부동산계약시체크사항 - 부동산매매계약 시 확인사항 & 유의사항 & 주의사항은?

[질문]
부동산 매매 계약서를 작성하려고 합니다. 제가 직접 작성해야 하는데 계약서를 작성할 때 주의해야 하는 사항과 꼭 넣어야 하는 사항에 대해서 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 등기부등본 열람 및 확인서류를 검토해야 합니다.

 

계약 전 등기소나 인터넷을 통해서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인합니다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래 시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴봅니다.

 

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용 시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인합니다.

매도자의 신원을 반드시 확인합니다. 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 합니다. 등기부상 본인이 나온 경우 신분증을 통해 본인임을 확인합니다.

 

소유주의 처가 나온 경우는 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화(본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)를 해야 합니다.

 

대리인이 나온 경우는 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인하고 미성년자, 한정치산자의 경우는 법정대리인의 동의서를 확인합니다.

매매 계약을 체결하는 경우 계약 내용에는 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시, 매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법, 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처, 부동산의 명도시기, 소유권 이전등기의 시기, 임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등과 계약 년 월 일이 꼭 명시되어 있어야 합니다.

계약서를 작성 할 때는 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기합니다. 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성합니다.

 

특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시합니다.

 

계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두 줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 합니다. 계약체결과 대금지급 계획을 수립해야 합니다.

 

계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여 대금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정합니다.

 

계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍습니다.

계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관합니다. 중도금 지급 시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인합니다.

 

중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금 시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크합니다.

 

당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주택을 비우는 일 등)에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있습니다.

마지막으로 한 번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인합니다.

저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총 대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인합니다.

 

하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네받습니다.

매수인은 서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 봅니다. 가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 합니다.

 

융자금을 승계 받는 경우 매도인이 잔금일 까지 이자를 정산했는지 확인하고, 해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인합니다.

매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 합니다.

 

이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둡니다.

등기부등본 열람 및 확인서류 검토해야 하는데 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인합니다.

 

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래 시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴봅니다.

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용 시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인합니다.

 

전세보증금 회수 가능성 판단하는데 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피하는 것이 좋습니다. 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택 합니다.

근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 봅니다.

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 합니다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 합니다.

 

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인합니다.