부동산투자방법 - 상가투자 시 입지선정의 중요성은?

[질문]
상가에 투자를 하려고 하는데 입지 선정이 중요하다고 하는데 어떻게 해야 입지 선정을 잘 할 수 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 입지는 장사의 성패를 결정하는 절대적인 요인입니다. 성공의 60-70%를 좌우한다고 해도 관언이 아닙니다.

 

그렇다면 좋은 점포를 구하려면 어떻게 해야 할까요? 우선 상권을 파악해야 합니다. 상권 전체의 성쇠 여부를 파악해야 한다는 것입니다. 상권 자체가 쇠락의 길로 가고 있는데 혼자만 잘 될 수는 없습니다.

그러므로 상권 전체의 특성을 파악한 이후에 개개 점포의 입지조건을 분석하여 입지의 좋고 나쁨을 가려야 합니다. 한 상권 내에서도 좋은 장소라면 상권의 범위가 넓으나 장소가 나쁘면 상권의 범위는 매우 좁습니다.

 

흔히 '1차 상권의 범위는 반경 500m 이내' 또는 '반경 1km 이내 '라는 말을 하는데 이것은 그 업종이 어떤 제약도 받지 않은 상태일 때에 가능한 최대 상권의 범위를 말합니다.

하지만 실제 상권의 범위는 그렇게 넓지 않습니다. 도로가 상권을 단절시켜버린다든가 둑이나, 철로, 또는 산이나 강이 상권을 단절시켜버리는 경우가 많기 때문입니다.

 

또는 쓰레기 매립장 등이 상권을 단절시키기도 합니다. 이와 같이 상권의 범위는 자연적인 지형지세나 장애물시설, 편의시설에 의해서도 달라지지만 업종별로 점포크기나 구조에 따라서도 달라집니다.

 

이처럼 상권 파악은 어렵습니다. 그렇다고 상권 파악을 소홀히 할 수도 없습니다. 실제로 장사에 실패한 사람들은 대부분 사업 아이템이 잘못되었다기보다는 입진선정에 문제가 있었던 경우가 많습니다.

 

입지선정을 잘못하면 쓰러지는 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다. 조금만 알고 해도 그렇게까지 실패하지는 않습니다. 이제 이렇게 중요한 입지선정에 대해 하나하나 알아보기로 하겠습니다.

 

중요한 것은 입지선정의 경우 사전에 그에 관한 지식이 있는 사람이든 문외한이든, 독립점포를 하려는 사람이든 체인점을 하려는 사람이든, 직접 발로 뛰면서 눈으로 확인해야 한다는 점입니다.

상권이란 어떤 사업을 할 때 대상으로 하는 고객이 존재해 있는 공간적. 시간적 범위를 말합니다. 선매품이나 고급품을 제외한 대부분의 경우,'상가의 손님 60-70%가 걸어서 10분 이내에 올 수 있고, 반경 500m 이내인 범위'를 1차 상권 또는 소상권이라 하는데, 우리가 연구할 것도 바로 이 상권입니다.

2차 상권은 반경 1km이내, 3차 상권은 1km이상 등으로 분류합니다. 상권은 지리적 요인에 의해서, 또한 같은 위치에 있더라도 점포의 크기나 취급하는 업종에 따라서 달라집니다.

 

한 상권에서도 좋은 장소라면 500m 정도 내의 유동인구나 거주인구 모두가 손님이 될 수 있으며, B급지는 일부 유동인구와 거주인구로 범위가 좁아지며, C급지는 아예 거주인구 일부로 국한되어 상권의 범위가 200-300m 로 좁혀집니다.

또한 같은 위치에 있어도 점포가 크고 고급품을 취급하거나 음식점도 전문점이라면 상권의 범위가 더욱 넓어지지만, 점포가 작거나 점포의 전면이 좁으면 상권의 범위는 좁아집니다.

 

상권의 자연 및 인공지형물, 대형 시설물, 도로상태 등에 의해서도 달라집니다. 산, 하천, 철도, 도로 등은 상권을 분할하는 대표적인 지형물입니다.

도로(4차선 이상) 양쪽의 상권이 분할되는 경우는 많이 보았을 것입니다. 학교, 운동장 등의 장애 시설물은 역시 상권을 분할합니다.

 

대형 백화점, 쇼핑센터 등 편의시설은 상권을 집중시키는 반면에 장애시설물은 상권에 장애요인으로 작용합니다. 도로망의 연계상태, 노폭, 중앙분리대, 신호등, 건널목유무, 접도조건 등의 요인에 의해 달라집니다.

입지조건이란 점포가 위치한 곳의 조건을 말합니다. 점포가 좋은지 나쁜지를 파악하기 위해 그 조건을 보는 것으로 A급지, B급지, C급지로 구분됩니다.

 

점포가 C급지에 있다면 입지조건이 나쁜것입니다. 왜냐하면 상권이 200-300m로 좁아져 당연히 장사가 안 되기 때문입니다.

이와 같은 입지조건으로는 지형지세나 교통망 등의 지리적 조건, 그 지역의 세대수,소득수준,소비성향,성별,연령층과 점포 앞을 지나는 유동인구의 성별. 연령층 등을 파악하는 인구의 특성, 편의시설 및 장애시설물, 점포구조, 규모 등 점포 관련 조건 등이 있습니다.

실생활에서 흔히 '입지조건'이니 '상권'이니 하는 말을 같은 의미로서 사용하는 경우가 많습니다. 하문상으로는 '인가' 와 '허가'를 구별하고 있으나 실생활에서는 혼용하여 쓰는 것과 마찬가지입니다.

 

하지만 상권과 입지조건은 좀더 구별하여 알아둘 필요가 있습니다. 그렇지 않을 경우 혼란스러워질 수도 있기 때문입니다.

상권은 보통 두 가지 의미로 쓰입니다. 상가가 형성되어 있는 범위 전체,즉 A급지, B급지, C급지의 합을 가리 킵니다. 한 상권 안에서 각 점포의 위치조건, 즉 입지조건에 따른 상권의 범위를 가리킵니다. 결국 이때문에 상권이나 입지조건이 같은 의미가 됩니다.

'소매업은' 입지산업'이라고 했습니다. 결국 소자본을 가지고 시작하는 점포창업에 있어서 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

 

따라서 입지선정의 요체인'상권분석과 입지조건 분석'을 하기 전에 상권과 입지조건의 근본적인 개념정립이 필요한 것입니다.

성장기 지역의 상권은 처음으로 형성되어 발전해가는 과정에 있는 상권을 말합니다. 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 등의 신도시처럼 계획적으로 개발된 경우가 있고, 성동구의 불량주택 재개발지나 중구의 도심 재개발지처럼 재개발된 경우도 있습니다.

 

성장기는 보통 15-20년 정도이며 수년에 불과한 경우도 있습니다. 성장기 지역은 지가가 상승하고, 토지투기 현상이 일어나며, 새로 입주하는 주민들이 젊고 교육수준도 대부분 높습니다.

이러한 상권은 대부분 아파트 주거형태를 보이고 있어 주택지 상권은 미약하며, 아파트단지 내의 상권은 매우 변화가 심합니다.

 

현재 성장기에 있는 5대 신도시의 상권을 예로 들어보면(이 신도시는 소도시와는 성격이 다르다) 이 신도시에서는 보통 300-1,000세대의 소규모 아파트단지가 수십 개씩 모여 있습니다.

 

이때 세대부만 믿고 아파트단지 내 상가로 들어가면 반드시 실패합니다. 그 이유는 무엇일까요? 원래 상가는 아파트단지 내 상가부터 조성됩니다.

당연히 초기에는 장사가 잘 되고 나오기가 바쁘게 임대됩니다. 보통 상가주택이나 상가건물은 단지 내 상가보다 6개월-1년 정도 늦게 들어서는데, 이 시기가 되면 중심 상업지역의 상가나 상가주택의 상가가 점차 활성화되고, 대형 유통시설이 들어서면서 아파트단지 내 대부분의 상가는 매출이 급격히 떨어집니다.

 

모든 상권이 중심으로 집중되면서 중심상권에 가까운 상가는 잘 되지만 중심상권과 200-300m이상 떨어진 아파트단지 내 상가들은 손님을 잃어 기술 위주의 몇몇 점포만 살아남게 됩니다.

이처럼 성자 초기에 있는 지역은 상권의 부침이 매우 심하므로 이 시기에 투자하면 실패할 위험이 큽니다. 그것은 5대 신도시의 아파트단지 내 상가들을 보면 확연히 드러납니다.

