부동산계약시체크사항 - 상가분양계약 시 확인사항은?

[질문]
여유자금이 좀 있어 상가분양을 받고자 합니다. 물론 상가분양 후 제가 가게를 직접 운영해 볼까 생각중입니다.

 

신도시 상가 분양을 위해 돌아보니 부동산도 많고 시공사 측에서 직접 상담해 주시는 분도 많은데 부동산에서 상담 후 결정하면 중개수수료를 줘야 하는 건가요?

계약할 때 알아야할 기본적인 것들이 뭐가 있을까요? 계약하고 나면 상가를 담보로 일정액을 대출 받아야 할 것 같은데 대출 이자는 어느 정도가 되는지요?

 

계약하고 나면 취득세 같은 세금은 많나요? 상가를 사게 되면 부가세를 내게 되는데 환급 받는 걸로 알고 있습니다. 정말로 환급 받게 되나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 첫째는 되도록이면 현장은 직접 가시는 게 더 좋습니다. 일단 투자금액 외 중개수수료를 줄일 수 있어 좋겠죠.

 

둘째는 아닌 분도 계시지만 좋은 자리보다는 부동산사장님이 먹을 수 있는 즉 , 수수료가 많이 떨어지는 물건위주로 소개하는 분이 종종 있습니다.

 

개인적으로 다니실 거라 생각하신다면 발품 파는셈 치고 여러 군데 다녀보는 것이 좋습니다. 택지지구 내 컨테이너 사무실이 많이 있을 겁니다.

 

거기 방문하셔서 카탈로그도 얻으시고 지역정보도 얻으셔서 많은 정보를 조합해서 최종적인 선택을 하시는 게 좋으실 겁니다.

 

투자를 하시려면 가장 최우선으로 할 것이 안전성과 과연 임차인이 들어와서 장사하기 좋은 곳인가 하는 두 가지만 따지신다면 좋은 물건을 얻으실 수 있으실 겁니다.

계약 시 체크사항으로 먼저 시행사, 시공사를 파악하셔야 하며, 자금관리는 어느 곳에서 하고 있는지만 먼저 파악하셔도 됩니다. 그리고 토지사용승낙여부(건축허가)또한 확인하셔야 합니다.

 

그렇지 않은 선분양건에 대해서는 믿고 가실 수밖에는 없습니다. 상가 대출은 보통의 경우 40%정도이며, 신용도에 따라 이율은 조금씩 차이가 나지만 평균 변동금리로 6%이율이 책정이 됩니다.

부가가치세는 건물분에만 적용이 되며, 총 분양금액에 약 70%정도입니다. 지역별로 편차가 조금씩 있습니다. 향후 등기 후 임대사업자를 내신 후 조기 환급 신청을 하시면 환급 가능하십니다.

 

분양받아서 장사를 하실 경우는 부가세 환급신청이 되지 않습니다. 세금 감면 혜택은 있지만 환급보다 더 손해가 납니다.

부부공동명의는 필요 없습니다. 부인명의로 등기하신 후 선생님 명의로 임대차 계약서를 임의로 작성하시면 됩니다.

 

그럴 경우 부부의 재산은 별개로 파악 부인께서 임대사업자를 내신 후 부가세 환급신청을 하시면 됩니다.

 

또한 현재 면세사업장을 운영하시는 분이 상가를 분양받아 임대사업자를 내거나 운영을 하게 되면 비과세에서 과세사업자로 전환이 되는 바 그 점 유의하시기 바랍니다.