부동산증여시 - 부동산증여세 줄이는 방법 및 절세방법은?

[질문]
부동산을 증여하려고 하는데 세금을 줄일 수 있는 방법은 없나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 자녀에게 재산을 물려주고 싶은 욕구는 누구에게나 있습니다. 게다가 세금을 적게 내는 방법으로 물려줄 수 있다면 금상첨화입니다.

 

증여세는 증여재산의 가액에 증여재산 공제액을 차감한 과세표준에 세율을 곱해 계산하기 때문에 증여세는 거의 전적으로 증여재산 가액에 따라 결정됩니다.

따라서 시가보다 저평가된 재산을 증여하는 게 절세 방법입니다. 증여재산평가는 시가평가가 원칙입니다.

 

부동산인 경우에는 일반적인 경우 시가를 산정하기 어려우므로 보충적 평가 방법 이라 불리는 기준시가를 적용해 증여세를 계산하게 됩니다.

 

이러한 기준시가는 통상 시가보다 20∼30% 낮은 수준에서 결정되고 있어 부동산으로 증여하면 현금증여에 비해 시가와 기준시가와의 차액에 대한 세금만큼 절세효과를 볼 수 있습니다.

부동산 증여재산가액이 되는 개별 공시지가나 국세청 기준시가는 통상 1년에 한번씩 고시되므로 개별공시지가 등이 전년보다 높게 결정될 것으로 예상되면 새로운 개별공시지가 등이 고시되기 전에 증여하는 게 유리합니다.

 

아파트는 매년 실지거래가액을 조사해 시가의 70∼80% 수준에서 기준시가를 결정하므로 아파트 가격이 전년도에 비해 상승했다면 금년도기준시가도 상승할 것으로 예상할 수 있습니다.

일반적인 경우 부동산의 증여재산가액은 개별공시지가 등에 따라 평가하지만 증여일 전후 3개월 이내에 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 가액을 시가로 보고 증여세를 계산하게 됩니다.

 

이런 가액은 통상 기준시가보다 높기 때문에 세금 또한 많아집니다. 따라서 증여일 전후 3개월 이내에는 가급적 매매나 감정을 하지 않는 것이 증여세를 적게 내는 방법입니다.

한꺼번에 거액의 재산을 증여한다면 증여세를 부담해야 하지만 장기간에 걸쳐 증여재산공제한도 내에서 증여를 한다면 증여세를 부담하지 않고 어느 정도 재산을 증여할 수 있습니다.

 

또한 증여받은 재산에서소득이 생겨 증식이 되는 경우 이를 다른 재산의 취득자금 소명자료로 활용할 수도 있습니다.

그러나 증여세 신고를 해놓지 않으면 증여재산 공제액 범위 내에서 증여가 있었다는 사실을 객관적으로 입증하기가 어려워 인정받지 못할 가능성이 있습니다.

 

부담부 증여를 활용합니다. 부담부 증여란 증여를 받으면서 증여재산에 담보된 채무를 증여 받는자가 인수하는 것을 말합니다.

예컨대 자녀가 아버지에게 3억원 상당의부동산을 증여받으면서 당해 부동산에 담보된 은행 채무 1억원을 인수하는 경우가 부담부 증여에 해당합니다.

 

이 경우 채무를 뺀 2억원만이 증여세가 매겨지는 금액이며 채무액 1억원에 상당하는 부분의 양도차익에 대해서는 증여자에게 양도세 납세의무가 발생합니다.

 

부담부 증여가 절세 가능한 이유는 증여세는 증여재산 전액이 과세대상이 되는 반면 양도세는 양도가액에서 취득가액 등을 공제한 차익에 대해서만 과세하기 때문입니다.

세대생략증여를 이용합니다. 할아버지가 손자에게 증여하는 것처럼 세대를 건너뛰어 직계비속에게 증여하는 경우에는 정상적인 증여세의 세율보다 30% 할증된 증여세율이 적용됩니다.

 

아버지가 아들에게 증여한 증여재산의 과세표준이 1억원이라 할 때 증여세의 세율은 10%가 적용돼 증여세 산출세액은 1000만원이 되지만 할아버지가 손자에게 증여한 경우라면 증여세의 세율이 13%(10%+10%×30%)가 돼 산출세액이 1300만원이 됩니다.

따라서 아버지가 증여하는 경우보다는 세금이 많이 나옵니다.

 

그러나 같은 금액을 할아버지가 아들에게 증여하고 아들이 다시 자녀에게 증여하는 경우 증여세 산출세액은 2000만원(각 단계 증여세 1000만원)인 반면,

 

할아버지가 직접 손자에게 증여한다면 산출세액이 1300만원이 돼 세대생략의 경우가 총액으로는 세금이 더 적어집니다.