부동산계약시체크사항 - 부동산전세계약 시 or 부동산임대계약 시 확인사항 & 유의사항 & 주의사항은?

[질문]
전세계약을 하려고 하는데 주인과 직접 계약서를 작성하려고 합니다. 계약서 작성하기 전이나 계약서를 작성하는 경우 반드시 체크해야 하는 사항이 있다면 알려주세요.

 

그리고 어떻게 써야 세입자에게 유리하게 작성할 수 있을까요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 전세 계약을 처음 하는 초보자라면 향후 전세보증금 반환 등의 문제로 피해를 당하지 않기 위해 계약 시 염두에 둬야 할 점이 많이 있습니다.

 

마음에는 드는 전셋집을 구했다면 제일 먼저 등기부등본에 가압류, 근저당권, 저당권 등이 있는지 확인해야 합니다. 가압류, 근저당권 등이 있으면 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다.

 

등기부등본은 공인중개사에게 확인해 달라고 할 수 있으며 직접 대법원 사이트에 들어가서 발급받을 수도 있는데 계약 직전, 중도금 치를 때, 잔금 치를 때, 전입신고 직전에 각각 한번씩 챙겨봐야 합니다.

등기부의 표제부에서는 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 정확한지, 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기 등이 있는지를 확인해야 하며 을구에서는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등이 설정되어 있는지를 봐야 합니다.

부득이하게 저당권이나 전세권 등이 있는 집을 임차할 경우 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금 및 임차보증금의 총 합계액이 아파트의 경우 시세의 70%, 다가구/빌라/연립/단독주택 등의 경우 60%선 이하여야 합니다.

 

이 정도면 경매되더라도 대개는 보증금을 받을 수 있기 때문입니다. 계약서는 보증금을 지켜주는 문서이기 때문에 신중해야 합니다.

 

계약서를 작성하기 전 집주인 본인 여부를 확인하기 위해 주민등록번호를 확인해야 하며 부득이하게 대리인과 계약을 체결할 때에는 집주인 인감증명서가 첨부된 위임장을 받은 뒤 계약해야 합니다.

 

위임장 없이 계약을 맺었다가 추후 분쟁이 일어나면 권리행사가 어렵게 됩니다. 번지 및 동/호수 등 주소를 정확하게 기입하는 것도 중요합니다.

 

그렇지 않을 경우 전입신고, 확정일자 등을 점유하고 있더라도 대항력 및 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다.

 

이밖에 도배, 바닥장판, 하자보수 책임, 각종 공과금 해결, 관리비 문제 등을 어떻게 할 것인지 집주인과 합의했다면 향후 분쟁 소지를 없애기 위해 이런 사항들도 계약서 특약란에 기입하는 것이 좋습니다.

전세보증금을 보장받기 위해서는 계약 후 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 합니다. 주택임대차보호를 받기 위해서는 두 가지 요건을 모두 충족해야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문입니다.

 

확정일자는 임대차계약을 체결한 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 임대계약서의 여백에 기부번호를 부여하고 확정일자 날인을 찍어주는 것을 말합니다.

전세계약이 끝난 후 보증금을 돌려받고 다른 곳으로 이사를 가야 하는데 주인이 전셋집이 나가지 않는다는 이유로 전세금 반환을 미루는 경우가 있는데 이럴 때는 임차권등기를 이용하면 됩니다.

 

임차권 등기를 하면 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있습니다.

임대차계약 만료 시에는 집주인의 동의 없이 임차권등기 설정이 가능한데 확정일자가 날인된 임대차계약서와 주민등록등본, 거주사실 확인서 등을 준비해 거주지 지방법원에 등기명령 신청서를 제출하면 됩니다.

 

주의할 점은 임차권등기가 완료된 시점부터 효력이 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록 이전을 해서는 안 되고 반드시 등기부등본 등을 통해 등기가 완료된 사실을 확인해야 합니다.

살고 있던 전셋집의 계약을 연장하지 않고 다른 집으로 이사 가려면 전세계약 만료 한 달 전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않겠다는 의사를 반드시 통보해야 한다.

 

그렇지 않으면 집주인이 얘기하기 전까지 묵시의 갱신이 적용돼 계약을 연장한다는 것으로 보기 때문입니다. 묵시적 갱신이 되는 경우 세입자가 계약해지 통보를 하더라도 계약해지의 효력은 3개월 뒤에 발생합니다.