[질문]
집을 계약할 때 임대인이 저당 잡힌 것이 많아서 전세권 설정을 해놓았습니다. 근데 집이 매매가 되었다고 합니다. 이런 경우 전세권 설정을 다시 해야 하는지요?
아니면 새로운 임대인에게 전세권설정이 이전가능한가요? 전세권 설정을 새로 해야 한다면 비용이 들어가나요? 계약은 새로운 임대인이랑 다시 해야 하는지요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 주택임대차보호법상으로는 임대인이 바뀌더라도 세입자의 권리는 그대로 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.
그러므로 임대인이 바뀌더라도 전세권 설정을 새로 할 필요가 없습니다. 예전에는 임대인이 바뀌면 전 임대인과의 전세계약 자체는 보호받지 못하였으나, 이제는 법이 바뀌어 그렇게 할 수가 없습니다.
전세 기간 2년까지는 세입자의 권리를 박탈할 권리를 집주인은 가지지 못합니다.
또한 집주인이 바뀐다는 것은 등기부등본상 '갑구'의 소유권이 이전되는 것이고, 전세권 설정은 '을구'에 소유권 이외에 관한 권리로 등재되어 있는 것입니다.
갑구의 소유권이 이전되었다고 하여 을구의 전세권이 없어지지는 않습니다. 효력은 등기부등본상에 기재된 날짜까지 유효합니다. 전세권 설정을 새로 하지 않아도 되므로 비용 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.
또한 확정일자를 다시 받지 않으셔도 됩니다. 확정일자는 전세권을 설정해두는 것과 똑같은 효력을 갖습니다. 이미 설정이 되어 있는 걸 다시 확정일자를 받는 다던가 전세권 설정을 다시 하면 순위만 후순위로 밀려날 수 있습니다.
그러니 전세권 설정은 그대로 두시는 것이 좋습니다. 계약은 따로 하지 않으셔도 전 임대인과 작성한 계약서만으로도 효력이 발생합니다.
하지만 계약서를 다시 작성해야만 한다면, 집을 새로 인수한 새 임대인과 계약을 하시면 됩니다. 전 임대인은 집을 매도함으로써 그 집에 대한 아무런 권리도 가지고 있지 않습니다.
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