부동산임대전세권설정 - 부동산임대시 전세권설정과 확정일자를 두개 다 받는 경우 어떻게 되나요?

[질문]
매매가격이 1억원인 집에 현재 3,000만원의 저당이 잡혀있고 3,500만원에 전세를 들어가며 근저당은 말소조건으로 계약을 하였습니다.

 

중도금은 8월에 2,500을 주기로 하였고 10월에 잔금을 주는 것으로 하였습니다. 회사에서 대출을 1,500만원하기로 했는데 조건이 전세권설정입니다.

 

그런데 이 상황에서 궁금한 점이 있어서 이렇게 질문 드립니다.

1.전세권설정을 받으면 확정일자는 안받아도 되는 건가요?

2.그리고 전세권설정과 확정일자를 모두 받을 수도 있나요? 또는 두개 다 받아도 상관없는지요?

3.전세권설정 시 1억원인 집을 3000만원에 대한 전세권설정만 가능한지요.

4.확정일자를 받을 때 주택의 인도와 전입신고를 하지 않아도 계약서만 있으면 입주 전에 미리 받을 수 있는지요. 그리고 입주 전에 전입신고를 할 수 있는지요.

5.계약서를 쓰긴 했지만 입주가 10월인 관계로 기간이 많이 남아있는데 이 기간 내에 임대인이 다른 사람과 2중 전세계약이 가능한지요? 또는 그사이에 집을 담보로 대출을 한다거나 다른 사람에게 집을 팔 경우 제가 알 수 있는 방법은 없는지요.

6.주택의 인도가 정확히 뭘 말하는지 모르겠습니다. 전입신고 시 필요한 것들을 알고 싶습니다.

7. 계약서 상에는 10월부터라고 했는데 그전에 잔금을 치르고 말소 시키는걸 확인한 후 바로 전입신고와 확정일자를 받는 게 가능한지요.

8. 저당권말소를 시키고 확정일자 받고 전입신고 하고 모든 절차를 받은 후 같은 날 임대인이 다시 저당권을 잡혔을 경우 1순위가 은행이 된다고 하던데요 사실인가요? 그리고 그럴 경우 제가 막을 수 있는 방법이나 보상 받을수가 있나요?

9. 확정일자를 받았다고 해도 전세금 전액을 돌려받을 수 없을 수도 있다고 하던데요 소액임차인의 최우선변제권인가 뭔가가 서울의 경우(지역마다 틀리지만)전세금 4000에 최고 1600의 경우만 배상받을 수 있다고 들었거든요. 그런데 어떤 분은 그건 확정일자를 받지 않은 사람들에게 포함되는 얘기라고도 하는데 사실인가요?

10. 전세를 살다가 전세기간지나기 전에 주택청약으로 집을 샀을 경우 도중에 전세금을 돌려받을 수 있나요? 꼭 집을 사지 않더라도 다른 집으로 전세를 가고 싶다면 어떻게 해야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 전세권설정을 하게 되면 확정일자를 안받아도 되지만 받는 것이 좋습니다.

 

임차인에 대한 권리의 효력발생은 전세권설정의 경우 설정시부터(설정금액만큼) 효력이 발생을 합니다만 확정일자는 전입, 거주를 해야만 효력이 발생을 합니다.

그러나 왜 받는 것이 나은지는 경매배당에 있어 전세권설정은 부동산의 건물에 대해서만 배당을 받으며, 확정일자는 건물과 토지에 대한 배당을 받기 때문에 확정일자가 더 유리하기 때문입니다.

전세권설정과 확정일자 모두 받을 수 있습니다. 2개 다 받으면 제일 좋습니다. 전세권설정 시 1억원의 집을 3000만원에 대한 전세권설정만 가능합니다. 그러나 문제가 발생시 3000만원에 대한 전세권설정 권리만 행사 가능합니다.

확정일자를 받을 때 주택의 인도와 전입신고를 하지 않아도 계약서만 있으면 입주 전에 미리 받을 수 있습니다. 그리고 입주 전에 전입신고를 할 수 있습니다.

 

확정일자의 효력이 발생하기 위해서는 거주 및 전입을 해야 하는데 이 두가지중 어느 한 가지라도 되어 있지 않으면 효력이 발생하지 않습니다.

 

그러나 그렇다고 하여 확정일자를 받을 수 없는 것은 아닙니다. 전입하기 전이라고 한다면 해당 지방법원 또는 등기소에서도 확정일자를 받을 수는 있습니다.

 

하지만 확정일자의 효력은 전입신고가 이루어져야 발생합니다. 사실, 확정일자의 효력 중에서 전입 및 거주에 있어서 실제 거주를 하지 않는다 하더라도 전입신고는 할 수가 있습니다.

 

또한 거주라는 것도 마찬가지이어서 전입신고만 한다고 하면 거주까지 인정하는 편입니다.(물론, 문제가 발생했을 시에는 그 임차부동산에 거주를 하지 않았다는 것을 질문자가 밝히는 것이 아니라, 권리주장을 하는 타인이 질문자의 거주불확실의 증거를 규명해야 합니다.)

계약기간 중이라도 다른 사람과 전세계약이 가능합니다. 그러나 잘 안하겠죠. 이유는 2중 계약 일시에 어느 한쪽에 계약금의 2배를 위약금으로 물어야하기에 그렇습니다.

 

또한 집을 담보로 대출을 했을 때에 권리관계가 문제인데 그래서 이런 경우에는 전세권설정이 좋은 경우입니다.

이것은 거주 및 전입이 필요 없이 설정등기만 하게 되면 그 이후부터 질문자의 임차인으로서 권리는 발생을 합니다. (또는 실제로 거주하지 않는다고 하더라도 확정일자를 받고 전입신고를 하시면 은행에서 대출을 꺼려합니다.)

주택의 인도라는 것은 질문자는 해당보증금만큼 임대인에게 지급을 하고, 질문자는 해당 임차부동산을 점유해야하는데, 이 관계는 동시에 이루어져야 하는 것입니다.

 

바로 이때, 해당 임차부동산에 점유하게 되는 시점 또는 점유하도록 환경을 맞추어지는 시점이 주택의 인도 입니다.

또한 전입신고 시에는(동사무소에서 최초 전입 시에는 확정일자를 대행하여 받아줍니다), 전입신고서 및 주민등록증이 필요하며 임대차계약서도 같이 가져가시기 바랍니다.