 

한편 신도시의 중심상권은 중동이나 일산 지역처럼 아직도 제자리를 찾지 못하고 있는 곳도 있지만 전반적으로 그 지역의 특성에 따라서 안정되게 상권이 형성되어가고 있습니다.

각 지역의 특성에 따라 상권을 잘 파악하여 입점한다면 서울의 기존 상권보다 권리금이 싸므로 한 번쯤 눈여겨볼 만합니다. 하지만 각종 판매업은 대형 할인점이나 백화점과의 경재 때문에 고전을 면치 못하는 실정임을 간과해서는 안 됩니다.

 

성숙기 지역의 상권은 지역개발이 완료됨에 따라서 점차 안정되어가는 상권을 말합니다. 부동산 가격이나 기능이 최고조에 이르고 지역주민의 사회적, 경제적 수준도 최고로 높아져 상권이 안정됩니다.

성숙기간은 보통 20-25년이며 서울의 강남구, 송파구, 도봉구 일부, 강서구, 양천구 등과 쇠퇴기에 있는 지역 중 재개발로 인하여 이미 전출입이 적어진 안정된 지역 등을 들 수 있습니다.

쇠퇴기 지역의 상권은 건물들이 점차 노후 되기 시작하여 지가가 낮아지는 상권입니다. 이때 재개발이 시작되어 거주자는 주택을 팔고 교외로 나가게 되므로 한 단계 낮은 주민들로 바뀌게 됩니다.

 

주택형태는 단독, 다세대, 다가구, 연립 등이 혼재되어 있어 세대수가 많고 주거연령은 중장년과 초중고생이 많습니다. 그리고 중산층과 저소득층이 주로를 이루고 있어 이 지역의 주택지 상권은 비교적 좋은 편입니다.

 

이때 주택상가는 배후지의 재개발 여부가 상권의 성쇠에 결정적인 역할을 하므로 반드시 조사하고 입지해야 합니다. 상권은 도시의 핵인 종로나 명동 같은 도심권과 각종 사무실 등이 밀집된 지역, 대학가 등에 안정적으로 형성되어 있습니다.

대도시는 다양한 지역의 문화가 혼재되어 다양성이 특징이 있으나, 소도시는 각기 그 지역 특성에 따라 점차적으로 또는 급진적으로 발달한 만큼 도시마다 성격이 다릅니다. 당연히 상권의 특징도 도시마다 다릅니다.

 

특히 교통의 요충지인가 아닌가에 따라 도시의 성장과정은 확연히 차이가 나며, 산업도시인가 아닌가에 따라서도 차이가 납니다.

경북 안동시나 전북 정읍시의 경우를 살펴보겠습니다.
이 도시는 예전부터 그 지역 거주자들에 의해 점차적으로 자연스럽게 커진 도시입니다. 교통의 요충지답게 다양한 문화가 유입되고 외부세계에 대한 강한 관심 등으로 인해 도시발달이 빠른 천안시나 순천시와는 달리 오로지 그 지역 특성대로 자연스럽게 도시로 성장했다는 것입니다.

당연히 상권의 특성도 다릅니다. 안동시나 정읍시의 경우는 외부문화의 유입이 더딘 만큼 그 지역의 특성과 밀착되지 않은 업종, 예를 들어 일시적인 유행 업종이나 유흥업종은 그다지 발달되지 못했습니다.

 

더욱이 안동시의 경우는 외부인의 유입이 거의 없고 여행객 또는 산업종사자들로 인한 소비지출도 거의 없어 유행 업종이나 유흥업종 자체가 발붙이기 힘든 도시입니다.

따라서 그 도시의 특성을 파악해야 상권분석에서 실패하지 않습니다. 또한 산업화의 정도를 파악해야 합니다. 어떤 도시이든 간에 산업화 초기에는 유흥음식점이 호황을 맞습니다.

 

그리고 산업화가 정착단계에 들어서면 점차적으로 유흥음식점뿐만 아니라 각종 편의업종이 들어서게 되면서 안정적으로 상권이 성장하게 됩니다.

대도시는 도심권과 부도심권 및 역세권 등으로 점차 다핵화되어가고 있습니다. 인구가 많은 만큼 그 수요에 따라 변화한 것입니다. 하지만 지방 소도시는 그렇지 못합니다.

 

당연히 인구수도 적도 인구밀도도 낮고 시의 범위도 작기 때문에 중심지가 한 곳이며,나머지는 거의 주택지 아니면 아파트단지입니다.

당연히 중심지는 기차역이나 시외버스터미널 또는 시청 등을 중심으로 형성됩니다. 최근에 소도시가 점차 비대해지면서 중심지 이외의 장소에 쇼핑센터가 입점하여 상권을 양분하는 경우가 발생하고 있기도 합니다.

 

쇼핑센터가 성장하게 될 것인가의 여부는 지형지세를 면밀히 파악하면 알 수 있습니다.특히 교통망의 확충 여부가 절대적입니다. 또한 도로의 차선도 매우 중요하다.

교통이 불편하면 사람들은 쉽게 접근하려 하지 않아 그 상권은 흐지부지되고 맙니다. 또한 도로가 왕복 6차선 이상 되면 교통이 막히지 않아 편리할지 몰라도 상권에는 악영향을 미치게 됩니다.

 

상권이 이쪽저쪽을 완전 분리하게 되어 상권의 성장을 막습니다. 실례로 살펴보겠습니다. 천안시의 경우가 그렇습니다. 천안시의 중심상권은 천안역 앞이었습니다.

 

물론 예전부터 형성된 상권이어서 중심지이면서도 대형 빌딩은 거의 없었습니다. 그런데 약 2km 떨어진 시외버스터미널에 대형 쇼핑센터가 들어섰습니다.

 

당연히 상권은 양분될 것이고 나중에는 어느 한쪽에 상권이 몰리게 될 것이므로 역 앞 상인들은 걱정이 태산일 수밖에 없었습니다.
초현대식 상권이 유리하다는 것은 상식입니다.

 

그런데 여기서 중요한 것은 바로 도로의 차선이었습니다. 쇼핑센터 앞을 지나는 도로차선이 무려 8차선이라서 도로가 아니라 광장을 보는 느낌이었습니다. 광장이 어떤 느낌을 주겠습니까?

 

사람이 없는 광장을 상상해 보십시오. 말 그대로 황량한 느낌이 떠오를 것입니다. 바로 이러한 심리적 요인을 분석하지 못하고 교통이 좋다고 해서 그 곳에서 장사를 한다면 오래지 않아 문을 닫게 될 것은 뻔합니다.

당연히 천안시의 중심상권은 여전히 천안역 앞 상권이며 젊은이들로 인해 더욱 번성하고 있습니다. 모든 소도시가 그렇지는 않습니다.

 

앞에서도 언급했듯이 교통의 요충지는 끊임없이 외부인이 출입하여 외부세계와의 단절감 없이 성장해왔기 때문에 외부문화의 유입에 대한 저항감이 적습니다. 즉 유행에 민감하다는 것입니다.

대도시에 비해 인구밀도가 낮고 소득도 적어 상권의 발달이 저조합니다. 물론 산업화가 일찍 이루어진 도시는 그렇지 않지만 그래도 대도시에 비해서는 상권이 저조합니다.

 

요즘 가장 대표적인 사례가 강원도 정선의 카지노 개장이 아닐까 생각합니다. 당연히 카지노 자체의 부정적인 영향이 우려되기는 하지만 어쨌든 그 지방경제 활성화에는 한몫 할 것이 분명합니다, 상권도 그에 맞추어 성장할 것입니다.

지방 소도시는 상권 이용자가 도시 자체의 지역민과 여행객, 그리고 산업종사자들입니다. 그중에서도 지역주민의 영향력이 큽니다. 당연히 주민들과의 친분 관계가 영업의 사활을 좌우한다고 할 수 있습니다.

 

대도시에서는 누가 누군지 관심도 없고 따지지도 않지만 지방에서는 아직도 그 집안의 내력, 친족, 인척관계 등이 매우 중요한 잣대가 되고 있습니다. 이를 무시하고 장사하기란 쉽지 않습니다.

대도시의 경우는 교외지역 상가와의 경합이 미미합니다. 즉 교외지역에 있는 상가는 나름의 고객이 있고 대도시에 있는 상가도 나름대로의 고객이 있습니다.

 

고객의 다양성으로 인해 고객 자체가 다르다는 것입니다. 그런데 소도시의 경우는 그렇지 못합니다. 교외에 전문음식점이 생기면 소도시에 살고 있는 사람들과 여행객들이 접근하기 그리 어렵지 않기 때문에 몰려가게 됩니다.

