부동산리츠 - 리츠의 자금은 어떻게 조달되며 자금 운용은 어떤식으로 이루어지나요?

[질문]
리츠의 자금은 어떻게 조달되며 자금 운용은 어떤식으로 이루어지나요?

 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 리츠(REIT's)는 지분 투자자를 모집하여 자금을 조달하는 것이 일반적이지만 채권을 발행하는 등 부채 자금도 활용하여 자금을 조달합니다.

 

즉, 리츠는 지분 투자자 모집을 통한 자기자본 조달과 레버러지 효과를 누리기 위해 채권 발행 등의 부채 조달수단도 활용할 수 있습니다.

리츠(REIT's)는 최초 펀드모집시는 기업 공개를 통하여 하지만 기업 공개 이후 투자자금을 확대하기 위하여 유상증자를 통해 자금을 조달합니다.

 

다시말해 부동산투자신탁의 일종인 리츠(REIT's)는 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산이나 주택저당채권(MBS) 등 부동산 관련 금융상품에 투자한 뒤 수익이 발생하면 투자자에게 배분하는 부동산 간접투자상품이기 때문에 주식시장의 뮤추얼펀드를 연상하면 됩니다.

투자대상, 자산관리 형태에 따라 몇 가지로 나뉘는데 가장 대표적인 것은 자금 모집방법에 의한 구분으로 회사형과 신탁형이 있습니다.

 

회사형은 주식을 매입 주주가 돼서 회사의 경영권을 갖는 방식이고 신탁형은 수익증권을 매입해 경영에 참여하지 않고 이익이 발생하면 투자한만큼 이익을 받는 형식입니다.

투자자산의 운용인 투자대상을 기준으로 할 때는 지분형과 모기지(Mortgage)형으로 나눌 수 있는데, 지분형은 투자대상이 대부분 토지나 건물 등 부동산이고 수익은 이들로부터 나온 임대료 등이며 반면 무기지형은 투자대상이 주택저당채권(MBS), 자산유동화 증권 (ABS) 등 부동산 금융상품을 말합니다.

그러나 리츠(REIT's)의 자금 운용은 주로 부동산 및 관련상품에 직접 또는 간접 투자하는 것이 일반적으로서 정기적인 현금흐름을 투자자에게 제공해야 하는 리츠(REIT's)의 성격상 안정적인 임대수익이 발생하는 부동산에 투자하는 것이 일반적인 자산운용 형태로 정착될 가능성이 높습니다.

임대수익을 목적으로 할 때는 오피스빌딩, 임대쇼핑센터, 임대아파트, 창고 등이 투자대상이며 개발이익을 주 목적으로 하는 리츠(REIT's)인 경우엔 개발 이후 분양 매각하는 경우와 일정 기간 임대 후 매각하는 방향으로 나갈 가능성이 큽니다.

리츠(REIT's)는 적극적인 상업적 거래를 할 수 없기 때문에 대부분의 재산운용수익을 부동산 임대수익을 통해 창출하게 될 가능성이 높아 임차인과 장기 임대계약을 맺어 리츠(REIT's) 현금 흐름의 안정성을 추구하려 할 것이고 임차인의 경우에도 장기 임대계약을 통해 사업의 안정을 기할 수 있어 적극적인 호응이 되어진다고 봅니다.