부동산임대전세권설정 - 부동산임대시 확정일자와 전세권설정 효력의 차이점은?

[질문]
같은 날에 했다면 등기부 등본 상에 순위가 같을 것인데 굳이 비싼 돈을 내가며 전세권등기설정을 해야 할 필요가 있나요? 확정일자만 받으면 안 되나요? 확정일자와 전세권설정의 효력에는 어떤 차이가 있나요?

 

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 경매집행 시 배당순위에 대해서는 확정일자와 전세권설정은 동일한 효력을 가집니다. 단 차이가 있다면 다음과 같습니다.

 

확정일자는 점유와 전입신고의 요소가 충족되어야 효력이 발생합니다. 사정상 주소지를 옮겼다가 다시 원위치를 했을 때 그사이 담보물권이 생겼을 때는 담보물권의 후순위로 순위가 밀려나게 됩니다.

확정일자를 받기 위한 필요서류로는 주인의 동의 없이 세입자가 전세계약서만 있으면 동사무소, 등기소, 해당지방법원에서 받을 수가 있습니다.

 

경매가 진행되는 경우에는 배당신청을 해야 임대보증금에 대해 배당을 받을 수 있습니다. 경매가 진행되었을 경우 효력은 전세권과 동일하며 시간에 따라 우선순위가 결정됩니다.

전세권설정은 점유나 전입신고의 요소가 없이도 설정등기 후 바로 효력이 발생하며 해지하기 전까지 유효합니다. 전세권설정은 주소지를 옮기더라고 전세권설정을 해지하지 않는 이상 효력을 상실하지는 않습니다.

 

필요서류로는 주인의 동의서가 필요하며 필요서류에 집주인의 인감과 인감증명서, 전세권설정등기 동의서가 필요합니다. 경매가 진행되는 경우 배당신청을 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다.

 

경매가 진행되는 경우 효력은 확정일자와 동일하며 시간에 따라 우선순위가 결정됩니다. 임대인이 전세계약 만료 시에 전세금을 반환하지 않는 경우 경매를 신청할 수 있으며 경매를 통해서 전세금을 반환받을 수 있습니다.

 

따라서 확정일자든, 전세권설정이든 둘 중의 어느 하나를 해도 상관은 없습니다. 하지만 가능하다면 전세권설정을 하는 것이 좋습니다.

 

하지만 임대인들은 부동산 등기부등본상에 등재되기 때문에 나중에 임대인이 부동산을 담보로 하여 대출을 받을시, 이 전세권설정금액을 차감한 나머지 부분으로 평가하여 대출받으므로,

 

임대인이 원하는 부동산가격만큼 평가를 하지 못한다는 측면에서 해주지 않으려고 하고 등기부등본상에 자신의 소유권외에 세입자의 소유권이 같이 들어가는 것을 소유권을 침해하는 것 같아서 싫어합니다.

그러나 경매집행 시에는 그 어느 것이 우선하는 것이 아니라 시간에 따라 우선순위가 결정되고 효력도 같습니다. 따라서 확정일자와 전세권설정간의 차이는 위의 내용과 마찬가지로 경매집행 시 배당신청을 하느냐, 안하느냐 필요한 서류에서 좀 차이가 나고, 전세권의 효력상실 조건에서 차이가 있습니다.

그러나 극명한 차이는 위에서도 밝혔지만, 전세권설정을 하게 되면 부동산 등기부등본에 등재되기에 나중에 주인이 대출을 받을 때는 전세금에 대한 금액을 제외하고 담보물의 평가를 받기에 전세금을 확실히 보장받을 수 있다는 점과 대항권의 효력면에서도 전입, 점유가 없이도 전세권을 주장할 수 있다는 점에서 큰 차이가 있습니다.