부동산투자방법 - 토지투자에 알맞은 토지구분하는 방법은?

[질문]
정부의 부동산 규제 정책으로 인해 토지에 투자를 망설이고 있습니다. 지금 시점에서 토지에 투자를 해도 상관이 없는지요? 만약 투자를 한다면 어떤 토지에 투자를 해야 하나요? 혹 값싸고 좋은 땅은 없나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 우리가 아는 땅이란 부동산으로서 그 종류가 대단히 많고 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 잡종지. 임야, 대지 등 28가지로 구분해 놓고 있으며, 국토개발계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등으로 구분해 놓았습니다.

따라서 우리가 일반적으로 땅이라고 하지만 땅의 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 땅에 대한 정의를 내리기는 매우 어렵습니다.

 

또한 사고자하는 사람의 목적이나 이용가치 그리고 용도에 따라 땅은 천양지차의 모습으로 우리 앞에 나타나고 다르게 평가되기 때문에 사는 사람의 입장에 따라 가격은 결정되는 것입니다.

 

땅에는 정가가 없다는 말이 가장 적합한 부분입니다. 따라서 중요한 것은 내가 어떤 땅을 사느냐가 중요한 것이 아니라 내게 맞는 땅은 어떤 땅인가를 찾는 것이 대단히 중요한 것입니다.

첫째, 땅을 구입할 때는 목적이 분명해야 합니다.
땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 합니다.

 

같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람, 상속을 위한 사람 등 땅을 매입하고자하는 사람의 평가나 보는 관점에 따라 땅에 대한 투자시기가 결정된 것입니다.

 

땅을 투자하는 사람들 중에 아파트와 같은 인식을 가지고 투자하는 사람을 간혹 보게 됩니다.

그런데 이러한 사람들은 대부분 투자에 실패하는 경우가 대부분입니다. 왜냐하면 땅을 사는 목적이 다르기 때문입니다. 최소한 땅을 투자할 경우 대부분 장기적인 안목으로 땅을 투자하여야 합니다.

 

따라서 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년 이상의 기간을 두고 투자해야 할 것입니다. 내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐 아니냐 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에 초점을 두고 접근해야 합니다.

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둘째, 땅의 형태현황을 파악은 기본입니다.
우리 사람의 모습이 천차만별이듯이 땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대해 따라 천차만별의 모습을 가지고 있습니다.

 

여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가 아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격은 틀려집니다.
일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋습니다.

 

그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우라면 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두 해 두어야 하며 4차선으로 확장되는 경우 너무 긴 직사각형의 땅은 좋지 않습니다.

최소한 한쪽 땅의 폭이 다른 쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있습니다. 그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분입니다.

 

농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어지게 됩니다. 그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경 써야 하는 부분이다.

 

즉, 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부 등을 살펴봐야 합니다. 대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편입니다. 또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요합니다.

관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다. 만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다.

 

특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다.

 

특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다.

 

특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다.

셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적입니다.
땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면 어려운 경우를 당하는 경우가 종종 있는 데 주변환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 발견하곤 합니다.

 

땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 됩니다.

예를 들어 쓰레기매립장, 유수지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장

 

또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피시설은 매입 시 피해야 하는 땅이라고 말할 수 있다.

 

이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염 등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수밖에 없기 때문이다.

그런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는 적극 추천하고 싶다는 것입니다. 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게 되면 이러한 기피시설등은 또다른 지역으로 옮겨가야할 처지가 되기 때문입니다.

따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라 할 수 있습니다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것입니다.

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넷째, 땅의 생명은 도로다.
땅의 가치는 도로가 결정한다. 이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다. 몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다.

 

우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다. 인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈이다.

그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수밖에 없다.

 

따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다.

 

또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다.

따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다.

 

전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서 상승을 더해갔다. 이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다.

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다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적이다.
땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 따라서 안개 속 투자와 같은 땅에 대한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대가 있다면 얼마나 좋을까?

 

다행스럽게 이러한 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 법규점검이다.

우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다.

 

모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다.

땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅에 대한 투자를 계획한다면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' ‘수도권정비계획법’ ‘개발제한구역지정 및 관리에 관한법’ ‘산림법’ ‘하천법’ ‘공원법’‘환경기본법’ ‘장사 등에 관한 법률’ ‘건축법’ 등은 알고 있어야 한다.

 

실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있다.

초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히 땅의 경우 ‘토지이용계획 확인원’을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 한다.

토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다. 또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 본다.

예를 들어보자.
1. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우라든가, 종중의 명의로 되어 있는 땅,

2. 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅,

3. 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅,

4. 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅,

5. 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅,

6. 저당권 또는 전세권 설정 등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅,

7. 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경 써야 할 땅이다.

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여섯째, 땅은 개발호재를 먹고 산다.
땅 투자 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다.

 

다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이다.

땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다.

 

땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트해제예정지등이 개발 호재의 요소들이다.

예를 들면 천안 아산역 지역이라든지, 당진과 석문산업공단지역 그리고 미군지이전지인 평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역이고, 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산. 연천등은 가수요로 인한 투자유보지역으로 분류할 수 있으며, 그리고 용인과 파주 김포, 원주는 꾸준한 가격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로 구분할 수 있다.

그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중의 하나다.

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일곱째, 개발예정지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있다.

개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다.

 

이것을 우발이익이라고 한다. 일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수밖에 없다.

만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데 어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫다.

 

왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다.

또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에 인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다.

 

이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여 전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다.

 

최근에 강화된 토지 규제를 보면 2005년 10월13일 이후에는 대부분의 토지거래허가구역에 있는 토지의 경우 2년-5년간 전매제한을 받고 있기 때문이다.

