부동산임대시확정일자 - 같은날 설정된 근저당과 확정일자의 순위는 어떻게 되나요?

[질문]
저는 주택을 전세보증금 8,000만원에 임차하여 입주하면서 주민등록전입신고 및 확정일자를 모두 갖추었는데, 같은 날 집주인이 은행에서 8,000만원을 대출 받으면서 위 주택 및 대지에 근저당권을 설정하였습니다.

 

그 후 집주인이 은행의 대출금을 변제하지 않아 위 주택이 경매되었는바, 이 경우 저는 근저당권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는지요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 주택임차인의 '대항력'에 관하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다."라고 규정하고 있고,

 

같은 법 제3조의2 제2항 본문은 "제3조 제1항의 '대항요건'과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다."라고 규정하여 대항요건 및 확정일자를 갖추었을 경우에 배당에 있어서 순위가 보호된다고 규정하고 있습니다.

그러므로 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자와 근저당권자의 근저당권설정등기가 동일한 날짜에 경료된 경우 주택임차권과 근저당권 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 '대항력' 즉, 주택의 인도(입주)와 주민등록의 다음날과 같은 법 제3조의2 제2항의 '대항요건'이라는 개념을 같은 개념으로 해석해야 하는지 아니면 달리 해석할 수 있는지에 따라 달라질 수 있을 것입니다.

이에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가,

 

제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료 하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측(不測)의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고,

 

주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항)에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항)에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날

 

또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다."라고 하여 '대항력'과 '대항요건'을 같은 개념으로 인정하고 있습니다.(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다 46938 판결, 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결)

따라서 임차인의 배당순위는 위와 같은 요건을 갖춘 그 다음날에 발생하고, 근저당권자의 배당순위는 설정일이 되므로 임차인인 귀하 보다 근저당권자가 선순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다.