[질문]
서울 도봉구에 1가구 1주택으로 단독주택 1개만 가지고 있습니다. 보유기간은 5년 2개월이며 실거주는 못했습니다. 현재 전세를 준 상태이며 구입가격은 1억 6천만원이고 현 시세는 8억 정도 입니다. 만약 지금 매도한다면 양도세금은 얼마인지요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 과표에 세율을 적용한 금액의 세금을 납부해야 합니다. 서울과 과천 그리고 5대신도시(국세청, 건교부에 가면 자세히 나와 있음)는 2년 거주 3년 보유라는 요건을 충족해야 됩니다.
질문자께서는 2년 거주 요건을 충족하지 못했기에 특례 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 양도차익에 대한 세금을 납부해야 합니다.
시가는 8억이지만 기준시가는 6억6천이라고 가정했을 때 (양도가액 : 6억 6천) - (취득가액 : 1억 6천 + 자본적 지출액(양도비용등등) : 4천만원) 이라고 가정하면 양도차익이 4억 6천이 될 것입니다.
여기에 장기보유특별공제<5년이상 10년미만이면 15%이기에 6천 9백만원을 차감한 잔액 3억9천1백만원이 양도소득금액이 됩니다. 여기에 250만원 기본공제하면 3억8천8백5십만원이 과표가 됩니다.
과표가 3억8천8백5십이기에 8천만원까지가 1710만원이며 여기에 초과분에 대해서 36%의 세율이 적용되어 1710만원+1억1천1백만원이 되어 1억2천8백이 납부세액이 됩니다.
신고/납부면 10%의 세율혜택을 받을 수 있지만 소득할 주민세 10%가 부과되기에 실제로는 1억2천8백이 납부할 세액이 됩니다. 만약 2년 거주했다면 기준시가가 6억이라고 가정했을 때 양도소득세가 없습니다.
매도(양도)금액이 6억 초과라고 해도 6억 초과분에 대해서만 납부하면 되기에 2년 거주를 한 다음에 매도하는 게 좋을 듯 합니다.
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