예를 들어보자.
판교신도시 주변의 백현동 궁내동 토지의 경우2005년 판교토지보상가격인 평당 300만원보다 훨씬 높은 평당 800-900만원을 웃돌고 있다.

 

또한 동백지구의 경우택지개발지구로 발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지지구 발표후에는 평당 600-700만원에 이르고 있다.

 

따라서 개발예정지구로 지정이 되면 개발예정지구나 인근지역의 토지는 반드시 오르게 되어있어서 투지상황에 따라 지혜를 발휘할 수가 있다.

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여덟째, 농지를 주목하자
농지의 경우 단기수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 하여야 한다. 농지의 경우 투자측면에서는 규제가 덜한 관리지역이 좋다.

 

특히 토지거래허가구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매제한 기간이 5년인 것에 비하면 2년으로 전매기간이 훨씬 짧다. 또한 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금부담도 훨씬 적다.

농지매입도 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로서 비농업인 경우도 마음 놓고 농지를 살 수 있어서 좋다.

 

1) 땅투자에 있어서 몇 가지 세부 규칙이 있다.

 

하나, 여유자금으로 투자해야 한다.
땅의 투자는 장기적인 안목을 가지고 투자하여야 한다. 대출을 받아 투자는 금물이다. 일반 아파트의 경우 보통 30%범위내서 대출을 받아도 되지만 임야나 일반 땅은 개발호재가 작용하는 시점에서 급등하기 때문에 이를 찾아내기란 여간 쉬운 일이 아니다.

둘, 공장 주변의 땅은 투자해도 좋다.
공장지대는 현재는 주택 등이 들어서기가 힘든 지역이지만 세월이 지나 도로가 개통되어 공장이전 단계에 다달을 경우 상당한 투자이익을 가져다주는 지역이다. 특히 공장지대는 나름대로 도로가 잘 발달되어 있어서 장기적으로 투자가치가 높은 곳이기 때문이다.

셋, 맹지나 혐오시설, 기피시설등은 장기적인 관점에서 투자하면 좋다.
현재 가치는 인정되지 않지만 가격 면에서 투자금이 적을 경우 향후 개발을 바라볼 수 있는 혐오시설, 기피시설, 쓸모없다 생각되는 땅 등은 장기적인 안목을 보고 투자하는 것도 좋은 방법이다.

넷, 임야의 투자시 도로와 연결된 밑자락이 좋다.
임야의 경우 대규모 개발이 이루어 질 수 있는 종목이다. 따라서 임야를 매입하는 사람은 매입규모는 클 뿐아니라 개발시에도 개발 유발이 좋은 시설을 투자하기에 이른다. 이때 임야 밑자락의 경우 개발지에 포함이 되든 안 되든지간에 출입구나 개발지의 중요한 한 부분을 차지할 것은 뻔한 사실이다. 따라서 임야 투자시 대규모 투자가 아닌 경우 도로와 연계된 편편한 밑자락 투자가 좋은 결과를 가져다 줄 것이다.

다섯, 공유투자는 지분이 적을수록 좋다.
공유지분이라는 것은 땅의 면적은 알 수 있으나 각자의 땅의 위치를 정할 수 없는 형태를 말한다.
따라서 1%의 공유지분을 가지고 있다하더라도 이를 무시하지 못하고 매매나 개발시 1%공유자 동의를 얻어야 한다.

여섯, 가공된 땅은 사지 말자.
이미 원시림이 아닌 누군가에 의해 손때가 묻은 땅은 거주목적이외의 특별한 목적이외는 매입하지 않는 것이 좋다.
택지가 조성된 땅, 형질 변경된 땅, 건축허가를 받아 놓은 땅, 분할이나 합병된 땅등은 이미 개발 이익이 반영된 땅이기 때문이다. 전문가나 땅에 대해 해박한 지식을 가진자에 의해 땅이 이미 가공 되었기 때문에 추가상승에 한계가 있기 때문이다.

일곱, 부동산 중개인이 땅 팔 것을 권유할 경우 시세의 10배정도는 부르는 게 좋다.
부동산 중개인이 간여를 할 경우 이미 개발 계획이나 용도가 정해진 경우가 많다. 땅을 필요로 한다는 것이다. 이럴 경우 무조건 땅 값의 10배를 부르고 난 뒤에 흥정에 들어가야 한다.

 

이미 상대방은 땅을 필요로 하기 때문에 주도권은 땅 주인이 가지고 있기 때문에 땅주인이 요구하는 방향으로 성사될 가능성을 매우 높다.

여덟, 땅 판 돈으로 땅을 재구입하여야 한다.
우리가 땅을 매입할 경우 어떤점을 고려하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 다를 것이다.

 

그러나 분명한 것은 땅은 사람들처럼 모두가 다르다는 것이다. 동일한 땅은 없다는 말이다. 가격이 다르고 입지가 다르고 쓰이는 용도가 다르다.

 

그러므로 어떤 땅을 누가 자기 자신에 맞는 땅을 잘 고르고 잘 가꾸느냐에 따라 땅의 값어치는 크게 달라질 수 있다는 것이다. 같은 땅이라는 대지, 임야, 논, 밭, 공장과 같이 대상물에 따라 투자가 다르다.

 

토지거래허가구역으로 묶인 농지는 2년간 매매를 할 수 없고, 임야(3년)나 개발지토지(4년)를 제외한 나머지는 5년간 매매를 하지 못하는 규제가 2005년10월13일부터 시행이 된다.

 

그러나 아무리 규제가 강화된다고 하더라도 자신이 투자목적에 맞는 땅의 개발은 어떠한 규제로도 막지 못한다는 사실을 알고 땅을 대하는 모습이 땅에 대한 자기 자신만이 뚜렷한 목적의식을 갖추었을 경우, 땅은 우리에게 풍요로움을 보답한다는 사실을 기억했으면 한다.