부동산투자방법 - 펜션투자 & 팬션투자 전략은?

[질문]
펜션에 투자하려고 합니다. 투자 전략을 어떻게 세워야 할까요?

 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 펜션이라는 용어가 일반인 사이에서 익숙해 진지 오래지 않았습니다.

 

사전적인 의미로 연금, 은금이라는 뜻을 갖고 있는 펜션은 유럽의 노인들이 민박경영을 통해 노후를 보내는 데서 유래되어 우리나라에서는 ‘고급민박’을 지칭하는 의미로 통용되고 있습니다.

펜션 바람이 불기 시작한 것은 주5일 근무제가 도입되면서 일반인들이 레져, 여행 등 이른바 ‘즐기는 삶’에 충실해지면서부터 입니다. 특히 가족단위의 여행객이 늘어나면서 다른 숙박시설 보다 자유롭고, 활용범위가 넓은 펜션에 대한 관심이 높아졌습니다.

현재 우리나라에서는 국제자유도시특별법에 따라 제주도에서만 법적으로 펜션을 허용하고 있습니다. 다른 지역에서는 명확한 근거 법이 없어 일반주택용으로 허가를 받아 민박형태로 운영됩니다.

 

하지만 정부가 관광진흥법시행령을 고쳐서라도 펜션 사업을 육성한다는 방침을 세워 놓고 있기 때문에 더욱 발전 가능성을 높이고 있습니다.

이에 따라 임대수익을 노리고 펜션 투자에 관심을 갖는 이들도 점차 증가하고 있습니다. 특히 높은 수익률 보다는 자신이 직접 전원생활을 향유하기를 원하는 투자자들 사이에서 인기가 높습니다.

펜션 투자는 두 가지 목적을 갖고 시작 할 수 있습니다. 하나는 퇴직 후 여유자금으로 전원생활을 누리며 부수적으로 수익을 올릴 수 있는 방법이고, 다른 하나는 적극적인 숙박객 유치를 통한 고정 수익을 노리는 방법입니다.

 

전자의 경우 경관이나 환경만 출중하면 잘 알려져 있지 않은 곳이라도 크게 상관이 없습니다.

일반적으로 조용한 분위기를 찾는 여행객들이 주요 고객으로 높은 수익률을 기대 한다기 보다는 ‘소일꺼리’ 개념으로 접근하는 것이 좋습니다. 그러나 인터넷이나 동호회 등을 통해 꾸준한 홍보가 이뤄질 경우 그 수익률도 무시 할 수 없는 수준입니다.

반면 후자의 경우 많은 여행객이 찾는 관광명소에 자리 잡는 것이 좋다. 사계절 관광객이 붐비는 곳이어야 수요를 확보 할 수 있기 때문입니다. 이런 지역은 객실 가동률이 최소 30~50%는 돼야 수지가 맞습니다. 펜션의 초기 투자비용은 천차만별입니다.

토지구입비가 가장 크게 영향을 미치지만, 건축면적 및 건축양식에 따라 건축비도 영향을 줍니다. 대략 토지매입비와 건축비를 포함해 객실의 침대, 에어컨, 주방설비 등을 포함 할 경우 평당 2백만원~3백만원 가량을 책정하는 것이 일반적입니다.

 

물론 이용객이 선호하는 자연 친화적이고 고급 분위기의 건축양식을 택할 경우 초기 투입비용은 늘어 날 수 있습니다.

특히 최근에는 잠만 자는 펜션은 매력이 크게 떨어집니다. 펜션이 우후죽순처럼 생기면서 나름의 차별화전략 없이는 살아남기 힘들어 진 것입니다.

 

벌써부터 일부 펜션들은 지역문화답사, 산림욕코스 등 수요자들에게 프로그램을 제공할 수 있는 테마형으로 발전해 나가고 있습니다.

시설면에서도 다변화와 차별화가 필요합니다. 노년층을 겨냥해 찜질방을 겸비한다거나, 아이들을 위해 놀이공간을 확보하는 것도 경쟁력을 높이는 한 방법입니다. 물론 소운동장 등의 부대시설은 단체고객을 확보하는데 반드시 필요합니다.

 

펜션사업 시에는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.

전원생활과 숙박을 겸하는 것으로 우선 자신이 전원생활에 적합한지, 손님 맞는 것을 즐겁게 할 수 있는지 판단해야 합니다.

입지는 가능한 한 자연환경이 좋고, 관광지 인근 등 사람이 많이 찾는 곳의 주변이 좋습니다.

 

인허가가 가능한 땅인지, 도로나 전기, 전화 등 기반시설이 손쉽게 들어올 수 있는지 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 가능한 한 넓은 부지를 확보해 소운동장 등 부대시설을 늘려갈 수 있도록 하거나, 단지화된 펜션, 테마가 있는 펜션 등이 경쟁력이 있습니다.