부동산 담보 대출 한도 계산방법

[질문]
이번에 부동산 담보대출로 집을 구입하려고 합니다. 부동산 담보 대출 한도를 계산하는 방법을 알고 싶습니다. 계산하는 방법 좀 알려주세요.

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[답변]
금융기관마다 조금씩 차이가 있습니다. 정말 확실한 답변을 한다는 건 불가능합니다. 먼저 주택인 경우 기본적으로 금융기관 내부규정은 대부분 담보인정비율은 80%까지입니다. 그러나 금융감독원 규제로 현재 모든 주택담보대출의 담보인정비율은 60%를 초과할 수 없습니다.

따라서 감정가의 60% 내에서 적용됩니다. 이때 감정가는 보통 아파트의 경우 금융기관의 규정에 따른 시가 추정가(자체 시스템, 부동산 정보지)를 적용합니다. 기타 주택의 경우 역시 금융기관의 규정에 따라 시가추정만 할 수도 있고, 감정평가법인에 정식감정을 의뢰하여 취급하기도 합니다.

여기서 또 소액보증금이란 걸 뺍니다. 소액보증금 최우선변제 제도라는게 있어서, 방 1칸당 일정금액(서울, 수도권 일부 1600만원, 기타 지역에 따라 조금씩 틀림)은 채권자인 금융기관보다 소액 임차인들에게 우선순위가 있습니다. 그렇다고 소액보증금을 다 빼느냐? 서울에서 방 4개면 무조건 6400만원을 뺄까요?

여기서 또 한번 금융기관에 따라 소액보증금 차감한도를 달리 적용합니다. 1개만 뺄 수도 있고, 2개만 뺄 수도 있고, 반만 뺄 수도 있습니다. 역시 금융기관 나름이며, 또 모든 채무자에 따라 달리 적용할 수도 있습니다. 그런데 또 하나, 금융기관에 따라 담보인정비율을 먼저 곱하고 소액보증금을 나중에 뺄 수도 있고, 그 반대로 할 수도 있습니다. 이럴 경우 약간 금액이 틀려집니다.

그리고 주택 취득/구입자금의 경우 주택금융신용보증서를 활용하여 보증서 담보를 추가 제공하면 감정가의 60%까지는 대출이 가능합니다. 상가 및 근린생활시설은 보통 담보인정비율이 50% 정도입니다. 소액보증금이야 당연히 없겠죠? 하지만 상가임대차보호법 적용 이후 또 복잡해졌습니다. 감정가(시가추정가 또는 정식감정가)에 담보인정비율 곱하고 여기서 임대차계약금액을 뺍니다. 그것만 빼느냐? 아닙니다. 감정가의 1/3을 또 뺍니다.

일반적으로 오피스텔은 상가와 마찬가지로 처리됩니다. 그러나 금융기관에 따라 환가성이 좋은 오피스텔은 주택 또는 아파트와 마찬가지로 평가하여 주택담보대출의 한도를 적용하기도 합니다.

나대지는 대부분 정식감정을 해야 합니다. 보통 담보인정비율은 50% 정도입니다.
마지막으로, 시가추정가나 정식감정가는 본인이 알고 있는 "시세"와는 다르다는 걸 명심하시고, 금융기관의 시각은 내가 보는 시각보다 보수적이다는 점을 아셔야겠습니다.

또, 금융기관마다 제각기 내부규정을 갖고 있으므로 모든걸 확실히 계산하는 공식같은건 존재할 수 없습니다. 상황에 따라 이쪽 금융기관이 한도를 높게 줄 수도 있고, 반대의 경우도 발생할 수 있는 겁니다.