부동산투자방법 - 상가투자전략은 어떻게 세워야 할까요?

[질문]
상가에 투자를 하려고 하는데 전략을 어떻게 세워야 할까요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 단지 내 상가 같은 경우에는 상가가 다 지어 졌거나 인지도가 있는 건설업체에서 짓기 때문에 어느 정도 검증된 상품이지만 테마 상가들의 대부분은 건축허가 후 곧바로 소위, 말뚝만 박은 상태에서 분양하기 때문에 그 만큼 위험부담이 큽니다.

 

단지 내 상가는 고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 장점은 있지만 특별한 경우를 제외하고 투자가치가 높지는 않습니다. 테마 쇼핑몰은 상권의 활성화 여부에 따라 몇천에서 몇억까지의 투자 수익을 올릴 수 있는 다소 공격적인 투자 수단입니다.

 

상가 오픈도 하기 전에 불미스러운 일 들이 허다하며, 오픈 되어서도 상가활성화가 요원한 상가들도 적지 않습니다. 그렇기 때문에 투자에 더 유의해야 할 것입니다.

 

먼저 시행사의 능력을 파악해야 합니다. 상가는 아파트와는 달리 분양보증이나 임대차보호가 되지 않기 때문에 시행사(사업주체=땅주인)가 도산할 경우 투자자가 피해를 볼 수밖에 없습니다.

따라서 가장 중요한 것은 우선 시행사가 튼튼한지를 확인해야 합니다. 직접 토지등기부등본을 떼 사업부지에 대해 소유권을 시행사가 갖고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계가 깨끗한지 확인해 보아야 하며,

 

시행사가 관리나 마케팅에서 뒤지면 슬럼화하는 경우가 생길 수 있으므로 사업주체에 대한 경험 유 무, 회사 인지도나 임직원들의 전력도 확인해 보아야 합니다.

 

마케팅 능력이 있는 시행사를 골라야 상권이 조기에 활성화 될 확률이 높습니다.

전문상가보다는 엔터테인먼트기능의 복합쇼핑몰이 유망합니다. 오늘 날 동대문 신화 뒤에는 단순한 제품 판매에서 탈피하여 볼거리, 먹거리, 놀거리를 제공하여 10대에서부터 2,30대에 이르기까지 다양한 계층의 고객들을 불러 모으는데 성공하였기 때문이라 해도 과언이 아닙니다.

 

단순 전문테마 상가로서는 이제 타 상가보다 우의에 설수 없습니다. 최근에 오픈된 상가들이나 분양중인 상가들도 대부분 복합기능의 쇼핑몰 형태가 많은 것도 그 때문입니다.

지역 특성에 맞는 업종에 투자해야 합니다. 우리나라 대표적인 상권중 남대문은 악세사리, 아동복, 동대문은 여성복, 남성복이 우세합니다. 얼마 전에 오픈한 남대문의 A상가 같은 경우 다른 업종은 고전하고 있으나 아동복만은 강세입니다.

 

반대로 동대문의 B상가 같은 경우에는 전략적으로 많은 투자가 이루어 졌음에도 불구하고 여성복쪽은 강세인데 반해 아동복의 매출은 바닥을 헤매고 있습니다.

 

구색을 맞추기 위한 업종보다는 그 지역의 특성에 맞는 업종에 투자하면 그 만큼 투자효과가 높습니다. 투자자보다 실수요자가 많아야 합니다.

실수요자 즉, 실제로 장사할 사람, 그 중에서도 전문상인들이 많이 모이는 곳에 투자하여야 합니다. 전문상인들은 그 상가가 될 것인지 안 될 것인지 훤하게 꿰뚫고 있습니다.

 

상인들은 쉽게 움직이지 않습니다. 또, 상담직원들의 말을 들어보면 투자 쪽에 비중을 두는지 입점지원책 등 상가활성화에 대한 체계적인 마인드에 대해 비중을 두어 얘기하는지 금방 알 수 가 있습니다.

입점시기가 빨라야 투자회수가 빠릅니다. 분양에서 입점까지 보통 1년에서 길게는 2,3년 걸립니다. 공사기간이 길면 길수록 투자회수기간도 늦어지기 마련이고 또한, 여러 가지 상황변화가 있을 수 있으므로 늦어도 분양하는 해에 오픈하는 상가를 선택하는 것이 좋습니다.

결론적으로 말하면 상가 투자는 다리품을 많이 판 사람이 좋은 위치의 좋은 상가를 찾을 수 있다는 평범한 진리를 잊어서는 안 될 것입니다.

 

홍보성 광고나 현장 직원들의 말만 믿지 말고 현장을 여러 차례 둘러보고 인근 부동산이나 주변 상인들의 얘기도 참조하여야 할 것입니다.