부동산투자방법 - 토지투자시 '도로 & 길 ’ 이 중요한 이유는?

[질문]
토지에 투자하는 경우 ‘길’이 중요하다고 하는데 어떤 이유에서 중요한건가요?

 

---

 

 

 

[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 토지시장에서 ‘길’이 갖는 의미는 특별합니다. ‘길’은 땅의 가치를 결정짓는 가장 큰 요인이 되며, 가격에도 큰 영향을 미치기 때문입니다.

좋은 길을 배후에 두고 있는 토지는 그만큼 활용가치가 넓어 가격이 높고, 길이 나지 않은 맹지(다른 대지에 갇혀 진출입이 불가능한 토지)는 건축이 힘들고 거래가 쉽지 않아 쓸모없는 땅으로 분류되며 가격도 낮습니다.

도로에 직접 맞닿아 있는 토지들이 이면도로의 토지 보다 최고 2~3배가량 가격이 높게 형성 되는 것도 이 때문입니다. 특히 상업지역의 경우 길에 따른 토지 가격은 더욱 극명한 차이를 보이게 됩니다.

 

따라서 토지투자의 기본요건은 좋은 길을 끼고 있는 땅에 투자하는 것입니다. 특히 신설되는 광역도로망이나 지하철, 고속철 등을 통한 교통망 투자 역시 남들보다 반 발짝만 앞서면 성공 할 수 있습니다.

 

서해안고속도로를 예로 들어보겠습니다. 인천에서 목포를 잇는 이 도로는 그동안 교통여건이 좋지 않아 소외 받았던 서해안 지역을 단숨에 유망 투자지역으로 탈바꿈시켰습니다.

특히 평택에서 아산만으로 연결되는 지역은 고속도로 개통 전만해도 30만원대에 머물렀으나 개통 직후 평당 180만원까지 치솟으며 6배 이상 땅값이 뛰기도 했습니다.

 

기존 도로만 정확히 파악해도, 토지투자가 한 결 수월해 집니다. 유동인구 흐름과 차량의 흐름을 종합해 토지의 가치를 어느 정도 가늠 할 수 있습니다.

토지투자가 서툰 초보자일 경우 도로의 너비만으로도 판단에 크게 도움이 됩니다. 지역에 따라 다르겠지만, 통상 차선의 넓이에 따라 토지가격이 정비례한다고 보면 됩니다.

특히 일정 폭 이상의 도로는 건축허가를 받는데 있어서 꼭 필요하므로 반드시 점검해야 합니다. 건축법상 부지가 최소한 5M 이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 적어도 2M를 넘어야 합니다.

 

또 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해야 건축허가를 받을 수 있습니다.

토지 중에서도 ‘임야’의 경우에는 길이 갖는 의미는 더욱 각별합니다. 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문입니다.

 

만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 합니다. 그렇다면, 큰 길에 접하고 있다면 무조건 좋은 토지일까? 대답은 NO 입니다.

고속도로나 광역도 로의 경우 오히려 도로와 접하고 있다면, 휴게소나 주유소 등으로 토지의 활용가치가 제한됩니다. 즉 큰 도로와의 근접거리 보다는 간접 접근성이 가격에 더 큰 영향을 줍니다.

 

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발 달 된 곳이 교통 체증 시 차량 분산의 역할도 커 토지가격이 높습니다.

즉 고속도로 IC나 국도와 지리적으로 접하고 있지 않더라도 광역도로와는 좀 떨어져 있어도 진입에만 큰 어려움이 없다면, 오히려 좋습니다.

 

또 자가 차량 이용뿐만 아니라 전철역, 버스 정류장 등 대중교통이 경유하는 곳이라면 그만큼 토지의 매력은 커지게 되고 활용가치도 높아지게 됩니다.