 

즉 고객을 교외지역에 뺏기는 결과가 발생합니다. 따라서 소도시에서 전문음식점을 하려면 교외지역의 전문음식점과의 경합을 각오하고 미리 점거해야 합니다.

교외지역의 입지 2-3km 이내에 집단 거주지나 공장이 있으면 좋습니다. 500m 이내에 교차로나 인터체인지가 있으면 좋습니다. 주차장이 확보되어 있고 도로에서 진입하기가 용이해야 합니다.

 

전봇대, 전선, 가로수, 신호등, 육교 등 시계를 차단하는 것이 없어야 좋습니다. 약간 커브진 곳의 바깥쪽이 좋습니다. 대개 운전자의 시계는 스피드에 비례하여 좁아지게 되어 있습니다.

 

당연히 일진선상에서는 스피드를 내게 되나 커브진 곳에서는 늦추게 됩니다. 커브진 곳에서는 시계가 넓어지지만 커브 안쪽은 시계 밖에 있게 되어 불리합니다. 도로에 버스나 트럭이 빈번히 왕래하면 시야를 차단하여 좋지 않습니다.

대형 쇼핑센터 내에 입점할 때 유의할 점은 쇼핑센터 자체의 상권력, 즉 집객력을 면밀히 검토해야 합니다. 일반 상권에서는 개개인의 능력에 의해서 상가를 운영할 수 있는 여력이 있지만, 쇼핑센터 내 입점은 그렇지 못합니다.

 

쇼핑센터 내 입점은 상가의 양쪽 끝이나 다음 상가가 좋으며, 줄지어 있는 상가의 가운데나 상가가 서로 교차한다면 코너에 있는 상가가 좋습니다.

상가의 막다른 끝은 피하는 것이 좋습니다. 그러나 상가의 맨 끝이 다른 통로와 연결되어 있다면 손님이 회유하면서 집결지 구실을 하므로 매우 좋습니다. 같은 위치의 점포라도 업종에 따라 상권의 범위가 달라집니다.

 

보통 소비활동은 도시의 구조에 따라서 거주지 부근, 부도심, 도심 등으로 구분할 수 있는데, 식품이나 일용잡화는 거의 거주지 부근에서 구입하고, 전문품의 경우에는 부도심 등 도심 의존도가 높습니다.

이와 같이 업종과 품목에 따라서 사람들의 이동거리가 다른 것은 소비자들의 소비패턴이 다르다는 것을 의미합니다. 당연히 소자본 점포 창업의 경우 이와 같은 소비자들의 소비패턴을 파악해야 올바른 입지선정이 이루어질 수 있습니다.

 

물론 업종에 따른 상권의 범위는 어떠한 제약조건이 없을 때 가능한 최대상권의 범위일 뿐 실제로는 각종 요인에 의해 좁아집니다.

생선가게, 야채가게, 과일가게, 약국, 미니슈퍼 등 주택지나 아파트단지 내에서 흔히 볼 수 있는 생활필수품은 1차 상권의 범위가 500m 이내입니다.

 

물론 이러한 생활필수품도 점차 대형 백화점이나 대형 할인점에 잠식당하고 있기는 하지만 여전히 지역밀착형 사업의 대표주자입니다.

안경점이나 구두점, 완구점, 서점, 스포츠용품점 등 선매품이나 고가품은 보통 상권의 범위가 넓어서 1-2km의 거리에서도 고객이 많습니다.

 

선매품이란 소비자가 여러 점포를 다니며 가격, 품질, 형태 따위를 비교하고 선택하는 상품으로서 편의품에 비해 비교적 가격이 비싸고 구매빈도가 낮습니다.

중국음식점, 일반한식점, 각종분식 등 노하우가 특별히 필요 없는 일반음식점 상권의 범위가 보통 500m 이내입니다. 하지만 패스트푸드점, 전문 한식점, 대형 일식횟집, 전문 분식점 등 노하우가 필요한 전문음식점은 상권이 넓어서 1차 상권의 범위가 1-2km나 됩니다.

그렇다면 그 지역의 중심지에 있는 역세권은 업종에 따른 상권의 범위파악을 어떻게 해야 할까요? 당연히 주택지 상권처럼 직접 발로 뛰면서 파악해야 하지만 한눈에 알아볼 수도 있습니다.

 

즉 역세권은 상권마다 각기 특성이 있습니다. 예를 들어 신촌상권은 젊은이들이 오락과 유흥업이 주류를 이루는 상권이며, 성신여대상권은 10대 후반 20대 초반 여학생들이 주류를 이루는 상권입니다.

이와 같은 각 상권의 특성에 맞추어 업종을 선택하는 것이 유리하며, 상권의 범위파악은 점포 앞 유동인구의 다과로 파악하면 큰 착오는 없습니다.

 

점포 앞 유동인구가 많으면 당연히 좋은 상권입니다. 이러한 역세권은 분식점이나 전문점이나 같은 위치라면 상권의 범위는 거의 비슷합니다.

이것이 주택지 상권과의 차이점입니다. 그렇기 때문에 역세권에서는 굳이 전문음식점을 할 필요가 없습니다. 주택지 상권에서도 전문음식점은 얼마든지 가능한데 구태여 역세권에서 투자비를 훨씬 많이 들이면서 할 필요는 없다는 것입니다.

세탁소, 구두수선점 등 서비스업은 500m 이내이며, 노래방이나 미용실 등은 1-2km까지로 1차 상권의 범위가 넓습니다. 당연히 골프연습장이나 건강관련업은 더욱 범위가 넓습니다. 여기에서 한 가지 짚고 넘어갈 것이 있습니다.

 

상권의 범위가 넓은 업종이나 품목이 꼭 장사가 더 잘 되는 것은 아니라는 점입니다.

상권의 범위가 넓다는 것은 그만큼 멀리에서 손님이 와야만 영업을 유지할 수 있다는 역의 뜻이 포함되어 있습니다. 다시 말하면 고객의 이용층이 적고 이용률이 낮은 업종이란 뜻이기도 합니다.

상권은 특성도 다르고 변화도 각기 다릅니다. 당연히 상권분석은 필수적입니다. 하지만 상권이 어디 한둘이던가요? 너무 많아서 개개의 상권을 분석하는 데에만 몇 년이 걸릴지 모릅니다. 그러나 범위를 넓혀보면 특징이 비슷한 상권들로 묶어서 볼 수 있습니다.

즉 도심권, 역세권, 대학가, 아파트단지, 주택지 상권 등 5가지로 분류해 볼 수 있습니다. 좀더 세분해서 대형 사무실 밀집지역 등을 포함할 수도 있습니다. 또한 특수한 경우로 거점형(쇼핑센터)과 특화형(공구상가 등 전문상가)이 있습니다.

하지만 대형 사무실 밀집지역은 대체적으로 저녁 이후에는 장사가 되지 않으며, 휴무일은 거의 영업이 되지 않아 권장할 만한 곳은 아닙니다. 물론 초보자가 아닌 노하우가 있는 경험자라면 도전해볼 만한 곳이긴 합니다. 어쨌든 상권의 유형을 근린형, 지구중심형, 지역중심형, 광역중심형으로 구분할 수도 있습니다.

도심지 상권은 각 도시에는 중심부가 있는데 바로 그곳에 있는 상권을 가리킵니다. 서울의 경우에는 종로와 명동 일대를 도심으로 볼 수 있습니다. 도심에는 유동인구가 많습니다.

 

일례로 서울은 대형 백화점, 대형 쇼핑센터, 남대문시장, 동대문시장, 대형 서점, 각종 사무실 등 수도권의 인구를 유입할 수 있는 시설이 집중되어 있어서 입지만 좋다면 목중의 목이 되는 곳입니다.

 

종로의 경우, 종각부터 종로 3가까지가 목이며, 종로 1가, 4-6가 등은 상권이 떨어집니다. 이곳은 버스정류장 주위의 일부만을 목이라 볼 수 있습니다.

거의 모든 지역 중에서 상권이 활발히 형성되어 있는 곳이 바로 역세권입니다. 하지만 전철역 입구하고 해서 모두 상권이 좋은 것은 아닙니다. 대다수는 전철역 입구만 장사가 잘 됩니다.

 

왜냐하면 전철역을 이용하는 상주인구 자체가 적거나 근처에 유동인구를 모을 수 있는 대형 백화점, 쇼핑센터, 대학교, 입시학원 등이 없어서 상권이 제대로 형성되지 못하고 있는 상태이기 때문입니다.

하지만 번성하는 상권을 보면 대학이나 백화점, 입시학원을 끼고 있고, 그 지역의 핵 구실을 하고 있는 중심지입니다. 이러한 지역은 당연히 임대료나 권리금이 높습니다.

