부동산증여시 - 자녀에게, 자식에게 부동산증여시 주의사항은?

[질문]
현재 저희가 1가구 3주택에 해당하여 주택을 자식에게 증여하려고 하는데 주의해야 할 점이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 현행 세법상 1세대 3주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산시 60%의 세율이 적용되고,

 

장기보유특별공제가 배제되는 등 여러 가지로 중과가 되기 때문에 양도보다는 증여를 해서 3주택을 면하는 경우가 많이 있습니다.

양도를 하면 양도소득(양도가액-취득가액-250만원)에 대해서 60%의 세율이 적용되지만, 증여를 하면 증여재산(증여재산평가액-채무액)에 대해서 더 낮은 세율(1억 이하는 10%, 1억 초과 5억 이하는 20%)이 적용되기 때문입니다. (대부분의 부담부 증여가 이 세율구간에 있다.)

다만, 이 때 증여재산에 담보된 채무를 증여를 받는 수증자가 인수한 것은 무상으로 증여된 것이 아니라 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세된다.

 

따라서, 부담부증여를 하게 되면 증여세 과세대상과 양도소득세 과세대상이 동시에 발생하는 거래가 된다. 이 때 채무액 인수에 따라서 납부할 세금이 달라지고 채무인수액도 조정이 가능하므로 이에 대한 세무상 효과에 대해서 알아보겠습니다.

취득가액이 높아서 양도차익이 작다면 채무인수액이 많을수록 유리합니다. 채무인수액만큼은 유상으로 양도된 것으로 보는데 양도차익이 작다면 증여세보다는 취득가액이 차감되는 양도세가 더 작습니다.

 

봉천동 아파트는 총 양도차익이 3천만원 밖에 발생되지 않아서 증여보다는 부담부 증여가 유리합니다. 만일 채무인수 없이 증여를 했다면 증여세는 3,400만원이 됩니다.

전세금에 대한 채무인수는 받아들여지지만 이자가 발생하는 채무에 대해서는 증여를 받는 사람이 이자를 부담할 수 있는 능력이 있어야 채무인수 주장이 가능합니다.

 

부모 자신 간에 부담 부 증여를 하면 채무를 인수하지 않고 전액 증여한 것으로 봅니다. 다만, 신고인이 채무인수를 주장해서 받아들여지면 이 채무액은 증여재산에 차감됩니다.

채무인수란 이자를 누가 내는지와 채무를 누가 상환하는지에 따라서 결정되는데, 채무자 변경을 통해서 인수한 채무액 1.5억에 대한 연이자 9백만원을 아들이 낼 수 없는 것으로 판정되면 1억5천만원이 증여재산에 가산되어 양도세 200만원 대신 증여세 2,700만원을 내야 합니다.

 

이럴 경우 전세를 놓아서 채무액을 변제하는 것도 해결 방법이 됩니다. 비거주자는 증여재산공제가 적용되지 않습니다. 증여세를 계산할 때는 증여 받은 재산가액에서 증여재산공제를 차감 하는데, 성인인 자녀가 부모에게 증여를 받으면 3천만원이 공제됩니다.

단, 이 증여재산공제는 거주자에게만 적용되므로 1년 이상 외국에 거주할 것으로 예상되는 외국에서 학교를 다니는 학생이나. 외국에서 근무를 하는 직장인은 비거주자로 분류되어 증여재산공제를 받을 수 없습니다.

 

이번에 만일 아들이 거주자였다면 증여재산 3천만원은 전액 공제되어 내야 하는 증여세는 없습니다. 보유주택이 모두 1세대 3주택 중과대상에 해당이 되는 것은 아닙니다.

 

증여를 하는 이유 중에 하나가 먼저 양도하는 3주택에 대해서는 중과가 적용되므로 이를 피하기 위해서 다른 주택을 먼저 증여해서 2주택자가 된 후 다른 주택을 양도해서 3주택 중과를 피하기 위해서입니다.

그러나 수도권과 광역시 외에 있는 주택 중 기준시가가 1억원 이하인 주택은 3주택 중과 시 보유주택의 수에 가산이 되지 않습니다. 따라서 본인이 3주택을 보유했다고 해서 중과대상 3주택자에 해당이 되는 것은 아닙니다.

 

교수님의 경우에도 춘천 아파트의 기준시가가 1억원에 미달하므로 분당 아파트를 먼저 양도해도 3주택으로 60%의 세율로 중과되는 것은 아닙니다.

2주택자가 부담 부 증여를 한다면 올해 안에 하는 것이 유리하다. 내년부터는 2주택 양도시 50%의 단일 세율이 적용되고 장기보유공제도 배제됩니다.

 

따라서 2주택자가 부담부 증여를 하는 경우 내년과 올해 증여를 하는 것에 따라서 세금차이가 많이 나게 됩니다. 만약 내년에 부담부증여를 하면 내야 하는 양도세는 900만원으로 올해보다 700만원 증가하게 됩니다.

부담부 증여시 발생하는 취득세와 등록세의 부담을 고려해서 의사결정을 해야 합니다. 부담부 증여를 하면 증여세와 양도세도 발생하지만 증여를 받는 사람이 내야 하는 취득세와 등록세의 부담도 만만치 않습니다.

 

이를 고려하면 증여인이 직접 양도를 하는 것이 더 세후 수익이 많을 수 있습니다.

또한, 부담부증여를 해서 총 내야하는 증여세와 양도세보다 취득세와 등록세가 더 많은 경우도 다수이므로 이에 대한 정확한 세액을 먼저 알아본 후에 증여결정을 해야 손해가 없습니다.