부동산투자방법 - 상가종류와 분양방법은?

[질문]
상가에 투자를 하려고 하는데 상가의 종류와 분양 받는 방법에 대해서 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 상가 투자에 대한 관심이 최근 높아지고 있지만 상가 중에서도 어떤 상가가 더 수익이 높을까?

 

일반인도 쉽게 투자할 수 있는 상가는 어떤 것일까? 상가 투자에 앞서 상가의 종류나 매입 방법 등 기본적인 것은 알고 있는 것이 실패를 최소화 할 수 있습니다.

 

먼저, 상가의 종류에는 근린 상가와 단지내 상가, 테마 상가, 전문상가, 쇼핑몰, 패션몰 등을 들 수 있습니다. 이중 일반인이 투자하기 쉽고 안정적인 것이 단지내 상가입니다.

 

아파트를 지을 때는 주택건설기준에 따라 주민 편의시설을 설치해야 합니다. 단지내에 일정 규모 이상의 상가를 짓는 것도 이 때문입니다.

 

단지내 상가를 매입할 때는 가장 먼저 배후 가구가 얼마나 되는지 살펴봅니다. 1천가구 이상 대단지이면 일단 고정 고객은 확보한 셈입니다. 500가구 이상인 단지도 어떤 업종이냐에 따라 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

입주민의 생활수준이 높고 대형 평형으로만 구성됐으면 단지내 상가 이용률이 떨어집니다. 평형은 단지안 소비성향이 강한 20~ 30평형대가 유리합니다.

 

또 인근 대형 할인매장이나 백화점이 있는지 확인하고, 의류점 등 단지 외부 점포와 중복되는 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착형 업종을 선택해야 합니다.

 

단지내 상가 지하층은 대개 식료품이나 수퍼마켓, 1층은 제과점, 부동산 중개업소, 비디오 대여점, 2층 이상은 학원이나 사무실, 미용실 등이 좋습니다.

근린 상가란, 우리 생활권에 인접해 있는 상가를 말합니다. 주택지와 가까워 걸어서 이용할 수 있는 도로변 상가가 대부분입니다. 주로 생활에 필요한 제과점이나 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병의원 등이 근린 상가에 주로 입점하는 업종입니다.

 

대로변에 2~5층 규모로 세워지며, 4~5층에 주택이 들어서는 경우도 있습니다. 상권이 확장되고 있는 역세권에는 이보다 큰 규모의 근린 상가가 들어서고 있습니다.

상가 주택은 '주택형 상가'라고도 하는데 1~2층은 상가, 3~5층은 주택으로 이용되는 상가를 말합니다. 2003년 초반까지 저금리를 이용, 본인이 살던 단독 주택을 허물고 상가 주택을 지어 1~2층은 상가로, 3~4층은 원룸으로 임대, 5층은 주인이 거주하는 형태의 상가 주택이 크게 늘어났습니다.

주상복합상가는 건물 내에 상가 시설과 주거공간이 함께 들어선 건물을 말합니다. 대부분 도심지나 역세권에 위치하며 교통이 편리합니다.

 

다만 주거환경은 쾌적성이 떨어지는 단점이 있습니다. 20층짜리 건물의 경우 1~4층 정도가 상가시설, 그 위쪽으로 주거공간이 들어서게 됩니다.

전문 테마상가는 건물 전체가 하나의 업종(테마)을 중심으로 구성된 상가를 말합니다. 이런 점에서 백화점이나 쇼핑몰처럼 한 건물에 식당가나 가전용품, 의류 등 여러 업종으로 구성된 상가와는 차별됩니다.

가장 흔한 것이 패션 상가이며, 청소년 대표 전문상가, 아동용품 상가, 전자상가, 한약 상가, 애완용품 상가 등이 있습니다. 전문 테마상가는 같은 업종이 밀집돼 있어 가격이 저렴하고 품목이 다양한 장점이 있습니다. 다만 기존 상권이 형성된 곳에 지어져 가정에서 쉽게 이용하기에는 다소 거리가 먼 단점도 있습니다.

쇼핑몰은 백화점처럼 여러 업종을 판매하는 대형 상가를 말합니다. 다만 소유권이 누구에게 있느냐에 따라 백화점과 다릅니다. 백화점은 운영주체가 점포의 80% 이상을 직접 운영하는 방식인데 반해, 쇼핑몰은 점포 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인이나 상가 위원회에서 운영하는 방식입니다.

 

개별 점포에 주인이 따로 있어 백화점처럼 정가제를 따르는 곳보다 재래시장처럼 가격흥정이 가능한 특징이 있습니다.

이밖에 상가의 위치에 따라 대학가에 있으면 대학로 상가, 지하철역 주변에 밀집된 역세권 상가, 테헤란로 등 대로변에 있는 대로변 상가 등이 있습니다.

그럼 이런 상가를 매입하는 방법에는 어떤 것이 있을까?
매입 방법과 분양 방법으로 나눠 볼 수 있는데, 매입 방법에는 등기분양, 임대분양, 재임대 분양 등이 있습니다. 분양 방법에는 선착순 수의계약, 일반 경쟁 입찰, 내정가 공개, 추첨에 의한 계약 방법 등이 있습니다.

등기 분양은 토지와 건물에 대해 소유권이 이전되는 것을 말합니다. 임대분양은 보증금을 내고 점포사용권을 얻는 것을 말하며 재임대는 임차인이 다시 임대하는 것으로 흔히 전대라고 합니다.

일반 경쟁 입찰은 점포별로 신청자를 접수해 가장 높은 가격을 응찰한 사람이 낙찰되는 분양방법입니다.

분위기에 편승해 높은 가격으로 매입하는 경우가 있는데, 사전에 대략적인 주변 시세를 파악하고 낙찰을 받았을 때의 예산을 고려한 뒤 응찰하는 것이 좋습니다. 단지내 상가 분양 시 많이 하는 분양 방법입니다.

예정가 공개 경쟁입찰은 각 상가별 층별, 호수별로 가격을 미리 정해놓고 입찰하는 방법입니다. 단지내 상가나 소규모 상가 분양 시 많이 하는 분양 방법입니다.

선착순 수의계약은 점포 가격을 미리 정해놓고 층과 위치에 관계없이 먼저 계약하는 사람에게 우선 분양하는 방법입니다. 상가 규모가 클 경우에 많이 하는 분양 방법입니다.

이와 함께 추첨에 의한 계약 방식은 점포가 많지 않거나 업종이 독점적일때 그 점포의 신청자 다수를 접수해 공개 또는 비공개로 추첨해 계약하는 방법입니다.