 

특히 이와 같은 역세권은 상권마다 특성이 다릅니다. 예를 들어 신촌, 신림, 강남역, 잠실신천상권 등은 오락. 유흥업이 주도하는 상권이 반면에 성신여대, 목동, 창동, 문정동상권 등은 여성의류 할인매장과 관련업이 잘 되는 상권입니다.

어쨌든 역세권의 상권분석은 유동인구의 특성파악이 우선입니다. 또한 업종분포도를 살펴보면 그 상권에서 호황인 업종을 알 수 있습니다. 이대상권과 같이 의류점이 300개에 이르나 IMF 이후 의류점이 불황에 빠져 있는 예외도 있기는 하지만 말입니다.

음식업이나 판매업은 그 상권에 같은 업종이 50-60%정도 분포되어 있을 때 장사가 오히려 잘 됩니다. 30%안팎에 불과하면 음식업이나 판매업이 안 되는 상권이므로 피하는 것이 좋습니다.

대학가는 젊음과 활기가 넘치는 곳으로서 다른 상권보다는 비교적 건전한 편입니다. 특히 다른 지역과는 음주문화의 격이 달라서 마음 편히 장사할 수 있습니다.

 

하지만 대학가에도 어려움은 많습니다. 총학생수, 기숙사 완비 여부, 지방학생의 구성비, 그리고 학교 앞의 교통망 상태와 대형 시설이 있는지에 따라 상권이 양극으로 뚜렷이 갈리기 때문입니다.

대부분의 대학가(중앙대,숭실대,경기대,경희대,고려대,숙명여대등)는 상권이 매우 미약하여 발전 가능성이 없습니다. 교통망이 확충되기도 어려워 보입니다.

 

특히 여대 앞은 여성에 맞는 일부 품목 이외에는 어려움이 많습니다. 여기서 신촌이나 이대입구, 성신여대앞, 신림사거리, 대학로(성대 앞), 홍대역 등은 역세권으로 분류하므로 논외로 합니다.

상권을 파악할 때 좀더 유의할 것은 지역특성을 대강 알고 들어가서는 절대 안 됩니다. 확실히 파악해야 합니다. 차라리 아무것도 모르면 빈 공간에 채우기가 더 쉬운 법입니다. 시설에 현혹되어서는 안 됩니다.

 

소매업은 입지산업입니다. 하지만 초보자일수록 바로 이 시설에 넘어가는 경우가 많으므로 주의해야 합니다. 권리금이 터무니없이 싼 곳은 장사목이 아닌 곳이 많으므로 조심해야 합니다. 특히'교환업소'는 더욱 그렇습니다.

장사로 성공하는 것도 중요하지만 그에 못지않게 실패하지 않는 것 또한 중요합니다. 그중 으뜸은 바로 입지선정입니다. '교환'이란 현찰매매가 잘 이루어지지 않는 땅이나 주택, 업소, 기타 각종 부동산끼리 서로 바꾸는 것을 말합니다. 그런데 여기에는 많은 문제점이 있습니다.

교환업소는 아무리 시설이나 장소가 그럴 듯해도 대부분 장사가 안 되는 곳이라는 점입니다. 이러한 업소는 유명상권 안에도 셀 수 없이 많습니다. 특히 건대역 입구는 교환이 많은 동네입니다.

 

최근에는 신촌이나 이대역상권에서도 교환업소가 많아지고 있으며 심지어 종로에서도 종종 눈에 띄고 있습니다. 그만큼 장사가 안 되는 가게가 많다는 말입니다.

 

잘 되는 곳 옆에 안 되는 곳이 있는 법입니다. 즉 건대역 상권은 역 입구는 매우 좋지만 약간만 올라가면 현저히 상권이 죽는 곳입니다.

하지만 교환업소인지 아닌지는 보통 사람의 눈에는 보이지 않습니다. 어쩌면 알 필요가 없는지도 모릅니다. 입지선정에 관한 안목이 어느 정도 있다면 말입니다.

 

상권의 지나친 확대는 상권을 죽입니다. 일반적으로 상가가 많으면 외양이 더욱 번화해 보이는데, 이러한 외양에 현혹되어서는 안 됩니다.

 

대표적인 곳이 바로 건대역 상권입니다. 이곳은 상권이 지나치게 비대해져서 제살 깎아먹기에 바쁜 곳입니다. 한마디로 실속이 없는 곳입니다.

그래서 가장 망하는 빈도가 높은 곳이기도 합니다, 최근에는 신촌상권, 미아상권도 이 범주에 들어갑니다. 신도시 상권도 손님들의 구매력에 비해 상권의 범위가 넓은 곳입니다.

 

무작정 상권의 규모가 커진 곳이라는 말입니다. 이런 곳에서는 조정기를 주목해보아야 합니다. 신흥 주택지 상권의 경우에도 무작정 규모만 큰 곳이 있는데 역시 조정기간이 지난 이후에 입점하는 지혜를 발휘해야 할 것입니다.

아파트단지 상권은 최소한 500세대 이상은 되어야 합니다. 상가 입구가 대로변 쪽에 있어야 좋고, 500세대 정도가 되면 자체 내에서 상권을 유지할 수 있습니다.

 

하지만 500세대 정도에서는 부동산, 세탁소, 미용실, 약국, 슈퍼마켓, 잡화점, 음악, 미술학원 정도밖에 되지 않습니다. 만약 전문점을 하고 싶다면 최소 2,000세대 이상인 곳에서 해야 합니다.

주택지 안의 아파트나 공터가 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다. 주택지 안의 아파트는 대부분 재개발이나 재건축으로 생긴 것입니다. 이 경우 처음에는 기존의 가게들보다 깨끗하기 때문에 아파트 상가가 활성화됩니다.

 

하지만 장사가 잘되기 시작하면 주택들이 상가주택으로 전환되면서 상권이 분할됩니다. 손님들은 당연히 좀더 크고 전문화된 곳으로 가게 마련입니다.

단지 내 상가는 대부분 10-15평 정도의 소규모가 주류를 이루고 있어 업종도 제한되며, 상가주택에 있는 큰 업소와의 경쟁에서 배겨내기가 힘듭니다. 1,000세대 이상이면 정문과 후문 중 지대의 높낮이나 대중교통 수단에 따라 상권이 달라집니다.

 

단지가 크면 정문과 후문의 이용률이 확연히 구분됩니다. 처음 상가가 분양되었을 때는 대개 정문 쪽 상가의 분양가가 높은 경우가 많고 장사도 잘 될 것이라는 기대심리에 편승해 임대가도 높은 편입니다.

그런데 종종 후문 쪽이 더 잘 되는 경우가 있습니다. 이때는 후문의 지대가 정문 쪽보다 낮은 곳에 있을 때이거나 대중교통 수단이 후문 쪽에 집중되어 있어 유동인구가 몰리기 때문입니다. 정문과 후문의 지대가 비슷할 때는 어느 쪽이 나은지 어떻게 파악할 수 있을까요? 방법은 간단합니다. 노점상이 어느 쪽에 있는가를 보면 됩니다. 노점상은 수시로 옮겨다니면서 잘 되는 곳에서 장사를 하므로 이들이 있는 곳이 곧 목이라고 보면 틀림없습니다.

역세권은 포장마차가 모여 있으면 좋습니다. 간이 포장마차 등이 줄을 잇고 있는 경우에는 단지 내 상가는 영향을 받지 않습니다. 하지만 비슷한 업종, 예를 들면 치킨집이나 불고기집 등 주류를 취급하는 점포들은 죽을 맛입니다.

 

그런데 포장마차가 줄을 잇고 있으면 오히려 상권이 살아나는 곳도 있습니다. 바로 역세권이 그곳입니다. 이런 경우에는 포장마차가 집어기 구실을 하고 있는 곳입니다. 고기를 잡으려면 어쨌든 고기가 많이 몰려야 하니까요.

대형 아파트에 주거하는 연령층은 50대 이후가 많습니다. 당연히 자녀들도 20대 이후가 대부분입니다. 그런데 50대 이후의 소비성향은 어떠한가?

 

이들은 생필품 이외에는 모두 외부에서 해결하는 층으로서 시내의 백화점이나 전문상가에 가서 쇼핑의 재미를 느끼고 싶어 하는 경향이 강합니다.

게다가 20대는 또 어떤가? 이들에게는 아예 기대를 걸지 않는 것이 좋습니다. 따라서 이곳에서는 기술 위주의 업종과 생필품 정도밖에 장사가 되지 않습니다.

