부동산직거래유의사항 - 부동산직거래 시에 주의할점은?

[질문]
급하게 집을 구하게 되어 직거래로 계약을 하려고 합니다. 아무래도 직거래이다 보니 신경 쓸 것도 많고 어떻게 해야 저에게 불리하지 않게 계약서를 작성할 수 있을까요?

 

부동산직거래 시에 주의 할 점이 있으면 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 부동산 거래를 크게 나누워 보면 중개업자를 통한 중개거래와 소위 말하는 직거래가 있습니다.

 

중개업자를 통한 거래는 부동산중개업법상 어느 정도의 안전장치(고작 5천만원~1억원)는 있으나 우리 민법은 동산의 경우에는 공신의 원칙을 인정하지만 부동산의 경우에는 공신의 원칙을 인정하지 않으므로 등기부를 신뢰한자를 보호하지 못합니다.

그래서 몇 가지 사항을 유의하셔야 거래사고의 방지를 할 수 있습니다. 최근 인터넷의 보급 등으로 부동산 중개업자를 통해서가 아닌 생활정보지나 인터넷직거래사이트를 통해 직접 거래하는 성향이 높아졌습니다.

 

더군다나 주요 부동산전문사이트 등에서도 직거래 코너를 두어서 중개업자 없이도 거래가 이루어지고 있습니다.  

 

물론 직거래를 하면 수수료절약과 거래의 신속성 등 장점도 있습니다만 위험도 따른다는 점입니다. 그렇다고 중개업소를 무조건 신뢰해서는 큰 낭패를 봅니다. 중개업소를 통해 중개사기 또는 중개사고가 연간 400건정도 발생하고 있습니다.

부동산거래를 하시는 분들이나 투자자 분들이 직거래를 시작하게 된 것은 부동산 직거래의 대상이 늘어나면서부터 입니다. 종전에는 전, 월세 거래이던 것이 부동산매매, 교환, 분양권전매, 경매 등 영역이 넓어졌습니다.

 

또 인터넷의 확산으로 온라인 또는 오프라인 등을 통한 부동산직거래도 늘어났습니다. 정보화시대와 인터넷 사용인구 증가 등의 요인으로 사이버 거래와 부동산 전자상거래 시장은 앞으로 늘어날 전망입니다.

 

전, 월세 등은 초보자라도 시세파악이 어느 정도 가능하나 금액이나 규모가 큰 부동산은 이중매매, 권리상 하자, 시세조작등 위험요소가 도처에 도사리고 있습니다.

 

또 급매물, 개인사정 등 직거래물건은 환금성이 떨어지는 매물이거나 미분양등 자투리 매물일 가능성이 높습니다. 따라서 반드시 매도자가 소유권이 있는 본인인지, 매물의 권리상 하자는 없는지 여러 번 확인하는 노력도 필요합니다.

 

부동산직거래사고로 인한 모든 책임은 물론 매수자가 전적으로 져야합니다. 중개거래사고 발생시에도 50%는 개인이 져야 합니다. 따라서 중개업자도 믿을 수 없습니다. (실제로는 50% 마저도 중개업자에게 배상받을 수도 없습니다.)

 

그럼 부동산직거래 시 유의사항에 대해 말씀을 드리겠습니다. 계약체결 하기 전부터 계약서작성시까지 유의사항입니다.

 

첫 번째, 계약을 체결하기 전에 부동산에 방문할 때는 혼자가지 않으며, 거래를 원하는 사람이 찾아오기로 했을 때도 상대방의 이름과 전화번호를 적어둔 뒤 가족이나 친지와 함께 기다리며,

 

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 건축물관리대장과 도시계획확인원 각 1통을 발급 받아서,

 

권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납여부, 도시계획사항 등)를 확인하여 이상 유무를 파악합니다.

두 번째, 계약을 체결하실 때 발급 받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 합니다. 되도록이면 소유자와 계약을 하고 관공서가 쉬는 토요일, 일요일, 공휴일은 피합니다.

 

만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인하고 전화로 매매계약의 승인여부를 확인하며 위임장에는 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감 날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일등을 명시 해야 합니다. 계약서의 내용은 꼼꼼히 살핍니다.

계약서 작성 시 입회인을 배석시키거나 자신이 없는 경우 공인중개사 사무실에 맡기는 것이 안전하다고 할 수 있습니다.

 

세 번째, 계약서를 작성하실 때는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용하고 계약서에는 아래와 같은 내용을 명시합니다. ① 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분), ② 계약 내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일, ③ 인적 사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인 계약조항 검토 후 특약 사항란에 아래와 같은 내용을 명시합니다.

특약사항에는 계약 당시의 등기상 권리관계상태를 잔금 지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용, 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용, 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용, 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용, 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용,

 

네 번째, 대금을 수수할 때는 지급내역, 도장, 연월일 등이 포함된 영수증을 필히 받아두어야 합니다.

다섯 번째, 계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일 등 잔금 지불 당일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인해야 합니다. 많이 확인할수록 거래사고는 줄어듭니다. 마지막으로 여섯 번째, 계약체결 후 전입신고와 동시에 관할 동, 읍, 면사무소에서 받아두고 확정일자인 수령합니다. (전세계약서 지참)

거래 당사자는 상대방에게 주민등록증이나 운전면허증 등을 통해서 확실히 밝힙니다. 등기소에 직접 가서 부동산등기부등본을 반드시 확인하여 실제 소유자인지, 저당권 등은 설정되어 있지 않은지 살펴봅니다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우 반드시 이유를 확인합니다.

직접 방문 시 주의할 점은 방문을 받을 때는 상대방의 이름과 신원을 확인하고 이웃이나 가족과 함께 있는 것이 범죄를 예방할 수 있습니다. 방문 시에도 여자 혼자 가는 것은 피하고 친구, 가족과 함께 방문하도록 합니다.

 

이해당사자의 확정판결에 의한 물건을 매수할 경우에는 패소판결 받은 사람을 찾아 사실여부를 확인하는 것이 좋습니다. 도시개발계획이나 개발제한구역 여부 등도 확인해 봅니다. 계약금, 중도금, 잔금 지급 시마다 영수증을 반드시 주고받습니다.

이중 매도를 방지하기 위해 번거롭더라도 부동산등기부등본은 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급 시마다 확인해 보는 것이 안전합니다.

 

부동산 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 등기이전에 필요한 모든 서류를 받아 즉시 이전등기신청을 해야 하고 이전등기가 된 후 에도 제대로 되었는지 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다.

 

등기신청을 지정기일보다 경과된 뒤에 했을 때에는 최고등록세액(등기에 들어가는 세금으로 매입부동산의 기준시가에 따라 다릅니다)의 500%까지의 과태료를 내야 하는 수가 있습니다.

부동산매매시 등기이전을 하려면 법무사사무실을 통해서 해야합니다. 궁금한 사항은 법무사사무실에서 문의하시면 됩니다.