부동산임대전세권설정 - 부동산임대시 임차권등기명령과 전세권설정의 차이점은?

[질문]
올해 2월에 전세기간이 만료 되었으나 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 저는 전세기간이 만료되기 전에 꼭 이사해야하는 사정이 있어서 이사를 했습니다.

 

주소지도 현재 사는 곳으로 이전 해버렸습니다. 또한 얼마 전에 집주인이 내가 살던 방으로 아예 이사를 와서 현재 살고 있습니다. 하지만 저의 전세보증금을 돌려주지 않고 있습니다.

 

이런 경우 내가 할 수 있는 대처 방법에는 어떤 것들이 있나요? 여기저기 알아 보았더니 전세권등기를 하라고 하는데 전세권 등기는 집주인이 동의를 해주어야 한다고 합니다.

 

집주인이 동의를 해주지 않아서 저 혼자 할 수 있는 임차권등기명령을 하려고 합니다. 전세권등기를 했을 때와 임차권등기명령을 했을 때의 차이점을 좀 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 질문자께서는 벌써 다른 곳에 전입신고를 했기 때문에 현재 법원에 경매개시결정이 있다면 심각한 문제가 발생합니다.

 

또한 기존의 대항력 및 순위가 밀리는 수가 있습니다. 우선 전세권설정은 집주인의 동의가 있어야지만 가능합니다. 임차권등기명령은 임대인의 동의없이 임차인이 단독으로 할 수 있습니다.

 

하지만 몇 가지 기준을 만족하여야 합니다. 우선 계약기간이 만료되어야 합니다. 그리고 계약기간 만료되는 동안 전입신고와 확정일자 요건을 만족하고 있어야 합니다.

 

하지만 현재 질문자께서는 임차권등기명령을 하실 수 있는 기준을 만족하지 못하므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 덧붙여서 설명하자면 전세권설정은 계약시에 설정하는 것이며 임차권등기명령은 계약기간이 만료되었을 때 신청하는 것입니다.

 

전세권설정은 계약 만료시에 전세금 반환이 되지 않는 경우 경매를 통하여서 전세금을 반환 받을 수 있지만 임차권등기명령은 법원의 소송을 통해 승소판결을 받은 후에 경매를 신청할 수 있습니다.