부동산계약시주의사항 - 임대계약만료로 인해 재계약하는 경우 주의사항은?

[질문]
전세 계약기간은 이미 1개월 반 정도 지났습니다. 임대인은 그냥 살고 있으라고 하는데 아무래도 재계약을 해야 할 것 같습니다. 작년에 작성한 계약서와 전세권설정은 어떻게 하나요? 그리고 재계약할 때 주의해야 하는 사항에 대해서도 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 굳이 계약서를 재작성 하지 않더라도 법적으로 2년 재계약되었음을 임차인은 주장할 수 있습니다. 처음 계약서는 반드시 보관하셔야하고 전세권설정등기 역시 그냥 계시면 됩니다.

전세 재계약 또는 전세금 증액계약 할 때 주의사항입니다.

전세계약기간이 끝나서 재계약을 하는 경우가 있는데 계약기간만 연장되는 것이라면 굳이 재계약서를 새로 쓸 이유는 없습니다. 물론 재계약서를 작성해도 상관없지만 그 계약서에 새로이 확정일자를 받아도 상관없지만 반드시 기존 계약서를 가지고 있어야 합니다.

어떠한 경우에도 최초계약서를 파기하는 일은 없어야합니다. 최초계약서의 확정일자는 전세 보증금을 지켜주는 중요한 문서입니다.

 

기존 계약서를 파기하고 새로 쓴 계약서의 확정일자만을 가지게 된다면 기존 확정일자의 효력을 주장하기 어렵고 새로 받은 확정일자의 날자는 새로 받은 시점으로 늦어지니 불이익을 받을 수 있습니다.

 

따라서 계약기간연장만 하는 경우 구두상으로 재계약만 해도 충분합니다. 보증금 증액이 없는 재계약이어도 등기부등본을 확인해서 변동이 있다면 재계약을 거부하고 보증금 반환을 요구하는 것이 좋습니다.

전세계약기간이 끝나서 전세금 증액 재계약을 하는 경우가 있는데 증액된 금액에 대한 확정일자를 받아야합니다. 아예 새롭게 재계약서를 작성해서 확정일자를 받아도 되고 증액계약서만 작성해서 확정일자를 받아도 됩니다.

 

하지만 새롭게 계약서를 작성해서 확정일자를 받는 경우 확정일자의 효력은 새로운 날짜에 발생하므로 증액계약서만 따로 작성하여 확정일자를 받고 기존의 계약서는 지참을 하고 있어야 나중에 유리합니다.

기존 계약서에 보증금 표시 부분만을 변경하는 방법은 추후 문제가 될 수 있으니 증액 계약서를 따로 작성하는 것이 좋습니다. 물론 이런 경우에는 기존 계약서를 반드시 보관하고 있어야 합니다. 그래야 처음 전세금에 대한 처음 확정일자의 효력이 유지됩니다.

보증금 증액 재계약시 주의 사항은 다음과 같습니다.

1. 전세금을 올려주는 경우에는 우선 등기부등본을 먼저 확인하여 추가 근저당이나 권리관계(압류, 가압류, 가등기, 가처분 등등)변동 여부를 반드시 확인해야합니다.

만약에 등기부등본에 새로 설정된 근저당이나 권리관계 변동이 있을 경우, 문제가 생겼을 때 증액된 전세금을 반환 받지 못할 가능성이 있기 때문입니다.

 

즉, 최초 확정일자와 증액된 보증금에 대한 확정일자 사이에 등기부상 어떤 변동이 있다면 증액된 보증금 안전에 문제가 있습니다. 이런 경우에는 권리분석 후 문제가 있다고 판단되면 보증금 증액을 거부하고 보증금 반환을 요구해서 이사를 하시는 것이 좋습니다.

2. 등기부등본 확인결과 특별한 문제가 없을 경우 보증금 증액계약서를 작성하고 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 보관해두거나 또는 증액계약서 대신에 기존계약서 뒷면에 증액내용을 기재하고 임대인, 임차인이 서명 날인해도 상관이 없습니다.

이때에도 뒷면에 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자를 받아야만 받아둔 그 시점부터 증액된 금액부분에 대하여 우선변제권을 확보할 수 있는 것이며, 만약 증액된 금액에 대하여 확정일자를 다시 받아두지 않을 경우에는 우선변제권이 인정되지 않습니다.

3. 참고로 일부 임차인의 경우 확정일자를 영수증에 받아두는 경우가 더러 있는데 이럴 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으니 반드시 증액계약서 기재부분에 확정일자를 받아두어야 합니다.

 

동일 부동산에 대해 계약기간과 계약금의 내용만이 변동되었더라면 굳이 부동산중개업소를 통해 계약서를 쓰실 이유는 없습니다.

그래도 확실하게 제3자를 통해서 작성하고 싶다면 인근 부동산에 계약서 단순 대필만을 부탁하시면 됩니다. 통상 대필료는 5만원 미만으로 임대인이나 임차인중 대필을 요구한 분이 부동산에 주시면 됩니다.

 

재계약서나 증액계약서 양식은 기존 임대 계약서 양식을 사용하시면 됩니다.