부동산양도소득세 - 2007년 개편되는 2주택자 양도소득세 중과세에 대비한 절세전략은?

[질문]
2007년 개편되는 양도소득세 중과세에 대비해서 세금을 절약할 수 있는 방법을 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 모두가 주지하다시피‘8.31부동산 종합대책’에 따라 2007년 1월1일부터 부동산 세제가 더욱 강화됩니다.

 

양도소득세의 경우 투기지역 및 다주택보유자, 비사업용토지 여부에 관계없이 모든 부동산의 양도에 대해 실거래가로 과세됩니다. 특히 유의할 사항은 1세대 2주택에 대해서는 50%, 비사업용토지에 대해서는 60% 단일세율 중과뿐만 아니라 장기보유특별공제 혜택도 배제됩니다.

이로 인한 세금차이는 매우 큰데, 가령 양도차익 1억원, 3년보유, 2주택 중 1주택을 양도한다고 가정할 때 2006년 양도시 세금은 1,980만원이지만, 2007년 양도시 양도소득세는 4,875만원으로 무려 2,895만원의 차이가 발생합니다.

 

이제 불과 3개월여 남은 2006년에 2주택자가 양도소득세 중과에 대비하여 취할 수 있는 절세전략은 없을까요? 먼저 1세대2주택 중과세여부에 대한 구분기준을 살펴본 뒤 사례별 전략을 설명하겠습니다.

1) 1세대2주택 중과세 여부를 구분하는 기준

우선 1세대2주택의 경우 양도세 계산시 다음과 같은 원칙을 적용한다는 점을 미리 알아어야 합니다.

첫째, 중과세대상 2주택여부를 판단할 때 주택수에 들어가는 주택은 서울/광역시(군지역 제외) 및 경기도(읍면지역 제외) 소재 모든 주택과 기타지역(광역시 군지역 및 경기도 읍면지역, 기타도지역) 소재 주택으로서 양도 당시 공시가격이 3억을 초과하는 주택을 대상으로 합니다.(단, 조세특례제한법(이하 ‘조특법’)상 특례신축주택은 제외한다.)

둘째, 다음 주택은 1세대2주택으로 보지만 중과대상에서는 제외됩니다. 즉, 기본세율을 적용합니다.
①조특법상 양도세감면대상 주택, ②장기임대주택으로서 일정기간 임대후(건설임대 5년 이상, 매입임대 10년 이상) 양도하는 주택, ③10년 이상 무상임대사원용주택, ④5년 미경과 상속주택1채, ⑤문화재주택, ⑥일시적2주택(근무, 혼인, 노부모봉양 등), ⑦수도권.광역시 소재주택으로서 공시가격1억이하 주택(재건축.재개발 제외)

2) 1세대주택 사례 세 가지와 사례별 절세전략

첫째 사례 : 서울.광역시(군지역 제외) 및 경기도(읍.면지역 제외) 소재 2주택으로서 공시가격 1억 초과인 경우
둘 중 어느 주택을 양도해도 내년에 중과세대상입니다. 양도차익이 많다면 올해 안에 처분하는 것이 좋습니다. 내년부터 양도소득세가 50% 중과세되기 때문입니다.

 

자녀에게 증여할 생각이 있다면 내년공시가격이 발표되기 전인 내년 5월말 이전에 증여하는 것이 좋습니다. 만약 부담부증여인 경우 올해 안에 해야 합니다.

이유는 부담부증여시 전세금등 채무부분에 대해 양도세를 과세하는데, 이 때 1세대2주택 양도에 해당하여 중과세되기 때문입니다. 증여시에는 세대 독립이 가능한 자에게 해야 양도소득세나 종합부동산세의 가중을 피할 수 있기 때문입니다.

 

어떤 주택을 증여할 것인가? 절세의 측면에서만 본다면 증여세와 양도소득세를 비교하여 세금이 적게 나오는 주택, 또는 양도차익이 적은 주택을 증여하는 것이 유리합니다.

 

나머지 한 채에 대해서는 1세대1주택 비과세 요건을 충족시키면(3년 보유, 서울 및 5대신도시 2년거주), 시가 6억 초과분에 대해서만 양도소득세를 내면 됩니다.

둘째 사례 : 상기지역 소재 1주택 및 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획된 입주권 1개인 경우
주택과 입주권 중 주택을 먼저 팔면 1세대2주택에 해당되어 50% 중과되지만 입주권을 먼저 팔 경우에는 주택이 아닌 입주권의 양도로 보기 때문에 내년에 팔더라도 50% 중과세율이 적용되지 않습니다.

 

만약 주택을 팔아야 한다면 먼저 입주권을 증여하는 방안을 고려해야 하며, 이 때 유의할 점은 첫째 사례와 동일합니다.

셋째 사례 : 상기지역 소재 1주택 및 기타지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시 읍,면지역, 기타 도지역) 소재 1주택
기타지역 소재주택의 공시가격이 3억 초과될 때만 1세대2주택에 포함됩니다. 따라서 기타지역 소재 주택의 공시가격이 3억 이하면 수도권광역시 소재 주택을 팔더라도 중과세되지 않습니다.

이처럼 1세대2주택이라 하더라도 어떤 상황이냐에 따라 절세방법은 다를 수 있다. 2006년말까지는 이제 3개월 정도밖에 남아 있지 않습니다. 그만큼 절세전략을 택할 수 있는 시간적인 여유가 없다는 얘기입니다.

 

물론 실수요자라면 시기에 특별히 구애받을 필요는 없습니다. 장기적으로는 부동산정책도 변화될 것이기 때문입니다. 하지만 투자목적보유자라면 지금이라도 실력 있는 세무전문가와 상담해서 양도나 증여, 증여방식 등에 대해 상담하는 것이 절세에 도움이 됩니다.

 

특히 양도소득세만이 아니라 보유세(재산세와 종합부동산세)까지 검토를 해야 정확한 절세효과를 따져볼 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.