부동산계약시주의사항 - 점포임대재계약 및 상가임대재계약 시 주의사항은?

[질문]
저랑 친분이 있으신 분이 요즘 상가 월세 때문에 고민이 된다고 하더군요. 처음 그분이 상가를 매매하고 주변시세보다 싸게 월세를 받으면서 2년 계약을 했습니다.

 

처음에 동네 분들도 좋은 말씀만 하시더니 문제는 2년이 지나서 다시 계약을 하는 과정에서 계약서를 작성할 때. 월세내시는 분들과 특별한 상이 없이 월세를 올리면서, 도장을 받아서 혼자 작성하시게 된 거 같습니다.

 

세입자들과 한바탕 난리를 치루고, 몇 가게는 월세를 가져오시는데 다른 곳에서 2분이 짜고 동네에 이상한 소문을 내면서 월세는 가져오지를 않고, 싸움만 계속 되는 거 같습니다. 세입자들이 협박성의 말도 하는 거 같습니다.

제가 알아본 바로는 처음 부동산을 매매할 때 구두로 다 정해 진거고 그분들도 주변보다 2년 동안 월세를 싸게 내면서 생활 하게 된 거로 알고 있습니다. 임대인 입장에서는 참으로 난감할 수밖에 없습니다.

물론 요즘 어디를 가도 경기는 바닥을 치고 서로 힘든 것은 알지만 상가건물을 소유한 분 입장에서는 각종 세금도 오르고 거기에 맞게 계산해서 월세를 주변과 동일 수준으로 올린 거 같은데, 계약서 쓰는 과정에서 문제가 생긴 게 되어서 몇몇 세입자가 보증금에서 대체하라고 하니 많이 난감해 하십니다.

 

보증금도 저렴하게 받으셔서 보증금은 올릴 생각은 안하십니다. 단지 월세 올리는 과정에서 문제가 생긴 거 같은데 집주인 입장에서 어찌 해야 하는지 알려주시기 바랍니다.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 결론부터 말하자면 건물주가 불리합니다. 현행 상가 임대법에서는 임대차 계약서는 매년마다 새로이 작성을 하게 되어 있습니다.

 

그러므로 구두로 한 약속 따위는 법정효력이 없으며 세입자의 상황이 유리하게 됩니다. 보통 관습적으로 계약을 특별한 사항이 있을시 재작성을 하는 것이 많습니다만 특별한 사항이 있든 없든 해마다 재작성을 해야 하는 것이 임대법입니다.

또한 임대차 보호법까지도 이를 명시 하고 있는 걸로 알고 있습니다. 그러니 구두로 약속을 했다 하더라도 특이 사항이 있었다면 계약서의 재작성을 필요로 하는 일이었으나 그렇게 하지 않은 건물주의 잘못이 있다고 보여 집니다.

 

주변보다 월세를 싸게 받으셨다고는 하나 그것은 임차인과임대인의 조건일 뿐 그것으로 다른 사유가 될 수는 없습니다.

그러나 만약 세를 올려낼수 없다고 한다면 보증금에서 해당 세입자에 매월 해당하는 세액과 공과금등을 뺀 뒤 보증금을 초과하면 내보내면 됩니다.

 

만약 그때도 나가지 않는다면 법적으로 강제퇴거 명령을 할 수 있습니다. 강제 퇴거 명령은 해당법원에 가시면 간단합니다.