부동산임대시확정일자 - 임대인이 은행대출을 받는 경우 확정일자의 효력은?

[질문]
임대인이 대출을 받으려고 한다면서 집계약서를 달라고 했습니다. 임대인의 말로는 집값은 대략 3억정도 된다고 하는데 옆집 3,000만원 저희집 3,500만원 정도에 세들어 살고 있고 임대인도 함께 살고 있습니다. 은행에서 대출은 임대인 말로는 이리저리해서 3,000만원밖에 은행에서 안 해 준다고 들었습니다.

그런데 곰곰이 생각해보니 그 집에 이사간지는 한 4년 정도 되었는데 중간에 아이의 학교 문제로 가족이 주민등록을 다른 곳으로 잠시 옮겨 뒀었다고 합니다.

계약 시 확정일자를 받았으나 2년이 지나 계약만료 시에는 재계약하지 않고 전셋집은 묵시적 계약으로 그냥 연장하고 그 후에는 새로 확정일자는 받지 않았다고 합니다.

계약이 연장되어도 확정일자 받은 것은 그대로 효력이 있으나 중도에 주소지를 변경하면 확정일자 받은 효력은 없어지나요?

내일 아침 일찍 주인에게 확정일자 받아야 된다고 계약서 다시 돌려받고 확정일자 받은 다음 계약서 사본 드리겠다고 하려고 하는데 그래도 되는건지요? 확정일자 지금이라도 받아 두면 별 문제가 없는 건가요?

확정일자 받으려면 계약서 새로 써야 되나요? 전세권설정을 해 두는 것이 더 안전할지 아니면 그냥 이사를 가야할지 이리저리 걱정이 됩니다.

확정일자나 전세권을 받아서 최악의 경우라도 금액상 별문제가 없다면 그냥 살던 집에 계속 살았으면 하는데 어떻게 해야 하나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 현재 계약은 묵시적 갱신에 의해서 연장이 되어 있는 것이고 확정일자도 다시 받을 필요 없고 확정일자의 효력도 계속 유효합니다.

 

임대차계약은 점유와 주민등록의 전입이 유지되어야 대항력이 유지되는 것입니다. 그러므로 계약기간 중에 주민등록을 이전하면 확정일자의 효력이 없어집니다.

주민등록을 다시 전입신고하면 전입 신고한 다음날부터 확정일자의 효력이 새로이 인정됩니다. 우선순위가 다시 전입신고한때로 밀려버린다는 것입니다.

 

즉 확정일자에 의한 우선순위의 인정이 처음에 확정일자를 받은 날짜가 아니고 주민등록을 이전했다가 다시 전입신고 한 다음날로 바뀐다는 것입니다.

 

이 경우에 확정일자에 의한 우선순위는 바뀌지만 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 전세권설정등기나 확정일자나 효력은 같고 똑같이 보호받습니다.

 

차이점은 확정일자는 주민등록전입상태가 유지되어야 효력이 있지만, 전세권설정등기를 하면 주민등록전입신고가 안되어 있어도 관계없습니다.

 

확정일자는 비용이 조금 들어가는데 반하여 전세권등기는 비용이 좀 들어가고 전세권등기를 하려면 집주인의 동의가 있어야 할 수 있습니다.

결론적으로는 지금 현재의 상태에서는 우선순위는 주민등록을 다시 전입신고 한 다음 날부터로 인정되는 것이므로 전세권등기를 해도 마찬가지이고 앞으로는 잠시라도 주민등록을 이전하는 일이 없으면 됩니다.

 

그리고 집주인이 지금 대출을 받으면 그 대출은 귀하보다 후순위가 되는 것이므로 상관없습니다.