 

소형 아파트에는 주소 신혼 초인 20대 후반에서 30대가 거주하고 있고 일부는 저소득층에 속합니다. 이들은 대부분 직장생활을 하고 있어 직장 위주의 생활패턴을 보여 먹고 입는 것을 직장과 가까운 곳에서 해결합니다.

반면 ,중소형 아파트의 주거연령은 30-40대 로서 자녀들도 대부분 초중고생이 많습니다. 당연히 생필품 이외에도 학원, 분식점, 문구점 등 다양한 업종이 잘 됩니다.

세대수에 비해 상가가 너무 많은 경우도 있습니다. 아파트 1가구당 상가를 6m까지 지을 수 있지만 정말 이대로 짓는다면 품목이 중복되어 서로 망하는 경우가 있습니다.

 

2,000세대 이상이면 단지 내에 상가건물이 몇 개 있게 마련인데 되도록 위치가 좋은 출입구 쪽 점포를 택해야 실패하지 않습니다.

신도시 등 대규모 아파트단지는 중심상권과 인접한 곳을 택하는 것이 좋습니다. 대규모 아파트단지의 주변에는 대형 판매시설이 경쟁적으로 들어서고 있습니다.

 

대형 업체들은 호화로운 매장과 할인판매 등으로 손님을 끌어 들이므로 소행 매장은 경쟁상대가 되지 않습니다. 이곳의 거주자들은 거의 대형 판매시설에서 구매를 하기 때문에 대규모 아파트단지 내 상가들 대부분이 살아남기 어렵습니다.

 

생필품과 기술을 밑천으로 하는 업종만이 명맥을 유지할 수 있습니다. 주택지 상권은 가장 쉽게 접하고 이용할 수 있는 상가입니다. 대부분은 적은 자본으로 장사를 시작합니다.

 

그만큼 시작하기가 쉽습니다. 쉽게 만날 수 있는 상가이기 때문에 '나도 웬만큼은 이 상권에 대해 알고 있다'라고 착각하기도 쉽습니다.

 

하지만 막상 접해보면 그렇지 않습니다. 어느 지역 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택지 상권입니다. 그렇다면 그 이유는 무엇일까요? 그것은 그 상권만의 특성이나 색갈이 없기 때문입니다.

 

유동인구가 많지 않기 때문에 오직 거주하는 세대수와 소득수준, 주요 연령층 정도가 상권파악의 잣대가 될 뿐입니다. 따라서 주민들이 주로 어느 길로 이동하는가에 따라 상권의 좋고 나쁨이 결정된다고 해도 과언이 아닙니다.

 

덧붙여 지형지세가 영향을 미치고 있습니다. 이처럼 주택지 상권은 그 특성과 상권의 발전성 여부를 파악하기가 애매모호한 경우가 많습니다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.

 

우선 상권이 번성할 수 있을지 알아내기 위해서는 그 상권 내에 있는 점포수를 기준으로 파악해보면 됩니다. 지역에 따라 약간의 차이는 있지만 대개 대로변, 버스정류장, 재래시장 입구 등에 상권이 크고 작게 형성되어 있습니다.

이때 어떤 지역에서는 버스정류장 부근에 점포가 제일 많고 또 어떤 지역에서는 재래시장 입구의 상권이 제일 클 수도 있습니다. 당연히 번성하고 있는 점포수가 많은 상권에 들어가야 합니다.

주택지 상권은 점포수에 따라 파워가 달라집니다. 점포수가 70-80개 이상이면 번성하는 중심상권입니다. 이 정도면 보통 사방 60-70m 가 상가로 이어져 있는 중심상권입니다.

 

보통 주택지에는 10평 이상 되는 큰 점포가 많지 않습니다. 또한 점포 전면의 길이가 5m 이상 되는 곳도 별로 없습니다. 점포수가 70-80개인 상권은 번성하고 있는 상권이므로 임대가와 권리금이 다른 주택지 상권에 비해 비쌉니다.

즉 A급지는 역세권의 B급지 수준으로서 평당 임대가가 1,000만원 안팎, 권리금이 6,000만원 이상입니다. 점포수가 40-50개인 상권이면 번성할 가능성이 있습니다.

 

신도시의 역세권처럼 이러한 주택지 상권은 A급지와 B, C급지 간의 차이가 심합니다. A급지는 그 상권의 목이라서 장사가 잘 되지만 B, C 급지는 상권규모 자체가 작기 때문에 장사가 썩 잘되 않는 답보상태입니다.

이곳의 A급지는 점포가 70-80개 있는 상권의 B급지 수준으로서 평당 임대가가 700만원 안팎, 권리금이 4,000만원 안팎입니다. 점포수가 20-30개인 상권이면 장래가 불투명합니다.

 

주택지에는 이런 상권이 많습니다. 주부 상대나 어린 학생들을 상대로 필수품을 판매하는 가게가 대부분입니다. 따라서 답보상태이며 권리금 또한 1,000만원 이하가 많습니다.

B, C급지는 아예 무권리금도 많습니다. 주택형태를 보고도 상권을 파악할 수 있습니다. 주택지는 재래주택지, 신흥주택지, 고급주택지, 번화가 주택지 등으로 분류할 수 있고 그에 따라 상권규모도 달라집니다.

 

한편 주택의 형태에 따라서도 상권을 파악할 수 있습니다. 주택형태는 단독주택, 다세대, 다가구, 연립, 저층아파트, 고층아파트 등이 있습니다.

 

단독주택이 대다수인 곳은 좋은 상권이 아닙니다. 세대수가 적고 주거연령과 소득수준이 높은 경우가 많은 고소득층 거주지역의 주택형태입니다.

단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권입니다. 세대수가 많고 주거연령도 중. 장년과 초. 중고생이 많습니다. 소득수준은 중산층과 저소득층이 주류를 이루며 대부분 재래주택 형태입니다.

 

다세대, 다가구가 대부분인 곳은 좋은 상권은 아닙니다. 세대수는 많으나 주거연령이 비교적 젊고 아이들도 어립니다. 중산층이 주류를 이루며 시/외곽 신흥지역 쪽에 많이 보이는 주택형태입니다.

 

단독, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 주택지 상권으로 가장 좋습니다.

세대수가 매우 많고 주거연령, 소득수준이 비교적 다양합니다. 재개발된 지역에서 보이는 형태로서 상권규모가 비교적 크게 형성됩니다. 대로변, 버스정류장, 시장 입구에 상권이 형성됩니다.

 

대로변은 주, 정차가 쉽다는 장점이 있으나 상권이 좋은 편은 아닙니다. 대로변과 연결되어 있는 골목길 상가 코너에 금은방. 유명의류 직매장, 제과점, 전자제품 대리점 등이 밀집해 있고 중대형 수퍼마켓이 있으면 그 지역의 중심지가 되므로 상권은 매우 좋다고 할 수 있습니다.

그러나 대로변이라고 해서 장사가 잘 되는 것은 아닙니다. 4차선 도로 이쪽과 건너편의 상권이 달라지는 경우가 많기 때문입니다. 장사가 잘 되는 쪽은 비교적 거주세대수가 많고 사람을 모이게 하는 은행이나 대형 시설이 있습니다.

 

하지만 장사가 안 되는 쪽은 거주세대수가 적고 사람을 유인하는 시설도 없습니다. 버스정류장이라고 해서 다 좋은 것은 아닙니다. 일반적으로 버스정류장이 있는 곳은 그 지역의 중심지라고 볼 수 있습니다.

사람이 많이 살지 않는 곳에는 정류장을 만들지 않기 때문입니다. 하지만 버스노선이 많고 적음에 따라 유동인구의 차이가 큽니다. 최소한 버스노선이 5개 이상은 되어야 상권이 좋습니다.

 

버스정류장과 재래시장 입구가 연결되어 있거나 은행이나 유명의류 대리점과 연결되어 있는 경우기 있는데, 물론 이곳은 A급지로서 주변에 상권이 잘 형성되어 있습니다.

하지만 버스정류장 근처에 유동인구를 흡수할 수 있는 시설이 별로 없을 때는 일반 대로변과 별반 차이가 없습니다. 즉 B급지 이하입니다. 이런 곳은 말 그대로 정류장일 뿐입니다. 버스에서 내리자마자 목적지로 향하게 되므로 고작 정류장 바로 앞의 편의점 정도만이 장사가 됩니다.

재래시장 입구는 시장의 규모에 따라 상권에도 차이가 납니다.
상권분석은 입지조건 분석 이전에 그 상권 전체가 죽은 상권인지 번성하는 상권인지 등을 파악하기 위한 것입니다. 당연히 번성하는 상권에 들어가야만 하며, 이때 개개 점포의 입지조건 분석을 하여 입지조건이 유리한 점포를 얻어야 합니다.

