부동산계약시체크사항 - 오피스텔임대 & 원룸임대 구할 시 확인사항은?

[질문]
오피스텔이나 원룸을 구할 때 확인해야 하는 사항에는 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 오피스텔이나 원룸을 구하는 경우 제일 먼저 어느 지역으로 가야할지를 정해야 합니다.

 

이 부분이 정해지지 않으면 너무 많은 변수 때문에 판단력이 흐려지게 되어 있습니다. 그리고 결정을 못하고 머리만 복잡해집니다. 사실 집을 구한다는 것은 여러 가지를 고려해야 하는데 이 중 첫 번째는 먼저 간단하게 합니다.

직접 현장을 가보지 않고 정확한 시세를 파악하는 것은 불가능합니다. 다만 인터넷으로 대략적인 시세는 파악할 수 있다.

 

부동산 포탈들은 자신이 직접 매물을 갖고 있는 것은 아니고, 무수히 많은 부동산들이 광고비를 지불하고 그곳에 자신의 매물들을 올려놓는 형식을 취하고 있습니다.

당연히 매물 올려놓은 것만큼의 광고비를 지불해야 하기 때문에 현재 가격이기보다는 조금씩 낮은 가격의 물건들을 올려놓습니다.

 

보통 인터넷에 올라오는 물건들은 그 매물이 실제로 있어서 라기보다는 그 비슷한 가격대가 있거나 있었거나 입니다. 일종의 미끼매물인 것입니다.

그리고 대부분의 부동산 홈페이지는 포탈에서 만들어준 홈페이지를 그대로 사용하고 있기 때문에 조잡하고, 획일적인 느낌을 줍니다.

 

특히 원룸, 오피스텔의 경우는 직접 사진을 찍어서 보여주는 형식이 가능하여 인터넷에서 미리 매물에 대한 개략적인 파악이 가능합니다.

 

인터넷에서 미리 원하는 매물에 대한 기초정보, 위치, 구조, 교통, 평형, 사진정보를 파악하는 것이 중요합니다. 집을 구할 때는 무조건 현장을 방문해 봐야 합니다.

 

가능하면 오전이 좋습니다. 일반적으로 집구하는 사람들은 오후에 현장을 찾습니다. 그러니 풀서비스를 받고 싶다면 오전에 방문하는 것이 좋습니다.

 

오피스텔, 원룸은 거래가 빈번하게 이루어지는 월세시장입니다. 아파트나 땅은 몇 수 십번 본 후에야 계약이 이루어지지만 오피스텔, 원룸은 한번 보고 계약하는 경우가 50%이상입니다.

많이 본다고 하여도 2번이상은 보지 않습니다. 조금 시간을 지체하면 다른 사람이 계약해 버리는 경우가 종종 있습니다. 그러니 집구하는 사람이 적은 상대적으로 공급이 많은 오전시간을 노리는 것이 좋습니다.

 

 현장 방문 시기는 월세의 경우 입주 2주 전 전세의 경우 한달 전이 적절합니다. 이정도 여유 있는 물건이 가장 많고, 다양한 물건을 확인할 수 있습니다.

 

조금 여유 있게 구한다면 3주 전, 1달 반 전이 좋습니다. 현장방문은 2회에 걸쳐서 하는 것이 좋습니다.(물론 시간여유가 있을 때이다)

현장을 방문하는 경우에 충동구매를 철저히 배제합니다. 첫 번째 방문은 절대적으로 현황 느끼기입니다. 판단은 한 박자 쉬고 하자 급하게 집을 구해야 한다면 예외이지만 첫 번째 감각을 익히는 것으로 만족하는 것이 좋습니다.

 

분명히 집을 본 후 하루가 경과하면 다른 느낌이 올 것입니다. 하지만 자기가 본 집에 대해서는 꼭 기억하고 있어야 합니다. 정작 결정하고자 할 때 기억이 안 나면 무의미한 감각 익히기가 되기 때문입니다.

 

따라서 집을 보면 반드시 그 특징을 기억해 내야 한다.

