부동산투자방법 - 상가잔금지급하기 전 확인해야 하는 사항은?

[질문]
상가를 분양받아 계약하려고 합니다. 얼마 안 있으면 잔금을 지급해야 하는데 상가의 경우 위험한 경우에 빠지는 경우가 많다고 하는데 잔금을 주기 전에 확인해야 하는 사항에는 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 상가는 다른 부동산에 비해 시장 가격이 높습니다. 아파트 단지내상가인 경우 1층 상가의 평당 매매가가 인근 아파트의 평당 매매가보다 2배 내지 3배가량 비쌉니다.

 

반면 상가는 아파트와 달리 분양보증이 안 되는 게 대부분입니다. 그래서 분양이 안 되거나 시행사나 시공사가 도산하면 소유권 이전이 안 될 뿐만 아니라 재산권 행사에 큰 낭패를 볼 수도 있습니다.

 

따라서 꼼꼼히 살펴본 뒤에 분양을 받아야 합니다. 또한 상가 준공 시 잔금이 남은 경우 잔금을 주기 전에 여러 항목들을 체크해야 합니다.

1) 계약은 시행사와 직접 합니다.

상가는 현행법상 분양 시 특별한 제한조건이나 안전장치가 미흡하기 때문에 분양자 스스로가 계약할 때 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 상가 분양을 받을 때 상가분양대금은 보증이 안 되므로 시행사에 문제가 생기면 대금을 떼일 수밖에 없습니다.

그러므로 계약은 분양대행업체와 하지 말고, 반드시 시행사와 해야 합니다. 가장 기본적으로 확인해야 하는 사항은 토지 소유주와 분양주가 일치하는지 여부를 확인해야 합니다.

 

회사라면 회사 명의로 등기가 완료됐는지, 되었다면 저당이나 압류 등으로 인해 토지를 사용하는데 제한사항은 없는지, 건축허가를 받았는지, 용도는 무엇으로 났는지도 살펴봐야 합니다.

2) 건물 착공 후 계약해도 됩니다.

시공사가 선정되지 않았다면 왜 시공사가 선정되지 않았는지 주변의 평판도 들어보고 건축착공과 준공시기도 확인해봐야 합니다. 준공이 늦어질 경우에 대비해 계약서에 ‘지체상금’에 대한 것도 포함돼 있는지, 업종은 중복되지 않는지, 분양가는 적정한지 등을 살펴보고 그래서 조금이라도 이상이 있으면 건물 착공 후에 계약을 하는 것도 한 방법입니다. 상가대출이자는 상가별, 위치별, 금융 및 경제사정 등에 따라 차이가 크다는 것도 고려해야 합니다.

3) 권리관계 확인을 해야 합니다.

임대분양의 경우 사업이 정상적으로 완료돼 소유권이전등기와 취득, 그리고 입주가 이루어졌을 때 상가에 대한 소유와 임대권리를 갖게 됩니다.

 

정상적인 사업완료 이후에도 상가에 대한 제반 권리는 건물주가 갖고 있고, 임대차계약이 이루어진 계약기간만 임대분양권리를 갖기 때문에 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 불안할 수밖에 없습니다.

그러므로 중간에 시행사가 부도를 낼 경우 임차권 회수가 불가능한 후순위채권이 될 수도 있어 사업부지와 건물에 대한 권리관계를 사전에 아주 상세히 확인해야 합니다.

4) 안전한 시기에 잔금을 지불해야 합니다.

근저당권이란 계속되는 거래관계로부터 발생하는 불특정 채권에 대하여 일정한 한도까지 담보하려는 권리로 대부분 사업시행 토지에 근저당 등이 설정돼 있는데 이는 건축비 및 기타 경비 조달을 충당하기 위해 금융권으로부터 차입한 자금입니다.

상가분양이 정상적으로 이루어지고 대출금을 갚는다면 근저당권이 말소되고 지상권도 소멸됩니다. 사업이 어느 정도 마무리 단계에 접어들어 분양이나 임대만 제대로 되었다면 준공 후 근저당이 해제돼 개별 등기이전에는 문제가 없을 것입니다. 그러나 전체 사업비 대비 근저당 비율이 높거나 분양이 저조하다면 문제가 발생할 수도 있습니다.

근저당 해지를 확인하고, 잔금을 지불하는 것이 안전하고 근저당 해제 후 잔금 지급을 늦추는 사람들이 많다면 이 또한 사업시행에 어려움이 있다는 것으로 판단하여 현재까지의 분양성 및 분양사업주나 시행사의 능력 등을 살펴본 뒤 잔금 지불여부를 판단하여야 합니다.

5) 약정 내용은 꼼꼼하게 확인하여야 합니다.

준공검사를 마쳤다면 계약 시 약정한 내용과 같은지 다시 한번 점검합니다. 예를 들어 층별 업종구성이 약속대로 고루 되었는지, 내가 하고자 하는 업종이 중복되지는 않았는지, 그리고 용도에 맞는 입점 가능한 업종인지, 공부상 면적과 계약면적이 일치하는지 융자 조건이 맞는지 등을 점검합니다.

6) 명의변경 시 각종 세금 처리는 정확하게 해야 합니다.

상가 계약 후 계약금 및 중도금을 완불하고 잔금만 남은 경우, 상업용 건물의 명의변경은 시행사 측에서 중도금까지 세금계산서를 발행한 상태에서, 제3자에게 재매매는 피분양자의 요청에 의해 분양자의 동의가 있고, 필요서류와 분양대금정리 등의 절차를 밟아야 가능합니다.

필요서류는 조금씩 다르나 양도인의 경우 분양계약서, 입금표 영수증, 주민등록등본, 인감증명, 신분증이 양수인은 주민등록등본과 도장이 있어야 합니다.

 

그러나 소유권 이전 등기를 하지 않거나 미등기상태에서 전매하는 경우에는 ‘부동산 등기 특별 조치법’에 의해 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.

등기 이전을 하지 않았을 경우에는 재산세, 종합토지세 등이 등기명의인 앞으로 부과됩니다.

 

그럼에도 불구하고 분양자가 등기 전 매매 목적으로 본 등기를 고의적으로 늦추고 있다면 시행사 측에서는 ‘등기인수청구권(매수인이 등기를 이행하라는 청구)’을 행사하는 소송을 제기하는 한편, 관할 시/군/구 세무서에 분양사실을 알려 재산세나 종합토지세 등의 불이익을 받도록 행동을 취할 수 있습니다.