부동산임대전세권설정 - 부동산임대시 확정일자가 빠르고 전세권설정 일자가 늦은 경우 우선권 순위는?

[질문]
다가구 입주자입니다. 저는 전입 후 1월경 확정일자는 바로 받았고 4월경 전세권 설정을 하려고 보니 다른 전세권자가 4월경 입주하여 전세권 설정을 하였습니다. 저보다는 확정일자가 나중입니다.

 

이럴 경우 어디에 우선권이 있는지요? 그리고 관련근거(전세권설정 일자가 늦어도 확정일자를 먼저 받았을 경우 우선한다는)는 어디서 찾아야 하는지요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 확정일자와 전세권 설정은 질문자께서 거주하고 계신 집이 경매로 넘어 갔을 때 우선순위를 다루게 되는 부분입니다. 가장 중요한 것은 대항력을 갖추는 것입니다.

 

질문자께서 전세권 설정을 하지 않았더라도, 다른 등기보다, 먼저 입주를 했고 전입신고가 제대로 되어 있으면, 나중에 집이 경매로 넘어가더라고 질문자께서는 낙찰자한테 보증금을 돌려달라고 할 권리가 생깁니다.

이때 확정일자라고 하는 것은 경매로 처분될 시, 경락대금을 가지고 배당을 받을 때 우선순위결정에 사용됩니다. 확정일자가 빠를수록 배당 받을 수 있는 순위가 높아집니다.

 

확정일자는 받아 놓았지만 전입신고가 다른 임차인 보다 늦으면 경우에 따라서는 한 푼도 배당을 받을 수 없을 수도 있습니다.

따라서 최고의 대항력은 질문자께서 입주하고 전입신고하면서 확정일자 받을 때 등기부 등본에, 근저당 설정이 전혀 없는 경우입니다.

 

나중에 근저당 설정이 되더라도 질문자께서 최우선 순위이기 때문에 보증금 전체를 돌려받을 대항력을 가지게 됩니다. 그래서 질문자의 경우 다른 임차인보다 확정일자를 먼저 받으셨다면 경매 시 다른 임차인보다 선순위를 점할 수 있습니다.

위의 내용과 관련하여 보충 설명을 드리겠습니다.

1) 확정일자는 1989년 12월 30일 확정일자제도가 제정되었습니다.

임대차 계약서에 관할 등기소나 동사무소에서 확정일자 관인을 받으면 그 후에 성립한 다른 물권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있기 때문에 효력과 이용절차가 전세권등기보다 더욱 좋은 확정일자를 많이 이용하고 있습니다.

2) 확정일자의 성립요건은 주민등록 전입, 주택의 점유, 임대차 계약서, 임대차 계약서에 확정일자를 날인 받아야 확정일자의 효력이 발생합니다.

하지만 등기부상 최초 근저당이 1989년 12월 30일 이전에 이미 설정되어 있다면 확정일자의 효력을 발휘할 수 없습니다. 임대차 계약서나, 주민등록전입일자, 확정일자 중에 제일 나중에 가입된 일자를 기준으로 하여 순위가 결정됩니다.

3) 확정일자와 전세권의 비교
① 확정일자는 임대인 동의 없이 쉽게 관할 등기소에서 관인을 받으면 되지만, 전세권 등기는 임대인동의가 있어야 설정을 할 수 있기 때문에 이용하기가 어렵다.

② 확정일자는 배당을 받을 경우 건물과 토지의 금액을 합한 금액으로 배당순위를 정하지만, 등기를 한 전세권이나 임차권은 건물 부분에 대한 금액만 평가하여 우선순위에 따라 배당합니다. 그렇기 때문에 전세권 설정을 할 때에는 건물이 양호한지 건축년도는 언제인지 건물만 개별적으로 평가를 해본 후 설정을 해야 착오가 없을 것입니다.

③ 일반인이 쉽게 이용하기에는 확정일자제도를 이용하는 것이 더 좋지 않나 생각합니다. 확정일자는 건물과 토지 부분을 합한 금액에서 배당되기 때문에 임차인 보증금 확보에도 더 유리하고 배당순위는 전세권 등기와 동등하다는 장점이 있습니다. 전세권설정이 좋은 경우는 임대인이 임대차 계약 만료 후에 보증금을 돌려주지 않을 경우 법원에 임의 경매를 신청할 수 있는 자격이 있다는 것입니다.