이는 숲을 먼저 보고 한그루의 나무는 나중에 보는 것과 같은 이치입니다. 한편으로는 상권과 입지조건 분석을 동시에 묶어 상권분석이라고 하기도 합니다.

 

그런데 이런 경우에는 상권 자체의 번성 여부를 놓치고 개개 점포의 입지조건만 분석할 확률이 높습니다. 실제 상권 자체는 쇠락의 길을 걷고 있어도 자기 점포의 입지가 워낙 좋아서 장사가 잘 되는 경우가 없지는 않습니다.

하지만 상권 자체가 죽으면 개개 점포도 머지않아 같은 운명에 처하게 되는 것은 불을 보듯 뻔합니다. 그렇기 때문에 상권과 입지조건은 구분하여 분석하는 것이 좋습니다.

상권분석을 하기 위해서는 지형지세 등 지리적 조건을 살펴보아야 합니다. 대개 상권의 형태는 지형지세에 의해 이루어집니다. 지형지세 등 지리적인 조건 중에는 하천, 도로, 둑 등이 있습니다.

 

이들은 상권을 분할하는 구실을 하기 때문에 면밀히 분석해야 합니다. 4차선 이상의 도로는 상권을 분할하지만, 만약 바로 앞에 횡단보도 등이 있다면 상권을 연계하기도 합니다.

또한 언덕배기 등 경사진 곳은 상권 형성이 어려운 지형이며, 도시계획 등으로 인해 높고 낮은 곳 없이 편평하게 밀어버린 서울시 외곽지역이나 신도시 등은 상권의 번성이 어렵습니다.

 

이런 곳은 사통팔달로 시원하게 뚫려버려서 사람들 통행 역시 한 곳으로 몰리지 않게 되어 제대로 된 상권 형성이 어렵습니다. 그렇다면 어떠한 곳이 번성하는 상권의 지리적인 조건을 갖춘 곳일까요?

 

바로 높고 낮은 지대의 낮은 곳입니다. 더불어 한 건물에서도 지상 2층보다는 지하 1층이 이용률이 높습니다. 상권은 오른쪽보다 왼쪽이 낫습니다.

상권은 교통망 등의 변화에 의해 번성하기도 하고 쇠퇴기에 빠지기도 합니다. 특히 지하철과의 연계 여부는 상권의 성쇠와 밀접한 관계가 있습니다.

 

도심권과 역세권 및 대학가상권은 유동인구의 특성이 그대로 반영되어 상권이 형성되어 있습니다. 다시 말하면 그 상권에 유입되고 있는 유동인구의 연령층, 남녀구성비, 소비행태 등에 의해 각 상권마다의 특징이 나타납니다.

어떤 상권이든지 상권이 번성하는 곳은 그 지역의 중심지입니다. 그 지역의 중심지에는 또한 각종 편의시설이 집중되어 있습니다. 양자가 서로 밀고 당기면서 커가는 것입니다.

 

은행, 쇼핑센터, 대형 의류점 등이 있는 곳은 대부분 좋은 상권입니다. 하지만 학교나 운동장시설 등은 상권을 분할합니다.

상권이 보호되어 번성할 수 있는 상권은 배후지 인구밀도가 높습니다. 낮은 지대에 있으며 교통수단이 집중되어 있습니다. 대형 사무실보다 5층 이하의 사무실이 많습니다.

 

유동인구가 많고 주위에 유명의류 대리점, 금은방, 은행 등이 있습니다. 상가가 들어설 가능성이 있는 공터나 인근에 상가를 건축할 수 있는 토지. 주택이 없습니다.

상권이 2배 이상 넓어질 공간이 없습니다. 빈 점포가 없습니다. 대규모 아파트단지의 중심상권입니다. 유동인구가 많은 중소형 아파트를 끼고 있습니다. 대형 백화점이나 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 바로 옆에 있습니다.

상권이 분산되어 침체될 수 있는 상권은 4차선 이상의 도로가 상권을 양분하고 있습니다. 주변에 있는 점포가 기술 또는 저가상품 위주입니다.

 

세대수에 비해 점포수가 많습니다. 주위의 간판이 낡고 변색된 점포가 많습니다. 주위 도로가 지저분하고 휴지 등이 널려 있습니다. 상권 안에 빈 점포가 있습니다.

유동인구가 많지 않고 통과만 하는 소위 '흐르는 자리'입니다. 도로보다 높은 곳에 있어 손님이 접근하기가 어렵습니다. 상권이 커질 공간이 많습니다. 조금 떨어진 곳에 대형 판매시설이 건축될 예정입니다. 상권 내의 대형 사무실이나 학원 등이 이전할 계획입니다.

입지조건 분석은 개개 점포의 성패를 파악하는 것입니다. 상권분석에서 살펴보았던 바와 같이 입지조건도 거의 같은 요인으로 분석합니다.

 

차이가 있다면 상권분석은 상권 전체를 놓고 상권 자체의 성쇠 여부를 파악하는 것이고, 입지조건 분석은 한 상권 안에서 개개 점포의 성패 여부를 파악하는 것입니다.

 

당연히 입지조건 분석에는 개개 점포의 구조, 규모 및 업종 등 점포 자체의 조건 분석이 더 따르게 됩니다.

입지조건에 따라서 상권의 범위는 다릅니다. 위치가 좋으면 당연히 상권의 범위가 넓을 것이며(A급지), 위치가 그 상권에서 제일 나쁘면 상권의 범위가 좁을 것(C급지)은 불문가지입니다. 이렇게 점포의 위치(입지)를 분석해보면 A,B,C 세 급지로 나뉩니다.

 

A 급지는 상권의 범위가 넓습니다. A급지는 어느 상권에서든지 상권의 범위가 넓습니다. 즉 점포 앞으로 지나다니는 유동인구는 물론 배후지에 거주하는 주민까지 흡수할 수 있습니다.

 

따라서 같은 상권 안의 B, C급지보다 입지조건이 월등히 좋습니다. 당연히 점포 보증금과 권리금도 매우 높습니다.

하지만 자금력이 있다면 당연히 A급지를 선택하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 대부분의 업종이 잘 되며,설사 잘 되지 않는 사양업종을 선택하는 실수를 했어도 업종을 전환하기가 쉽습니다.

 

A급지 에서는 유동인구를 상대로 하는 유명의류 대리점, 안경점, 액세서리점 등의 판매업이 일반적으로 잘 됩니다.

패스트푸드점도 잘 됩니다. 물론 음식업 중 김밥전문점 등 분식점을 해도 잘 되기는 하지만 투자대비 수익률을 의식하지 않을 수 없어 비교적 점포크기가 작습니다.

 

A급지는 주택지 상권이든 역세권이든 대개 버스정류장이나 지하철역 대로변에서 골목 초입까지 형성됩니다.

B 급지는 A 급지보다 상권의 범위가 좁습니다. A급지는 유동인구를 흡수하고 있지만, B급지는 유동인구의 일부만 흡수하며 배후지에 거주하는 주민을 흡수하는 것은 A급지와 같습니다.

 

따라서 같은 상권 내의 A급지보다는 입지조건이 좋지 않지만 C급지보다는 낫습니다.

B급지는 유동인구를 상대하는 판매업보다는 맛으로 승부할 수 있는 음식점이 적합합니다. 즉 음식점으로서는 B급지가 A급지만큼 유용성이 있습니다. 대로변이라도 버스정류장이나 지하철역을 끼지 않은 상권은 B급지인 경우가 많습니다.

 

또한 B급지는 A급지와 연결된 골목길인 경우가 많습니다.

C급지는 그 상권 내에서 가장 상권의 범위가 좁으며 극히 일부의 유동인구만 유입됩니다. 물론 역세권 중 일부 C급지는 유동인구가 제법 유입되기도 합니다.

 

하지만 대다수 상권에서 C급지의 유동인구는 극히 적고 대개 그 배후지주민에 한정됩니다. 이러한 C급지는 역세권의 경우 업종의 틈새가 많아서 A, B급지와의 경쟁을 피하면 의외로 성공하는 수도 많습니다.

 

그러나 주택지 상권의 C급지는 되도록 피하는 것이 상책입니다.

주택지 상권의 C급지에서는 소규모로 장사를 하되 반드시 시설비가 들지 않는 업종을 선택해야 합니다. 특히 이곳에서 체인점을 한다면 그 순간 망하는 길로 들어선 것이나 마찬가지입니다.