 

첫 번째 본집은 복층 구조에 홈바식 주방 수납공간 많음 17평 500만원/45만원,

두 번째 본집은 역에서 1분, 이중창, 비데 설치, 좀 작음 16평 500만원/45만원,

세 번째 본집은 역에서1분, 낡았음 19평 500만원/40만원 식으로 기억을 합니다.

꼭 계약을 할 것이라는 자세로 접근해야 합니다. 사실 첫 번째 방문은 계약까지는 안할 것이다라는 것을 부동산에서는 알고 있습니다.

 

그래서 계약을 안 하니 헛수고 한다고 생각하고 최선을 다하지 않습니다. 그러니 이를 알아차리지 못하도록 해야만 좋은 서비스를 받을 수 있습니다.

부동산 업자 입장에서 본다면 사실 속는 것이 되는데 최소한 정중하게 인간적인 대접을 받았다고 생각하면 어차피 직업이므로 충분히 기쁠 수 있습니다.

 

하지만 하인 부리듯이 또는 무시하는 태도와 언행은 그 부동산 업자를 상당히 괴롭게 만들고 서비스의 질을 떨어뜨리는 결과를 불러옵니다.

2번째 방문에서는 부동산의 판단하고 계약합니다. 이미 대략의 감각이 있기 때문에 많은 집을 보지 않아도 됩니다.

 

어차피 부동산도 현재 시점에서 가장 경쟁력 있는 물건만을 보여주기 때문에 보여준 집이 마음에 든다면 고민하지 말고 결정하는 결단력이 필요합니다.

 

지금 중개업소에서는 공동중개라는 것을 합니다. 과거에는 집구하기 위해서 발품을 많이 팔아야만 좋은 집을 구할 수 있었습니다.

하지만 공동중개가 활발히 이루어지는 지역에서는 발품을 팔 이유가 없습니다. 오히려 정직하고 성실한 중개업자를 찾는 것이 더 중요할 수 있습니다.

 

공동중개가 이루어지는 지역에서는 모든 매물이 한 개의 네트워크망에 올라 있기 때문에 모든 중개업자는 이 공동망을 하루에도 수십번 보고 있다가 가장 경쟁력 있는 물건을 손님에게 소개해 줍니다.

자기 매물이 20개 밖에 안 되어도 타 부동산에서 올린 물건이 수백 개입니다. 그래서 내 물건이 없는 경우 타중개업소의 매물을 보여주고 계약할 수 있습니다.

 

이러한 공동중개의 최대 수혜자는 손님입니다. 왜냐하면 한군데에서 전지역의 모든 매물을 한눈에 파악할 수 있고, 구석구석 차량으로 모시고 가기 때문입니다.

집을 구하는 테크닉은 이렇습니다. 좋은 부동산 업자를 만나는 것이 중요합니다. 부동산은 여러 부동산을 돌아다니는 것은 좋지 않습니다.

좋은 물건이라고 생각하면 판단을 빨리해야 합니다. 사정이 이러하다보니 그 시점에서 최고의 경쟁력 있는 물건은 4시간 이내에 계약이 됩니다.

 

내가 그 4시간 안에 들기 위해서는 빨리 그 물건을 검색해서 내게 보여줄 수 있는 부동산이 필요조건이고, 보고난 후 10분 안에 결정하는 결단력이 충분조건이 됩니다.

계약은 가능하면 소유자와 직접 계약하는 것이 좋습니다. 그렇지만 집주인이 계약할 때 나오는 것은 흔히 있는 일은 아닙니다. 보통 계약 시에는 집주인들이 잘 나오지 않습니다.

 

집주인이 나오지 않아도 계약은 진행됩니다. 이때 집주인과의 통화는 중요합니다. 전화상 위임계약도 계약은 계약인 것입니다. 하지만 잔금 날은 반드시 주인이 나오게 합니다.

만약 안 나오면 위임장과 인감증명이 꼭 필요합니다. 계약 시 살펴야 할 점으로는 등기부등본은 그 자리에서 출력해 달라고 하고 확인을 해야 합니다.

