[질문]
상가에 투자를 하는 경우 어떤 사항을 확인해야 하나요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 상가에 투자를 하는 경우
첫 번째로, 상가의 사업 구조 내용을 체크합니다.
요즘 일부 지역에서 토지 매입이 완료 되지 않은 상태에서 사전 청약을 통한 자금을 시행자가 타용도로 사용하여 사업진행에 차질이 발생하는 사례가 왕왕 일어나고 있습니다.
투자의 실수를 하지 않기 위해서는 사업부지의소유권이완벽하게 이전 되어 있지 않거나 수탁사외의 공동명의가 되어 있지 않으면 사고가 발생할 가능성이 높습니다.
또한 상가의 소유권을 이전하는 형태가 아닌 건물을 관리하는 회사의 주주로 참여하는 변형된 방식을 진행하면 사전에 업체의 재무구조 및 건전성을 확인하시고 임대형의 경우에는 분양을 받은 계약자와 상관없이 사업주가 상가를 담보로 사용하여 경매로 넘어가는 상황도 발생하니 유념하여야 합니다.
두 번째로, 개발관리사업체의 주체를 파악합니다.
제일 중요한 것은 개발관리 사업체의 주체입니다. 사업관리는 개발사업의 체계적이고 안정된 추진이 이루어지도록 전문기관에서 맡아야하며 사업시행자의 경우 대부분 전문적인 인력조직과 노하우가 부족하므로 전문적 관리업체가 포함된 상가여야 다양한 개발사업 과정에서 각 주체별 의견조율이 진행되어 사업 수행 시 원활한 진행을 할 수 있습니다.
세 번째로, 계약 내용을 꼼꼼히 체크합니다.
상가의 분양계약 내용은 분양과 관련된 모든 자료를 확인 하면 알 수 있습니다. 분양계약서, 영업용전단도 잘 살펴보고 입주 시 벌어질 수 있는 실제상황도 놓치시면 안 됩니다.
토지 및 등기상의 권리 면적 지분과 분양면적. 전용면적의 차이. 계약대상 상가의 용도 및 위치 확정여부, 준공 후 상가의 관리 시스템 및 관리 지출 내용 권리 등을 파악해야 합니다.
네 번째로, 업종선택과 입지여건을 신중히 살펴야 합니다.
어떤 업종의 사업이 진행되는지에 따라 투자 대상의 입지여건이 달라집니다. 상가의 업종과 주변의 시장분석 유동인구의 연령층과 부합되는지 주변의 노점상은 어떤 품목을 취급하는지를 보시면 답이 나옵니다.
다섯 번째로, 기본적 유동 고객과 인위적 고객의 창출 가능성을 체크해야 합니다.
기본적으로 유동인구의 밀도는 가장 기초 적인 참고내용이며 업종에 따라 인위적 유동고객을 창출이 가능한 업종의 상가가 보다 더 유리 한 것은 당연합니다.
특히 주변 상권이 얼마나 형성되어있으며 유동고객들의 쇼핑 성향도 중요한 작용을 하므로 면밀히 검토 하셔야 합니다. 또한 특소성의 가치가 있는 업종의 상가일 경우 거리와 상관없이 인위적 고객을 유입할 수 있다는 메리트가 있습니다.
여섯 번째로, 기존의 상권이 보장된 상가를 선택합니다.
기존의 상권이 보장되어 있는 곳은 기본적으로 가격이 비쌉니다. 그러나 안정된 수익과 프리미엄도 기본적으로 생성된다는 장점이 있습니다.
또한 요즘은 신축상가도 바닥 권리금이 형성되는데 정부의 임대차보호법상 년12%이상의 임대료 상승을 규제하고 있어서 입지나 상권이 보장된 지역에서 바닥 권리금을 받는 것이 관행처럼 자리잡어가고 있으므로 이런 사항의 프리미엄도 받는 다면 상당히 좋은 상가입니다.
그러나 초기 투자비용이 만만치 않으므로 잘 선택하셔야 되며 가장 우선시 되는 안정성 여부를 면밀히 검토 하시는 것이 최우선입니다.
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