같은 입지조건에서도 점포가 크면 상권의 범위가 더 넓습니다. 같은 B급지에 있는 점포가 다른 점포에 비해 크면 그 점포가 B급지내에서는 상권이 낫다는 것은 더 이상 설명할 필요가 없을것입니다.

 

그렇다면 이런 경우는 어떻게 될까요? A급지에 있는 점포는 약간 작고 B급지에 있는 점포는 좀더 클 경우는 어떤 점포가 더 좋을까라는 의문이 생기지 않겠습니까?

사실 점포를 구하다보면 바로 이런 경우에 직면하는 경우가 비일지배하고, 엄청 고민되는 부분이기도 합니다. 이런 경우는 투자대비수익률도 따져보아야 되고 권리금도 비교하여 결정해야 합니다.

 

초보자는 일단 A급지에 있는 점포가 낫고 경험자는 점포가 좀더 큰 B급지가 낫습니다. 그리고 판매업은 초보자든 경험자든 무조건 A급지를 선택해야 합니다.

장사는 특히 판매업은 결국 목이 좌우한다는 사실을 명심해야 합니다. 어쨌든 점포의 구조와 규모는 전용면적(등기부등본 등재면적), 점포전면 길이와 점포모양(점포의 전면이 길수록 좋습니다. 당연히 간판의 홍보효과도 큽니다.),

 

출입구의 위치와 크기 ,창문의 위치와 크기, 기둥의 위치와 크기(기둥의 활용도 고려), 층의 위치, 계단의 위치와 넓이 및 경사도, 천장의 높이, 건물 및 영업시설의 노후상태, 건물 전체 규모와 업종구성 내용 등을 확인한 후 결정해야 합니다.

점포면적은 실평수로 해야 합니다. 하지만 각종 매물을 한번 둘러보십시오. 모두 실평수가 아닌 분양평수로 적당히 부풀려놓았습니다.

 

그러므로 반드시 관할등기소에 가서 등기부등본을 떼어서 확인해야 합니다. 등기부에는 전용면적만 기재됩니다. 아파트나 점포 역시 마찬가지입니다. 아파트 30-33평형의 전용면적은 25,7평으로 이것만 기재되어 있습니다.

복도, 계단 등은 제외되는 것입니다. 상가주택의 점포 역시 전용면적만 기재되어 있습니다. 건축물관리대장에는 공용면적까지 기재됩니다.

 

구청에서 발굽해주는 건축물관리대장은 화장실, 복도, 계단까지(고용면적) 기재되어 있습니다. 즉 분양면적이 기재된 것입니다. 그런데도 이것을 전용면적(실평수)으로 아는 사람들이 대부분입니다. 생활정보지에 게재되는 점포평수는 거의 공용면적을 포함한 것입니다.

보통 12-15평은 실평수 10평이고, 10평은 실펴수 7-8평입니다. 보통 일반상가는 공용면적이 얼마 되지 않지만, 복합상가는 공용면적이 분양면적의 1/3을 차지하기도 하고 그 이상 되는 경우도 있습니다.

 

기존건물의 경우 점포임대차 계약을 할 때 건물주에 따라 등기부등본에 기재된 전용면적으로 하는 경우도 있고 분양평수로 하는 경우도 있는데 이것은 별로 신경 쓰지 않아도 됩니다.

어떤 실익이 있는 것도 아니고 손해가 발생하는 것도 아니기 때문에 신경 쓰지 말라는 것입니다. 사실 신축건물의 임대가는 분양평수에 의해 정하고 있습니다.

 

건물주는 조금이라도 더 받으려고 이처럼 고용면적까지 임대가를 받습니다. 따라서 기존 건물의 경우에는 이미 공용면적까지 포함시킨 분양평수로 임대가를 받았던 것이다.

앞에서 어떠한 곳이 점포위치로 좋은지 배웠습니다. 장사를 정속으로 이 끌 수 있는가 없는가를 결정하는 요소 가운데 60-70%를 차지하는 것이 바로 '점포입지'이다.

 

당연히 어떤 업종의 창업이라도 상권과 입지조건을 철저히 분석해야만 합니다. 여기서는 상권과 입지조건 분석을 일일이 하지 않아도 알 수 있는 일반적인 '좋은점포'를 설명하고자 합니다.

좋은 점포는 유동인구가 많은 곳입니다. 역세권, 대학가, 도심등은 유동인구가 많은 곳입니다. 유동인구가 많으면 당연히 대형 유통시설이 들어서고 더불어 고객들이 몰려들므로 상호 상승작용으로 인해 상권이 매우 활성화됩니다.

 

이런 상권의 A급지에서는 어떤 업종이라도 잘 됩니다. 문제는 보증금과 권리금입니다. 여기서 한 가지 유념할 것은 장래가 불투면한 주택지 상권의 B급지보다는 역세권, 대학가, 도심의 C급지를 택하는 것이 낫다는 것입니다. 당연히 업종선택에 주의를 기울여야 하지만 말입니다.

좋은 점포는 접근하기가 용이한 곳입니다. 점포는 사람들이 쉽게 찾을 수 있고 편하게 살 수 있는 곳에 위치해야 합니다. 이것을 '접근성'이라고 합니다. 사람들은 특별히 정한 물건이 아니라면 대부분 접근하기 편한 곳을 이용합니다. 점포의 접근성을 구성하는 요인들은 여러 가지가 있습니다.

첫째. 근처에 버스정류장이나 지하철역이 있는지, 횡단보도가 있는지 ,점포의 출입구는 어디에 있으며 크기는 어떤지, 계단이 있는지, 주차시설은 갖추어졌는지, 교통이 혼잡하지는 않은지 등이 접근성에 영향을 미칩니다.

둘째. 상권 내에 있는 극장이나 대형 서점 등의 편의시설이 접근성에 영향을 미칩니다. 대형 사무실보다 5층 이하 사무실이 많은 곳이 더 유리합니다. 대개 사람들은 대형 사무실이 밀집한 곳이 장사가 더 잘 되리라 생각합니다.

 

그러나 그렇지 않습니다. 여의도 증권가나 삼성동 테헤란로를 보면 테헤란로는 벤처기업들이 들어오면서 조금 나아지고 있기는 합니다.

이러한 대형 사무실 밀집지역은 저녁때는 썰물처럼 빠져나가 거의 개점휴업 상태이고 휴무일 역시 마찬가지입니다. 이런 곳은 특별한 노하우가 있는 일부 전문음식점에 한해서 해볼 만한 곳이지 창업 초보자는 애시 당초 생각하지 말아야 할 곳입니다.

 

그럼에도 불구하고 대형 빌딩과 점심때 직장인 유동인구에 현혹된 나머지 많은 초보자들이 뛰어들고 있는 것이 현실입니다.

소형 사무실이 많이 밀집된 곳은 대개 역세권 주위에 있으며, 교통망이 좋습니다. 서울의 역세권들을 자세히 관찰해보면 역세권 거의 전부가 5층 이하 건물로 운집되어 있으며, 이름도 없는 사무실들이 건물마다 꼭꼭 채워져 있습니다.

 

이들 이름도 없는 사무실 직원들이 역세권 유동인구의 한 축을 이루고 있습니다. 편의시설 등이 있는 곳은 입지가 좋고 나쁜 것은 결국 손님에 의해 판정됩니다.

 

손님이 쉽게 찾고 편안하게 올 수 있는지의 여부가 그래서 매우 중요합니다. 손님들은 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 점포로 발길을 돌리게 되어 있습니다. 그중에서도 특히 은행, 유명 의류 대리점, 대형 유통시설 등이 있는 곳은 손님이 접근하기 쉽습니다.

출근길보다 퇴근길 방향에 있는 곳이 좋습니다. 장사는 대부분 오전보다는 오후에 이루어집니다. 점심시간 전후에 반짝하고 나서 퇴근시간 이후 절정에 이릅니다.

 

그렇기 때문에 점포의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리합니다. 여러분도 알다시피'노루목'이라는 것이 있습니다. 노루란 짐승은 꼭 다니는 길로만 다닙니다.

당연한 말이지만 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 됩니다. 사람 습성도 이와 비슷합니다. 당연히 퇴근하는 길목을 지켜야 합니다. 퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디이며, 주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단해야 합니다.

주차장이 있는 곳이어야 합니다. 승용차가 대중화되면서 주차장이 있는 곳과 없는 곳의 차이는 갈수록 심화되고 있습니다. 전용 주차장이 있으면 더욱 좋지만 여의치 않다면 공용주차장 옆에 있는 점포도 괜찮습니다. 다만 상권 안에 공용 주차장이 있을 때는 상가의 연속성이 끊어질 수 있습니다.