 

계약서상의 부동산의 표시와 등기부 상의 표시가 일치해야 합니다. 그리고 부동산의 위치, 집주인 주소, 성명, 주민번호, 임차인(본인)성명, 주민번호 등을 반드시 확인하여야 합니다.

직거래가 아니라면 대강 표준계약서를 씁니다. 이 경우 계약서 양식과 기본적인 내용이 특별히 문제될 것은 없습니다.

 

부동산이 중간에 없다면 계약서 하나하나 문장을 꼼꼼히 살펴서 혹 나에게 불리한 것이 없는지 세밀하게 살펴야 합니다. 부동산이 중개를 했다고 하더라도 계약서는 세세한 부분까지 살펴봐야 합니다.

 

특히 특약사항은 글자 하나하나를 완전히 이해한 후 사인을 해야 합니다.

보통 특약사항에 일반적이지 않은 내용들이 들어가기 때문입니다. 계약서는 계약당사자간의 약속이기 때문에 어떤 내용이 들어가도 됩니다.

 

내가 특별히 주장할 것이 있으면 계약서에 표시해 놓는 것도 좋은 일입니다. 보통은 부동산이 중간에 있으면 이들을 공정하게(불평등계약이 되지 않게) 여러 가지 조건들을 기록합니다.

 

계약서에 사인을 하면 써있는 모든 것들은 다 내 책임인 것을 잊지 말아야 합니다. 계약서와 같이 확인설명서를 줍니다.

부동산 업자는 반드시 이것을 주어야 합니다. 그런데 오피스텔의 경우는 이 서류가 별로 중요한 것이 없습니다. 대략 주변에 버스정류장, 관공서가 어떻게 위치하고, 기본시설이 어떻고 등을 확인해야 합니다.

 

그렇지만 융자 부분은 반드시 확인해야 합니다. 물론 등기부등본을 보고 확인하지만 등기부상의 내용을 이곳에 기록하게 되어 있습니다. 중요한 것은 아니지만 대부분의 분쟁은 아래 내용에서 발생합니다.

 

열쇠를 몇 개 받았는지, 리모콘은 받았는지, 소화기, 기타 잡스럽게 인계되는 물건들을 꼭 확인하고 경우에 따라서는 계약서에 표시해야 합니다. 시설 상태를 반드시 확인해야 합니다.

그리고 이상여부를 부동산 업자와 함께 확인해야 합니다. 나중에 문제가 될 것 같은 하자가 있다면 계약서에 표시해 달라고 요구해야 합니다.

 

그리고 계약 당일 날 조심해야 할 것이 있는데 잔금을 어떻게 준비하느냐 하는 것입니다. 잔금을 현금으로 준비 하는 경우 문제될 것은 없습니다. 다만 이날은 돈세다가 시간 다 보낼 수 있으므로 주의합니다.

잔금을 수표로 준비하는 경우 잔금이 현세입자에게 얼마, 집주인에게 얼마, 기타 복잡하게 얽힌 경우에는 1장의 수표는 곤란한 경우가 발생할 수 있습니다.

 

사전에 당연히 부동산에서 어떻게 나누어서 가지고 오라고 말은 하는데 이게 전달과정에서 실수로, 잊어먹고, 전달의 오해로 잘못될 경우도 있습니다. 최근에는 인터넷 뱅킹, 폰뱅킹으로 계좌 이체합니다.

이때 한도체크를 반드시 해 놓아야 합니다. 쉽게 잔금 날 계좌이체 해야지 하고 있다가 당일 날 한도초과로 안되는 경우 많이 봤습니다.

 

또 인증서, 보안카드에 대한 관리도 잘 해 놓아야 합니다. 잔금일이 평일인 근무시간 내인 경우는 문제가 발생해도 불편하긴 하지만 은행에 가서 업무를 처리하면 됩니다.

문제는 토, 일요일, 공휴일에 발생합니다. 이때는 진짜 곤란하고 방법도 없습니다. 최악의 경우는 이삿짐센터에 짐 맡기고 호텔 가서 잠자고, 다음날 처리하는 경우와 계약금 날리고 계약 해지되는 경우입니다.