부동산투자방법 - 투자수익율을 통한 상가투자 방법은?

[질문]
상가에 투자를 하려고 하는데 투자 수익률을 어떻게 활용해야 하는가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 투자를 하면 수익율이 얼마나 되는지 따져 보는 것은 기본일 것입니다. 따라서 상가투자를 하면 자기 자본 투자 수익율을 검토하게 됩니다.

 

즉 순수 자기 자본의 임대 수익이 얼마나 되는지 따져 보는 것입니다. 물론 상가에 투자행위를 하기 위하여는 그 상가가 속해있는 상가, 유동인구, 주변 환경, 발달 가능성, 부동산 정책, 등등 검토 하여 볼 것이 상당히 많이 있습니다.

그러나 그러한 모든 것이 결국은 돈으로 가치가 변하게 되는 것입니다. 그것을 살펴보는 것이 투자 수익율이 얼마나 되는 것인지 살펴보는 것입니다. 부동산은 미래 가치를 이야기 하는 것입니다.

 

그 미래 가치에 대한 가치의 척도를 금액으로 환산한 것이 가격입니다. 상가 주변에 새로이 지하철역이 생긴다면 앞으로 주변 환경이나 상권이 상당히 좋아 질 것입니다.

따라서 그 가치가 좋아 질 것이므로 그 미래 가치가 현재의 매매 가격에 반영되어 지는 것입니다. 소비 경기가 상당히 오랜기간 좋지 않은 관계로 최근의 임대 수익율 보기가 참으로 어려운 시기입니다.

 

과거에는 상가 투자 수익률이10% 이상은 기본이었으나 최근 몇 년 사이에 급격하게 안 좋아지더니 최근에는 7% 내외가 서울의 주요 상가의 투자 수익율이 되어 버렸습니다.

물론 투자 상가의 입지에 따라서 같은 상가 건물이라고 하여도 투자 수익율은 차이가 발생하는 것이 기본입니다. 예를 들어 1층보다는 고층의 수익율이 더 좋아야 하는 것입니다.

 

이는 바로 위험성 때문입니다. 임대 사업에 대한 검토를 하여야 하겠지만 상층부는 임대에 대한 위험성으로 인하여 기본 수익율이 더 나와주어야 투자검토 대상이 되는 것입니다.

물론 상가 투자가 임대 소득을 통한 투자 수익율만을 보고 투자 하는 것은 절대 아닙니다. 그래서 서울 외곽지역보다는 서울 중심부의 투자 수익율이 더 낮은것으로 조사 되어 지는 지도 모릅니다.

 

아마도 이러한 조사가 되어지는 원인 중의 하나는 시세 차익을 통한 상가 투자이기 때문일 것입니다. 즉 좋은 상권으로 알려진 지역의 상가는 매매가격 혹은 분양가격이 상당히 높습니다.

이 지역의 상가는 매수자가 비교적 풍부합니다. 즉 공급보다는 대기수요 혹은 잠재 수요가 많은 것입니다. 따라서 시세 차익을 보고 투자 하는 패턴을 보여 주는 것입니다.

 

따라서 상가 투자를 검토 할 시에는 자기 자본 투자 수익율을 검토 하는 것이 당연하겠지만 반드시 결정을 투자 수익율에만 맞출 필요는 없는 것입니다.

항상 이야기 하는 것이지만 한가지에 현혹되어 투자 하는 것은 바람직한 투자 방법이 아닌 것입니다. 투자 수익율이 비록 당장은 좋게 나오지 않지마는 미래가치(잠재가치)의 가능성이 있다면 상가를 적극적으로 투자 검토 대상에 올려놓아야 하는 것입니다.

 

물론 요즈음은 부동산 경기의 투자 논리에 따라 시세 차익을 노리는 투자보다는 장기적이면서 안정적인 임대 수익을 가져다주는 부동산에 투자 하는 것이 대세이기는 합니다.

따라서 투자를 검토 할 시에는 자기 자본 투자 수익율을 검토 하여 보는 것이 기본이고, 그 위에 미래 가치에 대한 분석을 하여야 할 것입니다. 원하는 투자 수익율을 얻기 위하여는 열심히 정보를 취득하고 분석하는 것 외에는 방법이 없습니다.