부동산임대시확정일자 - 미등기주택에 확정일자를 받은 경우 임대인의 은행대출은?

[질문]
미등기상태에서 전세계약을 했습니다. 집주인은 제 전세금으로 잔금 치르고 담보대출을 받으려고 합니다. 그래서 담보대출(근저당설정)을 받기 전에는 전입신고를 하지 않는다는 조건으로 계약을 했습니다.

 

제가 2순위가 된다는 것을 인지하고 한 계약입니다. 그런데, 저는 근로자 전세자금 대출을 받으려고 하고 있습니다. 은행에 가서 상담하고 필요서류들을 준비하다보니, 딱 걸리는게 '확정일자부 임대차계약서'가 있어야 한다는 것이었습니다.

 

새 주소지의 전입 신고한 주민등본은 사후에 제출해도 된다고 했습니다. 전세잔금은 마련할 방도가 있습니다만, 하루라도 빨리 전세자금 대출을 받고 싶습니다.

 

물론, 부동산에서는 집주인이 잔금치르고 등기낼테니 (등기나면 근저당설정은 곧바로 잡힐꺼고) 한달정도 후에 전입신고하고 확정일자 받으면 된다고 합니다.

일단 계약했으니 절대로 확정일자 받으면 안 된다고 거의 협박을 합니다. 그렇지만, 등기나는 게 언제일지, 집주인이 서둘러줄지 조바심이 나네요. 시행사측에 문의해보니 보존등기는 얼마 전에 났다고 합니다.

 

계약서상으론 '근저당설정 후에 전입신고하기로 함'이란 특약사항이 있는데, 전세자금 대출 받기위한 '확정일자부 임대차계약서'는 말 그대로 확정일자만 받으면 되거든요.

전입신고는 후에 하더라도 등기소 가서 확정일자만 먼저 받으면 안되나요? 제가 집주인이 대출받기 전에 (전입신고는 안하고) 확정일자를 받으면 집주인이 담보대출(근저당설정)을 받는데 지장이 생기는지 궁금합니다.

혹시 지장이 생기므로 확정일자를 받으면 안 된다고 한다면, 집주인이 등기내고 설정 잡히길 기다리는 수밖에 없는데, 임대인이 등기를 빨리 내도록 독촉할 수 있는 방법이 뭐가 있을까요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 주민등록 전입신고는 하지 않고 확정일자 받은 계약서만 제출해서 귀하의 대출건이 정리될 수 있습니다.

 

동사무소에서는 주민등록전입이 되어 있어야 계약서에 확정일자를 날인해줍니다. 그러나 등기소에 가면 주민등록이 전입되어 있지 않아도 확정일자를 날인 해줍니다.

 

계약서 가지고 등기소에 가서 확정일자인 받으면 됩니다. 임대인이 확정일자 받으면 안 된다고 하는 것은 주택임대차법을 몰라서 하는 말입니다.

주민등록전입이 되어 있지 않으면 확정일자를 받아도 그 확정일자는 효력이 없습니다. 확정일자를 미리 받을 경우에 그 효력은 주민등록이 전입신고 된 다음날부터 입니다.

 

그리고 주민등록전입신고하고 확정일자 받고 거주하다가 일시적으로 라도 주민등록을 이전하면 그날부터 그 계약서의 확정일자는 효력이 없어집니다.

얼마 후에 주민등록을 다시 전입하면 전입한 다음날부터 확정일자가 다시 인정됩니다. 전에 기간은 인정받지 못하고 다시 전입한 다음날부터 새로이 인정받는다는 것입니다.

집주인의 대출건은 은행에서 주민등록 전입 여부만 확인합니다. 주민등록이 되어 있지 않으면 확정일자는 효력이 없는 거나 마찬가지입니다. 주민등록전입신고가 제일 중요합니다.