부동산투자방법 - 토지투자 & 임야투자 & 대지투자 & 땅투자 시 입지선정방법은?

[질문]
땅을 사려고 합니다. 기왕이면 투자가치도 있는 땅을 구입하고 싶은데 어떤 땅을 골라야 하나요? 땅이란 것이 워낙 변수가 많아서 선뜻 선택을 할 수가 없습니다. 최소한 어떤 기준을 가지고 고르면 땅값이 폭락하는 것을 막을 수가 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 일반인들에게 땅 투자는 멀고도 험한 이야기입니다. 투자 금액부터 일반 주택들과는 가격차이도 많이 나고 땅에 관한 지식도 부족합니다.

 

투자를 한다 해도 곳곳에 함정이고 토지 정책도 하루가 다르게 바뀝니다. 땅으로 밥을 먹고 살지 않는 일반인들로서는 이런 정책 변화를 따라잡는 것이 쉬운 일이 아닙니다. 하지만 일반인들도 토지에 대해 투자를 할 수 있는 방법이 있습니다.

첫 번째 먼저 보는 눈을 길러야 합니다.

시장을 알기 전까지는 어설프게 투자 대열에 가담하는 것은 금물입니다. 그때까진 몇 천만원의 소액으로 수 억원을 벌 수 있다는 입발림 선전에는 신중했으면 합니다. 기회는 늘 오지만 욕심을 부리다 돈을 잃으면 아무 것도 할 수 없습니다.

땅 투자는 그냥 해선 안 됩니다. 하려면 '제대로 알고' 해야 합니다. 땅 투자를 할 때 가장 중요한 것은 ‘보는 눈’이 있어야 합니다. 땅은 특히 그렇습니다. 부동산을 볼 줄 안다는 것은 미래 가치를 안다는 이야기와 같아서 흔히 말하는 ‘좋은 땅’의 개념은 시대에 따라 조금씩 다릅니다.

 

과거에는 농사가 잘 되는 기름진 땅이 가장 좋은 땅이었지만 지금은 개발의 여지가 무궁무진한 땅을 제일로 치는 것처럼 말입니다. 그렇지만 예나 지금이나 가치 있는 부동산이 가져야 하는 공통분모는 있습니다.

두 번째로 땅 모양, 땅의 기운, 지질, 지반을 파악해야 합니다.

남쪽이 트이고 야트막한 경사를 이루고, 북쪽에 차가운 바람을 막아주는 산이나 숲을 끼고 있는 땅이 좋습니다. 우뚝 솟은 봉우리가 있다면 이는 바람받이가 되므로 나쁩니다. 움푹 파여 들어간 소형 분지는 피해야 하며 절벽이나 절개지 밑은 무너질 위험이 있습니다.

땅 모양에 따라 쓰임새에 차이가 있지만 정사각형을 통상 좋은 땅으로 칩니다. 땅 모양뿐 아니라 지질도 좋아야 합니다. 좋은 지질이란 습도를 알맞게 보존할 수 있는 흙을 말하는 것으로 선조들은 점토와 사토가 고루 섞인 땅을 좋다고 평가했습니다.

 

공장을 허문 흙이나 기타 잡물이 섞인 곳, 쓰레기를 매립한 곳은 좋은 곳이 아닙니다. 논이나 수면이었다가 매립한 곳은 과거에는 기피 대상이었으나 요즘은 매립 기술이 발달해 위치만 좋다면 좋은 평가를 받기도 합니다.

가로의 폭은 적당한 것이 좋고 굽어진 길의 가로에서는 안쪽이 좋고, 비탈길에서는 아래쪽의 부동산이 더 가치 있습니다. 동서로 된 가로는 서쪽 땅이 더 투자할 만하고, 변하는 상품을 다루는 업종은 서쪽에서 동쪽을 향한 입지나 북향이 유리합니다. 지반은 무른 땅보다 견고한 것이 낫습니다. 노면의 위쪽보다는 아래쪽 부지가 좋습니다.

세 번째로 입지 여건을 잘 살펴보아야 합니다.

땅의 모양과 질을 과거 풍수지리의 시각에서 따졌다면 입지 여건은 오늘날 개발의 관점에서 중시하는 대목입니다. 입지 여건을 따질 때는 부동산을 개발해 어느 정도의 부가가치를 얻을 수 있는가를 짚어야 하며 주변에 편의시설/공공시설이 있는지, 있다면 규모와 숫자는 어느 정도인지, 공해배출시설이나 혐오시설은 없는지를 파악해야 합니다.

땅 주변을 둘러싼 교통망이 어떻게 배치되어 있는지를 살피는 것은 기본중의 기본입니다. 교통망은 도로, 철도, 지하철, 경전철, 공항을 모두 고려해야 합니다.

 

땅이 있는 지역의 제도 및 관행에 따라 개발에 따른 규제가 결정될 수도 있다는 점도 가벼이 넘겨서는 안 됩니다. 입지를 볼 때는 경제 가치도 따져야 합니다. 무엇보다 땅 주변의 수요층이 두터워야 합니다.

땅을 개발했을 때 이를 이용할 고객이 많은 배후지가 크고, 인구밀도가 높고, 고객의 소득이 높은 수준이면 더할 나위 없이 좋습니다. 접근성이 좋고 통행량이 많은 지역이 좋은데, 이때 교통인구는 단순한 통과 인구가 아닌 고객 인구여야 합니다.