[질문]
아파트를 팔려고 합니다. 금액이 2억인데 계약금으로 200만원을 받았습니다. 그리고 일주일 이후에 은행대출을 받아서 1억 5천을 주고, 나머지는 이사할 때 지급하겠다고 합니다.
문제는 은행 대출을 받기 위해 등기를 넘기는 것과 애들 학교 문제 때문에 잔금을 받기 전에 주민등록을 옮겨야 합니다. 잔금을 받기 전이라도 구매 관련 은행 대출에 협조하기 위해 등기를 넘겨야 하나요?
등기를 넘기고, 집을 판 잔금을 받기 전에 주민등록을 옮기려면 다른 조치가 필요한가요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 대출 처리방법은 두 가지가 있습니다.
첫 번째는 매도인 명의로 대출을 받은 다음 소유권등기 이전 시 매수자에게 채무인수 시키는 방법이 있고 , 두 번째는 소유권을 미리 넘기면서 동시에 매수자 명의로 대출을 하는 방법입니다.
그러나 지금은 위의 두 가지 방법보다는 잔금날짜에 대출을 받는 방법을 선택합니다.
이런 경우 먼저 매수인에게 등기를 넘겨주지 않아도 되고 매수인은 복잡하게 매도인이 받은 대출을 승계받을 필요가 없기 때문에 지금은 잔금날짜와 동시에 대출을 받고 있습니다.
이 방법은 가까운 부동산이나 은행에 문의하면 자세하게 답변을 해 줍니다. 소유권을 미리 넘기는 경우 여러 문제가 발생할 소지는 있습니다.
매수자가 나쁜 마음을 먹고 과도한 대출(사채 포함)을 일으켜 자금을 유용한다던지, 제3자에게 다시 되판다던지 하는 경우 원천적으로 막을 방법이 없습니다.
실무에서는 소유권 이전 등기 신청 시 매도자를 임차인으로 매수자를 임대인으로 하여 잔금 범위 내에서 전세계약을 체결함으로써 채권보전을 하기도 합니다. 물론 이 방법도 100% 안전하다고 볼 순 없습니다.
어쨌든 원칙대로 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기를 하는 것이 타당합니다. 어쩔 수 없다면 전세계약의 형태를 취함으로써 최소한의 안전장치는 할 수 있습니다.
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