[질문]
제가 처음 전셋집을 구하는 것인데, 계약을 해도 무방한지 알고 싶습니다. 아파트 시가는 1억 3천만원이고 공동명의로 되어 있습니다. 공동명의 두 명과 계약해야 되는지 한명과 해도 되는지요?
현재 그 아파트에 근저당이 채권최고액으로 3천5백만원이 설정되어 있고 제가 6천만원에 전세로 들어가려고 합니다. 잔금을 치르고 확정일자를 받으면 안전한가요? 아니면 전세권설정을 해야 하나요?
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 공동소유의 물건은 반드시 2명의 소유자와 함께 계약체결을 하여야 합니다.
만약 "한 사람(A)과만 계약을 체결한다면 다른 상대방(B)에게는 전세권 설정을 다른 일방에게는 주장하지 못한다"는 판례도 있어서 문제가 됩니다. 다른 한쪽이 문제 있으면 "나는 모르는 일이다“ 라고 하게 되어 문제가 있습니다.
또한 임대차이면 채권의 성격상 얼굴을 본 사람과 사람 사이의 관계라 역시 항변하기 어렵습니다.
부득이한 사정이 있어서 쌍방이 모두 참가하기 어려워 어느 일방과 하신다면 다른 일방의 위임장(전세권이나 임대차의 설정을 동의합니다라는 내용이 있어야 합니다)과 인감증명서(전세권이나 임대차 설정용)가 첨부되어 있는 것을 확인하시고 하셔야 합니다.
그리고 계약서에도 그 두 사람(A, B)의 명의와 주소 및 주민등록번호가 모두 기재되어 있어야 차후에 문제되지 않습니다. 시가가 1억 3천만원의 아파트라면 경매로 나오면 시세로 다 잡아주지 않습니다. 대약 "9천만원 선"에서 낙찰을 받게 될 것입니다.
임차인의 전세금은 "6천만원"이라서 최우선변제대상(서울 4,000만원 등)에 해당하지 않습니다.
여기에 근저당이 선순위라서 "말소기준권리"라고 하여 경매로 문제가 되면 임차인의 전세금 6천만원을 배당 받지 못해도 집을 비워 주어야 합니다.
그러면 경매로 문제가 되면 근저당 금액이 선순위라 하여 지연 이자나 경매비용 등을 포함하여 3,600만원 정도를 빼고 나면 임차인의 순서가 될 것입니다.
결국 9천만원에서 3,600만원을 빼면 나머지가 임차인 전세금 6천만원인데 경매비용과 선순위 금액을 제외한 5천4백만원을 받게 되므로 약 600만원의 임대보증금을 손해 볼 수 있습니다.
만약 유찰이 되면 "20% ~ 30%"라는 저감율이 적용되어 다시 경매로 나오면 "최초 최저매각가"가 9천만원 정도이면 6,300만원(보통 30%를 많이 적용)으로 나오면 임차인의 전세금은 2,700만원만 배당이 되어 3,300만원의 손실이 있을 수 있습니다.
전세권 설정은 주인이 등기부를 더럽히고 또 언제든지 돈이 필요하면 다시 담보로 주고 대출을 받을 생각이 있기 때문에 전세권 등기를 해주지를 않을 것입니다.
이렇게 등기를 주인이 해주지 않으니 주택임대차 보호법에 따라 건물을 "인도"받고 입주하시면서 동사무소에 가셔서 "전입신고"하시면 대항력을 갖추게 됩니다.
전입신고를 하시고 동시에 동사무소에서 "확정일자"를 받게 되면 근저당권 1순위 다음으로 2순위를 굳게 확보하게 됩니다. 주인이 또 돈이 필요해서 대출을 받아도 그 근저당권은 후순위인 3순위로 되어 전세금 6천만원이 그나마 안전하게 됩니다.
지금 아파트가 경매로 나오는 경우 전세금 6천만원에서 조금 손해를 볼 수 있습니다. 더 확실할 수 있는 것은 실제적인 근저당 채무액이 2,500만원이면 임차인의 전세금을 주시면서 다 갚거나, 정 안되면 1,000만원이라도 갚고 "감액등기"를 해달고 하면 만약의 유찰될 경우를 대비할 수 있습니다.
만약 다 갚게 되면 임차인은 1순위를 확보하기 때문에 만약 경매로 자꾸 유찰되어 전세금 6천만원보다 적게 낙찰이 되더라도 낙찰자는 임차인의 전세금 6천만원 중 배당 받고 남은 일부를 모두 주지 않으면 아파트를 인도 받을 수 없습니다.
"전세금 다 주지 않으면 건물을 못 넘겨 주겠다고"고 법적으로도 항변할 수 있는 지위를 차지하게 됩니다. 그러면 불면의 밤을 지새울 필요가 없이 다리 쭉 뻗고 주무실 수 있게 됩니다.
권리보호의 측면에서는 전세권 등기는 큰 의미가 효력에 차이가 크게 주어지는 것이 아니라서 "인도"받고 동사무소에 가셔서 "전입신고"하고 "확정일자" 받는 것을 잊지 마셔야 합니다.
전입신고나 입주는 계속 유지를 하여야 하기 때문에 직장 등으로 이주가 필요하시면 "가족이라도 한 명 두시고 가족의 이름으로 전입신고가 되어 있어야" 2순위를 지킬 수 있습니다.
이것만큼은 크게 염두에 두셔야 나중에 경매로 나가더라도 배당에서 문제가 되지 않습니다.
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