예를 들어 상가가 줄지어 있는데 그 중간쯤에 주차장이 있다면 당연히 상가의 흐름이 끊기게 됩니다. 이 경우 주차장에서 상권 중심지 쪽 방향의 점포는 매우 좋으나 주차장 뒤쪽의 외과지역에 점포가 있으면 오히려 주차장이 상권을 죽이는 역할을 할 수 있습니다. 이러 경우에는 상권 중심지의 주차장 사이에 있는 점포를 구하기 바랍니다.

버스정류장이나 지하철역을 끼고 있는 대로변이 좋습니다. 역세권이 아닌 주택지 상권에서는 버스정류장을 끼고 있는 대로변과 일반 대로변의 차이가 큽니다.

 

시내를 다닐 때 유심히 살펴보면 대부분의 대로변에 변변한 음식점이나 편의점이 있나요? 거의 없으며 그런 곳이 눈에 띄면 그곳은 반드시 버스정류장이 있는 곳이거나 역세권 대로변입니다.

한편 대형 복합상가의 경우 통행이 많은 도로변과 도로변 안쪽에 위치해 있어 잘 안 보이는 곳은 매출 차이가 많이 나는 만큼 임대료나 권리금에서도 거의 절반 이상 차이가 나는 경우가 많습니다. 그 만큼 상가 안쪽은 장사가 되지 않습니다.

코너상가가 좋은 자리입니다. 주택지 상권이든 역세권이든 코너 상가는 그중 최고의 자리입니다. 이런 곳은 시선이 집중되고 출입구 접근이 쉽습니다. 어떤 업종이든 상권의 특성에 완전히 반하지만 않는다면 성공할 수 있습니다.

 

하지만 이렇게 좋은 목은 주위의 상인들이 주목하고 있는 대상입니다. 장사가 잘 되므로 매물로 나오지도 않지만, 나온다 하더라도 주위에서 아는 사람끼리 거래가 이루어집니다. 그러므로 장사를 하려고 마음먹었다면 코너 상가를 눈여겨보아야 합니다.

대규모 아파트단지 중심상권이 좋습니다. 대규모 아파트단지에는 대형 유통시설이 경쟁적으로 들어서게 마련이어서 고객은 이런 곳을 중심으로 한 중심상권에서 구매를 합니다. 때문에 대규모 아파트단지 내 상가는 살아남기가 어렵습니다.

 

1,000세대 이상 되는 독립단지인 경우에는 많은 세대를 중심상권에 빼앗기게 되므로 실제로는 300-400세대 정도의 상권밖에 안 됩니다. 이보다는 오히려 중심상권에 근접한 소규모 아파트단지의 대로변 상가가 더 낫습니다.

이때 종심상권과의 거리는 200-300m 이내여야 합니다. 그래야 중심상권의 유동인구 중 흘러오는 사람과 중심상권으로 가려고 지나가는 사람의 길목 구실을 하게 됩니다.

중소형 아파트단지 상가가 좋습니다. 아파트단지는 주택지보다 세대 당 물품구매력이 높습니다. 수입과 지출이 상대적으로 높다는 말입니다. 그러나 이들이 모두 아파트단지 내의 상가를 이용하는 것은 아니라는 점이 문제입니다. 분양평수 33평 이하인 중소형 아파트에는 30-40대가 많이 삽니다.

당연히 어린아이나 학생들이 많습니다. 따라서 단지 내 상가에는 학용품점, 의류점, 식품점, 학원이 잘됩니다. 소형이나 대형 아파트에 비해 상대적으로 장사가 잘 되며 업종도 다양합니다.

낮은 지대의 중심지가 좋은 장소입니다. 낮은 지대는 거의가 교통의 요충지이며 위로부터 내려오는 길목이자 중심지가 되는 경우가 허다합니다. 상권은 이처럼 낮은 지대에 형성되며, 이러한 곳은 재래시장, 버스정류장, 은행, 대형 쇼핑센터 등이 자리 잡고 있습니다.

 

당연히 유동인구가 많아 상권이 좋습니다.

권리금이 있는 곳이 좋습니다. 권리금이라 현실적으로 세입자간에 인정하지 않을 수 없는 금액입니다. 현재 사용하는 권리금이란 말은 애초부터 영업에 따른 권리금이라는 의미를 벗어나 있습니다.

 

즉 상권에 대한 기초 권리금(바닥권리), 인테리어 설비 등에 대한 보상적 성격의 권리금(흔히 시설비라고 한다)이 포함되어 있습니다.

결국 권리금은 '영업활동에 따른 영업권에 대하여 배타적인 권리를 인정한 금액(보통 권리금이라고 한다)과 시설비(빈 점포의 경우 바다권리)의 합'이라고 할 수 있습니다.

 

보통 '권리금'은 '1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 시설상태와 업종의 경쟁력 유무, 점포의 크기'등을 감안하여 평가합니다.

주변에 노점상이 많은 곳이 좋은 곳입니다. 요즘같이 실업자가 넘쳐나는 불황기에는 노점상이 넘쳐납니다. 그런데 자세히 보면 노점상들이 있는 곳은 대부분 그 지역에서 유동인구가 제일 많습니다.

즉 목이라는 말입니다. 이곳이야말로 바로 그 지역의 확실한 상권이라고 할 수 있습니다. 그렇다면 상권은 좋은데 노점상들이 하는 업종과 중복된다면 어떻게 해야 할까?

 

물론 단기적으로는 같은 업종을 하는 점포들은 손해를 입습니다. 하지만 장기적으로 보면 꼭 그렇지만도 않습니다. 오히려 노점상들이 있어서 새로운 손님들이 모이게 되어 상권이 활성화되기도 하기 때문입니다.

비어 있는 점포가 없는 곳이 좋은 곳입니다. 상권이 좋으면 장사가 잘 되어 매물이 나와도 거래가 쉽게 이루어집니다. 따라서 점포가 빈 상태로 있을 이유가 없습니다.

 

역세권을 보면 쉽게 이해가 갈 것입니다. 반대로 주택가 상권을 보면 문을 닫는 곳이 눈에 띕니다. 상권이 안 좋다는 반증입니다.

아파트 진입로인 곳이 좋은 곳입니다. 현대는 전문화, 차별화, 그리고 대형화 시대입니다. 아파트단지 내 상가는 일반적으로 작습니다. 당연히 아파트 진입로변의 큰 점포가 경쟁력에서 앞서게 됩니다.

 

또한 아파트 진입로는 아파트뿐만 아니라 진입로 주변의 주택까지도 상권의 범위에 들어가게 되어 상권력이 큽니다. 특히 재개발이나 재건축된 아파트단지 진입로는 상권이 매우 좋습니다.

그런데 상권이 필요 이상 확대되는 곳은 나쁜 곳입니다. 일반주택이 상가주택으로 바뀜에 따라 상가가 확대되는 경우가 많습니다. 이때 상권이 활성화되어 그렇게 되었다면 상권이 활황을 유지하는 반면에 그저 상권의 범위만 넓어졌다면 상권이 분산되어 경쟁이 치열해지므로 결국은 침체의 길을 걷게 됩니다.

초보자든 이미 장사를 해본 사람이든 상권이 확대되면 장사가 잘 되는 것으로 지레짐작하기 쉬운데 주의해야 합니다. 특히 일부 역세권에서 점포가 자주 바뀐다는 것에 유의하는 것이 좋습니다.

 

대개는 불가피한 사정으로 인해서라기보다는 망해서 나가는 경우가 많습니다. 역세권 주위는 항상 번화합니다. 장사가 잘 되든 안 되든 마찬가지입니다. 상가가 줄지어 있고 환한 불빛들이 있기 때문입니다.

 

하지만 번듯한 외모에 현혹되어서는 안 됩니다. 상권이 확대될 이유가 뚜렷이 없다면 조심해야 합니다.

4차선 이상의 도로가 상권을 양분하는 곳은 좋지 않습니다. 4차선 이상의 도로는 상권에는 장애요인으로 작용합니다. 다시 말하면 상권의 흐름을 끊어버립니다. 따라서 상권 자체가 크게 활성화되지 못하는 경우가 발생합니다. 또는 어느 한쪽의 도로변은 '흐르는 자리'가 되기 십상입니다.

이러한 곳은 세밀한 상권분석이 요구되므로 초보자들은 피하는 것이 상책입니다. 물론 역세권의 경우는 유동인구가 많아 장사가 되므로 그다지 피할 상권은 아니지만, 이 역세권도 '흐르는 자리'일 경우에는 업종 선택에 유의해야 실패하지 않습니다.

유동인구가 그냥 지나치는 곳(소위 '흐르는 자리')은 좋지 않은 곳입니다.