부동산거래시주의사항 - 부동산거래시 & 부동산매매시 계약전 확인사항, 체크사항, 유의사항, 주의사항, 유의할점, 주의할점, 확인할점, 체크할점은?

[질문]
부동산을 거래하는 경우 계약 전에 미리 확인해야 하는 사항에는 어떤 것들이 있나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 우리는 일상생활에서 토지나 집 등을 사고파는 부동산 거래를 많이 하고 있습니다.

 

부동산을 거래하기 전에 부동산을 사고자 하는 사람은 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 합니다.

현장과 등기부, 토지대장, 건축물관리대장 등의 일치 여부를 사전에 알아보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인지 여부도 신중히 알아보아야 합니다.

 

부동산 중개업소에서 소개하는 경우에도 본인이 직접 알아보는 것이 좋습니다. 그리고 현장은 반드시 직접 확인을 해 보아야 합니다.

상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안 됩니다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례도 있기 때문에 본인이 직접 등기부를 떼어 확인하거나 열람해 보는 것이 좋습니다.

 

지금은 인터넷을 통해서 어디서나 등기부등본 열람이 가능하므로 직접 등기부등본을 열람하여 매도인이 등기부등본상의 소유자와 동일한지의 여부와 등기부등본상에 나타나 있는 부동산 권리에 대해서 확인을 해야 합니다.

상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 합니다.

 

등기부등본을 확인할 때 단시일에 권리자가 여러 번 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 합니다.

 

여러 가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 매매하지 않는 것이 현명합니다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 합니다.

소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 사람을 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 하며, 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인하여야 합니다.

 

해당지역이 토지거래 허가구역으로 지정 고시된 지역인지 여부를 사전에 확인할 필요가 있습니다.

토지거래 허가구역으로 지정되면 거래 제한사항이 많아 거래가 불가능하게 될 수 있으므로 사전에 토지거래 허가구역인지를 확인하여야 합니다.

 

계약서는 구체적으로 명확하게 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토한 다음 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 합니다.

계약 시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋고, 부동산중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두어 나중에 문제가 발생할 경우 증인으로 요청할 수 있습니다.

 

부동산중개업소의 말만 믿고 계약해서는 안됩니다. 매도인측의 말만 듣고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수 도 있기 때문입니다.

매물이 시가에 비하여 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는 자들이 사라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명합니다.

 

매수만 하면 금방 돈을 번다고 하면서 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 권유하는 것 자체가 이상한 것 아닌가요? 신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안됩니다.

 

왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만 나오지 부동산 자체의 결함은 나오지 않기 때문입니다.

부동산의 결함을 알아보기 위해서는 토지대장, 임야대장, 가옥대장 등도 확인하여 등기부등본과 일치여부를 알아 볼 필요가 있습니다.

 

토지거래규제 대상지역의 토지거래 시에는 토지거래계약허가 등 절차를 밟아야 거래가 가능하므로 거래 가능여부를 미리 해당관청에 문의하여야 하며 관련서류도 확인을 하여야 합니다.

중도금이나 잔대금을 지급할 시에는 반드시 영수증을 주고받아서 대금지급 내용을 명확히 하여야 합니다. 등기부등본은 계약 시, 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 반드시 확인하여야 합니다.

 

중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문에 등기부등본은 대금을 지급할 때 마다 직접 확인을 하여야 합니다.

잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 합니다.

 

만약 이 기간 내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 500%까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과되므로 주의하여야 합니다.