부동산리츠 - 리츠 투자방법은?

[질문]
리츠에 투자를 하려고 하는데 어떻게 해야 손해를 안 볼 수 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 리츠에 투자를 해서 손해를 안 보기 위해서는

첫 번째는, 자신이 추구하는 목적을 분명히 해야 합니다.

 

성공적인 투자는 투자목적과 투자대상으로 선정한 리츠를 어떻게 관찰하고 평가할 것인가에 대한 기준을 분명히 하는 것에서 출발합니다.

모든 다른 투자와 같이 리츠 투자에서도 투자자는 ① 수익성, ② 안정성, ③ 환금성의 3가지를 동시에 고려하여 자신이 추구하는 목적을 분명히 하여야 합니다.

두 번째는, 리츠 투자대상에 대해 분석을 철저히 해야 합니다.

동시에 리츠 투자에 있어서는 리츠의 투자대상 자산에 대한 분석이 특별히 고려되어야 할 것입니다. 자산의 분석은 두 가지 관점에서 고려되어야 합니다.

 

즉, 리츠의 투자형태와 투자대상자산유형별 고려가 그것입니다. 투자형태별로는 리츠가 주로 임대수입을 추구하는가, 시세차익을 추구하는가, 개발이익을 추구하는가의 관점에서 분석하는 것이고 이것은 수익성 및 안정성과 연관이 됩니다.

투자대상자산유형별로는 리츠가 주택(아파트), 상가, 업무용(오피스빌딩), 토지, 부동산관련 증권 등 주로 어떤 부동산자산에 투자하는가에 따른 분류입니다.

 

투자스타일을 기준으로는 위험 선호형, 중간형, 위험 회피형이 있을 수 있습니다. 주로 투자의 판단은 자신이 추구하는 수익률과 투자스타일에 따라 이루어질 것입니다.

 

투자형태와 투자대상자산유형에 따른 판단은 투자자문회사 등 전문가의 도움을 얻는 것이 필요할 것으로 보입니다.

세 번째는, 안정적인 배당수입을 추구하는 것이 좋습니다. 다소 수익률이 낮더라도 안정적인 배당수입을 추구한다면, 리츠가 갖는 운영수입(FFO, funds from operations) 흐름의 안정성을 기준으로 투자를 판단하면 될 것입니다.

 

이러한 현금흐름 및 배당은 리츠가 보유하는 부동산의 임대료 수입능력과 이를 관리하는 자산운용능력에 의하여 결정됩니다. 주로 오피스빌딩과 주택을 보유하고 임대사업을 펼치는 리츠가 해당될 것입니다.

네 번째는, 자산의 가치보전이 목적인 경우에는 물가 상승을 예상하고 자산의 가치보전을 목적으로 하는 투자자라면, 리츠의 배당수익률 보다는 리츠가 보유하고 있는 자산 그 자체가 중요할 것입니다. 즉, 이 경우는 자산의 장기적인 가치상승 가능성과, 인플레이션 헤지(inflation hedge) 가능성, 개발 가능성 등을 중심으로 리츠 주식에 투자하는 것입니다.

다섯 번째는, 단기차익과 시세차익을 노리는 경우라면 리츠 주식이 증권시장에서 저평가 되었을 때 취득하고, 시장이 그 가치를 인식해서 가격이 상승했을 때 매각하여 이득을 취할 수도 있습니다.

 

이 경우는 리츠의 투자형태가 경매, 공매, 개발사업 위주일 경우가 될 것입니다. 보유자산의 시장성 및 장래 전망을 중심으로 투자판단이 이루어져야 할 것입니다.

여섯 번째는, 리츠에 대한 정보 수집과 상담은 어떻게 할 수 있을까요? 리츠도 주식이므로 일반 주식의 경우를 생각하면 됩니다. 우리는 삼성전자의 주식을 사기전에 삼성전자에 대한 정보를 수집합니다.

 

보통 어떻게 수집할까요? 가장 먼저 생각나는 것이 증권회사입니다. 증권회사가 운영하는 인터넷 사이트나 투자책자에서 정보를 얻을 수 있습니다. 신문이나 경제잡지를 통해서도 정보를 얻을 수 있습니다.

 

또한 주식투자를 도와주는 수많은 인터넷 사이트에서도 정보를 얻을 수 있습니다. 리츠도 마찬가지입니다. 우리는 증권회사나 부동산 투자자문회사로부터 리츠에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

ㅇㅇ리츠가 운영하고 있는 건물의 수익성은 좋은지, 리츠의 경영자들은 전문적인 운용전략이 있는지, 리츠의 대주주들은 공신력이 있는지 등등. 단순하게 정보를 얻을 뿐만 아니라 전문가들과의 상담을 통하여 자신에 맞는 투자전략을 수립할 수도 있습니다.

특히 부동산투자자문회사를 통해서 리츠가 투자하고 있는 부동산의 수익성과 위험에 대한 정보를 집중적으로 얻을 수 있습니다. 리츠를 운영하는 자산관리회사의 경영자와 직원의 능력에 대한 정보도 얻을 수 있을 것입니다.

 

물론 경제신문이나 잡지 등에서도 정보를 수집할 수 있습니다. 부동산 및 금융 관련 웹사이트도 정보 수집에 많은 도움을 줄 수 있습니다.