부동산리츠 - 리츠의 정의는?

[질문]
요즘 TV에서 리츠라는 말이 자주 나오는데 리츠가 무엇인가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 은행 정기예금의 3배에 달하는 연평균 수익률에다 환금성까지 갖춘 리츠에 다시 투자자들의 관심이 쏠리고 있습니다.

 

주식시장 침체와 초저금리 기조, 언제 풀릴지 모르는 부동산 규제 등으로 여윳돈을 묻을 투자처가 마땅치 않은 상황에서 간접투자상품인 리츠가 돋보이고 있는 것입니다.

리츠란 투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산 또는 부동산 관련대출에 투자한 뒤 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁으로, 국내에 2001년 7월 도입되었습니다.

 

리츠는 주식 등 유가증권 투자를 통해 수익을 내는 뮤추얼펀드처럼 운영돼 부동산 뮤추얼펀드라고도 불립니다. 따라서 투자대상이 주식에서 부동산으로 바뀌었다고 보면 됩니다.

리츠는 자금을 모아 직접 부동산을 매입해 개발 임대사업을 하거나 부동산을 담보로 발행되는 부동산담보증권(MBS)에 투자하거나 부동산개발에 자금을 대주는 프로젝트 파이낸싱 등 참여하는 등 부동산을 통해 자금을 운용하게 됩니다.

 

투자자에게 정기적인 배당수익을 제공해야 하므로 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자합니다. 이러한 리츠의 지분은 일종의 주식으로 대부분 증권거래소에 상장됩니다.

 

투자자는 법인의 형태로 설립되는 개별 투자상품의 지분(주식)을 소유하는 입장이 되는 것입니다. 리츠의 장점은 100만원, 200만원씩 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점입니다.

 

또한 뮤추얼 펀드처럼 증시에 상장, 언제든지 팔 수 있기 때문에 손쉽게 현금화 할 수 있다는 점을 들 수 있습니다. 그러면서도 주식과 달리, 부동산이라는 실물자산에 투자했기 때문에 가격이 안정적입니다.

리츠(REIT’s)란 다수의 투자자들로부터 모집한 자금을 부동산에 투자, 개발이익이나 임대 등의 운용 수익을 투자자들에게 배당금 형태로 나눠주는 부동산 투자회사입니다.

 

건설교통부가 국민연금 등이 출자한 코크렙 제5호 CR리츠에 대해 설립인가를 내주면서 국내 리츠회사는 모두 10개사로 늘어났습니다. 이들 리츠의 총 자산 규모는 1조4654억원에 달합니다. 리츠는 기업구조조정(CR)리츠와 일반 리츠로 구분됩니다.

현재까지 시중에 나온 리츠는 모두 CR리츠이며 일반 리츠에 비해 취득세 · 등록세 면제 등의 다양한 세제 혜택이 주어지기 때문입니다. 리츠의 가장 큰 매력은 부동산투자 전문가에 의해 운용, 직접투자보다 투자위험이 적다는 것입니다.

 

특히 전문가 집단의 실사와 이를 바탕으로 한 발기인 참여자의 세심한 조사, 건설교통부의 검토를 거친 후에야 리츠설립이 인가되기 때문에 리츠 설립 후 발생할 수 있는 위험이 상당부분 검증되고 제거되고 있습니다.

 

현재 운영중인 대부분의 리츠가 공모 당시 제시한 연 10%대의 목표수익을 예정대로 배당하고 있는 점도 이를 증명하고 있습니다.

리츠의 또 다른 매력은 보유 부동산의 가치상승을 기대할 수 있다는 점입니다. 아울러 경기의 영향을 거의 받지 않는 비경기연동상품이라는 점, 꾸준히 적립된 이익준비금을 만기 청산 때 배당으로 받을 수 있다는 점도 또 다른 장점입니다.

 

부동산가격이 지난 10여년 동안 내리막길을 걷고 있는 일본에서도 최근 리츠 상품이 투자자들로부터 높은 관심을 얻고 있습니다.
리츠는 청산시점에 투자부동산을 정해진 가격에 되파는 권리가 있느냐 없느냐에 따라 크게 나뉩니다.

 

권리가 있는 상품은 청산시 특정인에게 매각할 예정금액을 사전에 확정, 청산시점의 부동산 가격에 상관없이 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상품으로 보수적인 투자자에게 적합합니다.

 

이러한 리츠로는 교보메리츠퍼스트 CR리츠, 유레스메리츠 1호 CR리츠 등이 있습니다.

권리가 없는 상품에 투자할 경우 청산시점에 소유부동산 가격이 상승하게 되면 운영기간의 수익외에 시세차익까지 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

이는 향후 부동산 가격이 올라갈 것으로 예상하는 투자자에게 적합한 상품입니다. 이러한 리츠로는 리얼티코리아1호 CR리츠, 코크랩1호, 2호, 3호, 4호 CR리츠, 맥쿼리센트럴오피스 CR리츠, 케이원 CR리츠 등이 있습니다.

현재 운영중인 리츠 중 예상배당률이 가장 높은 리츠는 리얼티코리아1호로 연 평균 11.67%입니다. 또 유레스메리츠(11.65%), 맥쿼리센트럴오피스(11.38%), 코크랩2, 3호(각 10.62%) 등도 연평균 10%대 이상의 고수익을 목표로 하고 있습니다.

 

현재 증시에는 리얼티코리아1호, 코크랩1, 2, 3호, 교보메리츠퍼스트, 유레스메리츠, 맥쿼리센트럴오피스 등 7개 리츠가 상장돼 있으며 케이원, 코크랩4호는 사모형식으로 상장되어 있지 않습니다.

리츠에 투자하는 방법은 크게 2가지입니다. 설립 당시 공모에 참여하거나 증시에 상장된 리츠주식을 매수하는 것입니다. 설립 당시부터 공모에 참여하는 것이 수익률면에서 유리하며 CR리츠는 규정상 전체 모집금액의 일정부분을 일반에게 공모합니다.

공모 기회를 놓친 투자자는 이미 증권거래소에 상장된 CR리츠 주식을 사면 되며 상장된 리츠 주식 매입은 일반 주식투자와 같습니다. 다만 주가가 공모가격에 비해 다소 높기 때문에 배당수익률이 떨어진다는 점은 감수해야 합니다.

 

12월 현재 증시에 상장돼 있는 리츠중 주가가 액면가(5000원) 밑으로 떨어져 있는 리츠는 없습니다. 즉 증시상황에 상관없이 안정적인 시세를 유지하고 있는 셈입니다.