부동산계약시주의사항 - 가건물을 상가로 임대하는 경우 주의사항은?

[질문]
부동산중개업소를 거치지 않고, 직접 상가를 임차하려고 합니다. (보증금2000만원/월세35만원, 권1200만원) 근데 문제가 좀 있습니다.

 

문제는 그 집이 가건물이라는 겁니다. 등기부등본은 아직 열람해 보지 않았습니다. 내일 그 집의 지번을 알아내서 등기부등본을 열람하려고 합니다.

지금 제가 알기론 현재 토지주인이 자기 땅에 가건물을 지은 걸로 알고 있습니다. 그리고 무허가 건물과 가건물은 같은 건가요? 아니면 다른 건가요?

 

어머니께서는 무허가 건물은 정부 땅에 건물을 임의로 지은 거라 보상도 못 받고 아무 때고 헐릴 수 있다는 거라고 하시고, 가건물은 토지주인은 있되 정식으로 허가를 받지 아니하고 임시로 건물을 지은 거라고 하십니다.

그래서 무허가는 절대적으로 임대해서는 안 되지만, 가건물은 등기부등본상에 별 문제가 없다면 괜찮다고 하시네요. 단지 가게에서 손님들과 싸우거나 하다가 경찰서에 가게 되면 정식 허가가 나지 않은 거라서 불이익이 있다고 합니다.

 

어머니는 40년 정도 장사를 해오셨습니다. 전에 수십년간 장사를 해왔던 가게도 가건물이었는데, 사는 데에는 별지장이 없었습니다.

그런데 어머니께서는 가건물은 사업자 등록이 안나온다고 하네요. 그런데 웃기게도 세금은 꼬박꼬박 내고 살았습니다. 세금은 받으면서 사업자 등록은 안내 주는건 뭐죠? 상가를 임대하려고 할 때 준비서류와 등록해야 할 사항들이 무엇이 있는지 궁금합니다.

 

특히 지금처럼 가건물에 입주할 때 만약의 사태에 보상받기 위해 해야 할 일들은 무엇인지 알고 싶습니다. 사업자 등록을 낼 수 없다면 확정일자를 받아도 별 소용이 없게 되는 거 아닌가요?

상가임대차 보호법의 보호를 받으려면 확정일자와 사업자등록증이 있어야 한다고 하던데 가건물이면 정말 사업자등록을 낼 수 가 없는 건지요?

 

상가임대차 보호법 제3조 (대항력 등) ‘①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.’ 라고 되어있는데,

 

위에 있는 "제3조 (대항력 등)" 을 보면 대항력을 갖추는 조건으로서 사업자등록증만이 아니라, 부가가치세법이나 소득세법등의 법조항에 의거하여 정상적으로 세금을 내고 있는 경우에는 대항력을 갖추게 된다고 보여 지는데 제 생각이 맞습니까?

그리고 여기서 말하는 등기는 무엇을 말하는 건가요? 중개업소를 거치지 아니하고 임대인과 임차인이 직접 계약을 할 때 주의할 점과 준비해야 할 서류들, 그리고 가건물을 임차했을때 위험요소는 무엇이며 문제가 발생시 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 가건물은 존치 기간이 법으로 정한 건물을 말합니다. 보통 2년간이지만 한번 더 1년을 연장할 수 있습니다.

 

건물 대장에 가건물로 등재되어 있다면 상가계약을 다시 생각해 보십시오. 언제 헐릴지도 알아보아야 하지만, 그 건물의 수명을 장담할 수 없습니다.

그러나 질문자께서 말씀하신 가건물이란 조립식의 상가를 말하신다면 건물대장에 나타날 것이며, 등기부 등본에 기제가 되였다면 효력이 있습니다.

 

그러나 질문자의 어머님 말씀처럼 정부의 땅에 가건물을 지었다면 계약을 포기 하십시오. 혜택이 전무 합니다. 만약 건물주가 책임을 진다고 하면 그 임대계약금액만큼 다른 건물에(주인의 아파트나 토지)등기를 해 달라 하십시오.