부동산투자방법 - 토지투자 시 초보자가 알아야 할 사항은?

[질문]
토지에 투자를 해보려고 합니다. 그런데 처음 하는 거라 어떻게 해야 할지 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 요즈음은 토지에 관한 거래 규제와 관련 세금의 강화로 토지투자에 대한 참여가 다소 줄어 들었지만, 토지투자는 일반인의 가장 강력한 재테크로 아직도 많은 사람들의 관심의 대상이라고 보여 집니다.

그런데 간혹 보면 토지투자하려는 이가 관련 거래에 필요한 최소한의 지식도 없이 덤벼드는 경우를 보게 됩니다. 수십 년 전 규제가 별로 없을 때에는 복부인이 잘 아는 중개업자의 말을 따라 돈만 들이 밀고 투자해서 성공하는 예도 없지는 않았습니다.

 

그러나 지금은 토지행정이 완비되고, 규제가 대폭 강화된 데다가 세금까지 겹쳐 토지투자가 예전처럼 그리 만만한 것은 결코 아닙니다.

부동산 투자 특히 토지투자는 그 금액이 크고, 각종 규제가 많으며, 투자회수에 많은 시간이 소요되기 때문에 때로는 매우 위험한 거래에 속합니다.

 

특히 땅은 각종 규제에 둘러 싸여 있는 것이므로, 이용에 있어서나 투자에 있어서나 그 기본적인 것을 잘 알아야 실수를 안 하게 됩니다. 다음에 토지투자 초보자가 꼭 알아야 할 사항과 꼭 갖추어야 할 자격을 간략히 소개하겠습니다.

첫째, 토지는 도로와 교통이 가장 중요합니다.

아무리 경치가 좋고 주위환경이 아름다워도 땅이란 길이 없으면 값이 떨어집니다. 아니 값이 떨어지는 정도가 아니라 거래가 전혀 안될 수도 있습니다.

 

길에는 통과도로와 진입도로를 포함합니다. 같은 그 지역에의 교통과 토지에의 접근성으로 평가되는 것입니다.

둘째, 토지는 입지와 개발전망이 대단히 중요합니다.

입지란 토지의 모양, 향, 경계, 도로의 유무. 경사도, 지질, 주위환경 등을 포함하는 것입니다. 토지의 물리적 현황을 알기 위해서는 지적도로 확인해야할 뿐 아니라 반드시 현장답사로 실물을 확인해야 합니다.

 

또 입지는 토지의 주변지역과 자연환경을 포함하는 것으로 주변지역의 개발가능성과 발전 전망을 잘 살펴보아야 정확한 투자가 이루어질 수 있습니다.

 

셋째, 토지의 공법규제를 잘 알아야 합니다.

공법상 개발이 금지된 토지는 아무 쓸모가 없으며, 투자가치가 없는 것입니다. 예컨대 공원지역, 개발제한구역의 임야, 보안림 등 공익용 산지. 상수원보호구역, 군사통제구역 내의 토지는 개발과 이용이 극도로 제한되어 투자를 하지 말아야 합니다.

또한 매각 시 양도소득세, 부재지주에 의한 양도세 중과, 종합부동산세 부담 등 관련 세금을 대강이라도 미리 파악해야 매각 시 양도차익을 예상할 수 있는 것입니다.

 

이외에 직접 사용 시에는 개발부담금, 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 관련 부담금을 미리 파악해야 총 투자비를 예견할 수 있습니다. 공법규제를 잘 파악하면 토지의 매각은 물론 이용에도 자신을 가질 수 있습니다.

이상의 세 가지 사항은 토지투자의 필수적인 기초지식이라고 할 수 있습니다.

초보 투자자는 투자에 앞서 투자자 스스로 책과 인터넷 등으로 이러한 내용을 공부한다든가, 학원이나 외부 강의를 듣는다든가 하면서 반드시 정확하게 알아 두어야 합니다.

 

토지에 대한 이러한 기초 지식 없이 토지투자나 토지경매에 덤비는 것은 대단히 위험스런 일입니다. 마치 지뢰가 어디 묻혀 있는지도 모르면서 잘 알지 못하는 산길을 등산하는 것과 다를 바 없습니다.

그리고 일반적으로 토지는 5년 이상의 장기투자로 보아야 하므로 토지가격의 변동에 너무 일희일비하지 말고 느긋하게 기다리는 여유가 필요합니다.

 

이것이 토지는 자기자금과 여유자금으로 투자해야 하는 이유 중의 하나입니다. 이러한 조건들은 초보 토지투자자가 꼭 갖추어야 할 자격이라면 자격이고 자세라면 자세라고 할 수 있는 것이다.

그리고 토지투자와 땅값의 상승은 운에 많이 좌우된다고 합니다. 꼭 믿었던 정부정책도 하루아침에 바뀔 수 있고, 뚫린다는 도로나 터널도 마냥 늦추어 지거나 아예 계획자체가 취소되는 경우가 허다합니다.

 

특히 민간개발사업이나 재정력이 약한 지방자치단체의 개발계획은 그저 보기 좋은 청사진이요, 희망사항인 경우가 대부분이라고 봅니다.

 

반면 쓸모없던 내 땅에 뜻하지 않게 도로가 뚫리거나, 개발업체가 들이 닥치는 수도 있으니 이것이 다 운이라면 운인 것입니다.