부동산임대전세권설정 - 부동산임대시 미분양아파트 전세권보호 방법은?

[질문]
좁은 집에서 살다가 이번에 좀 넓은 평수의 전세 아파트로 이사를 하려고 전세금 8,000만원에 계약을 하였습니다.(참고로 지방 중소도시입니다.)

 

그런데 문제는 입주가 작년 가을부터 실시되었음에도 아직 분양률이 30%정도 밖에 되지 않고 또 주변에서 부도의 위험이 있다는 아파트라는 소문도 있습니다.

이럴 경우 전세보증금을 보장받을 수 있는 방법이 없나요? 등기부등본을 떼어보니 아파트 전체에 대해서 은행에 2차례 근저당권이 설정되어 있지만 시공회사 측에서는 잔금 시 이를 말소해주고 전세권 1순위로 해주겠다고 합니다.

그래서 일단은 안심이지만 만의 하나의 사태에라도 전세금 8,000만원이 위협받을만한 경우는 없을까요?

 

그리고 시공회사의 말처럼 전체 아파트중 제가 전세로 들어가려는 아파트만 따로 떼어내서 은행 근저당권을 말소시키고 저를 전세권1순위로 한다는 것이 가능한 것인가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 귀하는 미분양 아파트에 대하여 분양회사와 전세계약을 한 것으로 보이며, 아파트 전체를 대상으로 금융기관에 근저당권 설정된 것으로 보입니다.

 

그렇다면 귀하의 전세권은 후순위가 되어 분양회사 부도 시 구제받을 길이 없을 것입니다. 잔금 시 근저당을 말소 하고 전세권을 1순위로 해주는 것은 해당금융기관에서 협조하면 가능한 일입니다.

따라서 근저당권을 가진 은행 담당 직원에게 사실 여부를 미리 확인해 보시는 것이 중요합니다. 그 다음 전세 잔금은 분양회사 입회하에 은행에 직접 지급하는 것이 좋습니다.

 

이때 해당 동호수에 대한 근저당권 해제 신청서류(금류기관이 제공) 및 전세권설정서류(분양회사가 제공)를 귀하가 받아서 처리하던지, 아니면 은행 거래 법무사의 입회 및 서류 확인을 받아서 당일로 등기 의뢰하는 것이 안전합니다.

 

또한 장기 미분양 내지 분양회사 부도 시 아파트 가격의 급속한 하락이 예상되므로, 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 생각해 보아야 합니다.