부동산투자방법 - 토지투자 & 임야투자 & 대지투자 시 주의사항, 유의사항, 확인사함, 주의할점, 유의할점, 확인할점

[질문]
토지에 투자할 때에는 어떤 사항을 조심해야 하나요? 제가 부동산에 관심을 갖는게 처음이라 어떻게 해야 할지 도무지 감을 잡을 수가 없습니다. 조심해야 하는 사항을 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 최근 주거용 부동산에 대한 강도 높은 규제와 상가, 오피스텔 등의 공급과잉 우려 등으로 토지에 관심을 갖는 사람들이 많습니다.

 

하지만 토지 투자는 자금 회수 기간이 길고, 전국을 대상으로 하다 보니 지역에 대한 정보가 미흡하고, 개발이나 규제에 따라서 투자성 또한 편차만별이기 때문에 주의가 필요합니다. 토지 투자, 어떻게 해야 할까요?

먼저, 되도록 여유자금으로 투자해야 합니다. 토지는 수요가 많지 않고, 거래가 활발하지 않기 때문에 환금성이 떨어지는 경우가 많다.

 

또 구입 후에는 아파트처럼 전세를 놓거나 상가처럼 임대를 놓는 것이 아니기 때문에 활용가치도 높지 않아서 장기간 보유 시 부담이 커질 수밖에 없습니다.

 

향후 가치가 있다고 판단되더라도 시간이 지날수록 현실적인 문제나 불안감으로 급하게 팔게 되는 경우가 있습니다.

따라서 되도록 여유자금으로 장기간 투자를 목적으로 구입하는 것이 좋습니다. 특히 초보자의 경우는 남들 말만 듣고 투자했다가 낭패보는 경우도 많기 때문에 토지는 되도록 여유자금으로 투자하는 것이 좋습니다.

 

부동산은 어느 상품이나 발품을 팔아야 합니다. 특히 토지는 개별성이 강하고 사람마다 접근하는 방식이나 평가하는 방식이 틀리기 때문에 더욱 더 많은 정보를 수집하고 발품을 팔아야 합니다.

요즘은 인터넷에만 들어가면 유용한 정보들이 즐비하게 있습니다. 따라서 중개업소 의견과 함께 직접 다양한 정보를 수집하고 본인이 현장 방문을 해보는 것이 경쟁력을 갖는 방법입니다.

 

물론 현장 방문 후 의문사항에 대해서는 여러 사람에게 물어보고 자신의 것으로 만들어야 합니다. 그 다음으로 중요한 것이 도로 진입로를 확인해야 합니다.

토지는 어떻게 개발되는가에 따라서 향후의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 하지만 아무리 좋은 건축물을 짓더라도 진입하는 도로가 없다면 활용할 수가 없습니다.

 

특히 지역주민이 말하는 현황도로나 농로만 믿었다가 나중에 지적도에 도로가 접해 있지 않아 건축허가가 나지 않는 맹지인 것을 알고 소송까지 가는 경우도 있기 때문에 도로진입로에 대해 꼭 확인해야 합니다. 그리고 공부를 반드시 확인해야 합니다.

토지와 관련된 기본 서류로는 <토지이용계획확인서, 지적도(임야도), 토지대장(임야대장)> 3가지와 건물이 있는 경우는 <건축물대장>까지 총 4가지가 있습니다.

 

이런 서류들에는 부동산의 기본적인 평수나 방향, 위치 등도 알 수 있지만, 해당 지역의 각종 규제와 제한 등도 모두 알 수가 있습니다. 아무리 좋아 보이는 땅도 건축물 제한에 걸려서 활용할 수 없다면 그 가치는 절반 이상 떨어진다고 보아야 합니다.

물론 초보자들이 보면 어떤 내용이 어떻게 규제되는지 잘 모를 수도 있지만 기본적으로 서류상 나와 있는 내용은 확인하고, 모르는 내용들도 물어봐서 확인을 해야 합니다.

 

물론 토지에 투자하면서 유의할 점은 이보다도 수 없이 많습니다. 개발예정지역이라고 해서 구입했는데 알고 보면 수용을 당해서 투자수익은 크지 않기도 하고, 수년 전에 검토 되다가 폐기된 것들이 사실인양 나돌기도 합니다.

요즘엔 기획부동산이라고 하는 토지전문 브로커들이 유혹을 하기도 합니다. 무엇보다도 너무 높은 수익률만 좇다가 현실감각을 잃어버리는 것을 경계해야 합니다.

 

특히 처음 부동산에 투자하시는 분은 하나하나 눈으로 확인하고, 정보를 수집하면서 적은 금액으로 투자하는 자세가 필요합니다.