부동산직거래유의사항 - 부동산월세계약 시 유의사항은?

[질문]
이사를 가려고 하는데 500만원정도 보증금인 곳으로 이사를 가려고 합니다. 여기저기 다니면서 알아보고 있습니다. 원룸이나 오피스텔 월세를 구하는 건 아닙니다.

 

그냥 연립주택이나 집주인 사는 건물에 1층이나 2층에 세 들어 사는 것 입니다. 그런데 이런 집들은 주로 직거래를 선호합니다.

저도 원룸에 살아봤지만 중개업자가 거의 껴서 중개수수료 나가는 것도 부담이 됩니다. 월세 직거래 시 유의할 사항이나 세입자입장에서 꼭 확인해야할 서류 또는 제가 개인적으로 확인해야 하는 서류는 어떤 것이 있나요?

 

집주인들이 직거래라고 대충대충 하려고 할 때 무엇을 신경 써야 하나요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 집주인이 진짜 세를 놓을 수 있는 권한을 가진 사람인지 확인하는 것이 중요합니다. 자기가 세입자이면서 주인인 척 행세해서 돈만 받아 잠적하는 사기꾼도 있거든요.

계약서 쓸 때에 주민등록번호와 이름만 쓰고 도장 찍지 말고, 주민등록증과 등기부등본상의 명의인이 일치하는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

등기부상에 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있는지 확인하시기 바랍니다. 대부분 집주인이 직거래를 원하는 경우는 부동산중개수수료 문제라기보다는 그러한 문제 때문이라고 보시면 게 좋을 것입니다.

문제가 될 소지가 있는 집이라면 중개사들이 중개를 잘못했다가는 중개사 자신도 피해를 볼 수 있기 때문에 꺼리는 경향이 있습니다.

 

중개를 맡게 되면 계속해서 그걸 꼬치꼬치 따지게 되므로 집주인으로서는 그게 싫어서도 그냥 직거래를 택할 수밖에 없게 됩니다.(물론 모든 직거래 대상의 집주인이 다 그러한 것은 아닙니다)

 

등기부에 근저당 가압류가 없다면 좋겠지만, 아마 직거래 대상의 상당수는 근저당 가압류가 있을 것입니다. 유념하셔야 할 것은 근저당 최고액이 집값(시세)에 비해 아주 적다해도 결코 안전한 것은 아니란 사실입니다.

 

질문자께서는 보증금이 500으로 소액이고, 또 월세이기 때문에 설사 잘못되어 집자체가 경매에 넘어간다 하더라도 피해를 줄일 수 있는 길은 조금 많은 편입니다.

잘못되더라도 보증금 500만원을 모두 다 날리지는 않을 수 있단 얘기입니다.

 

주택임대차보호법의 최우선변제 대상이기 때문인데 서울지역의 경우 4천만원이하의 소액임차인이라 해서 1600만원까지는 전액 보장이 된다고 잘못 아시는 분들이 많은데 반드시 그렇지는 않다는 점 알아 두시기 바랍니다.

계약서는 가능한 한 꼼꼼히 써 넣기 바랍니다. 기본적인 사항은 말할 것도 없고 그 외 사항도 가급적 챙겨서 쓰시기 바랍니다.

 

가령 유리창에 금이 가 있는데 새로 갈아주지 않고 그냥 쓰기로 했다면 특약사항에 "유리창에 금이 간 상태"라고 써놓는 게 좋습니다.

동사무소에 전입 신고할 때, 계약서 가지고 가서 <확정일자> 도장을 받아두시기 바랍니다. 계약서를 가지고 가면 거기에 찍어줍니다.

 

많은 분들이, "확정일자만 받아두면 나중에 문제가 생겨도 걱정할 것 없다고"고 착각하는데 절대로 그렇지 않습니다. 위에서 말한 근저당 가압류 등이 먼저 설정되어 있을 경우에는 소용없습니다.