부동산계약시주의사항 - 상가임대계약 및 점포임대계약 시 주의사항은?

[질문]
이번에 회사를 퇴사하고 장사를 하기위해 점포를 계약하려고 합니다. 점포 계약 시 권리금 등 주의해야 하는 사항은 어떤 것들이 있나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 점포 임대 계약시 주의사항으로

 

첫 번째는 점포사업주(임차인)간에 체결하는 점포양수도계약서(권리금계약서)가 있습니다.

 

점포양수도 계약시는 적정 권리금을 산정, 지불하고 특약사항에 양도할 집기비품명세 및 기타자산내용, 계약조건(기존의 임대조건 또는 변경된 임대조건으로 점포주와 계약여부),인근에서 향후 일정기간 동일업종 영업금지, 합의사항 위반시 위약금 등의 내용을 기재합니다.

두 번째는 신규임차인과 점포주간에 체결되는 점포임대차계약서가 있습니다.

 

점포임대차 계약시는 사전에 공부서류(등기부등본, 토지가옥대장, 도시계획확인원)를 발급받아 공부상의 내용과 계약서 및 임차점포의 실제내용과 일치하는지를 확인하고, 등기부상의 소유주와 계약을 체결하여야 합니다.

 

부득이 대리인과 계약할 시는 소유주인감이 날인된 위임장과 인감증명서를 수령, 확인후 계약을 체결해야 합니다.

점포사업자를 위한 상가임대차보호법의 주요내용은 사업자등록을 한 영세상인을 대상으로 건물 경매, 매매시에도 보증금 최우선변제권, 당초 계약기간 및 5년간 계약갱신이 보장되며, 보증금과 월세 인상폭도 5~10% 범위내에서 대통령령으로 제한하는 내용을 담고있습니다.

점포 계약 시 주의사항에는 점포임차에 따른 권리금 등은 유사시 법적보호가 되지 않기 때문에 점포주의 성품이나 재산상태도 조사하는 등 정확하고 철저한 대응이 필요합니다. 점포임대차 계약시에는 다음과 같은 점을 유의해야 합니다.

첫째, 건물등기부등본의 '을구'(소유권이외의 권리)를 잘 확인합니다.

근저당권가액이 과다하거나, 다른 권리들이 복잡하다면 계약에 신중을 기해야 합니다.

둘째, 계약서상 '특약'란을 잘 활용해야 합니다.

다음임차인으로부터 권리금을 받아갈 수 있도록 점포주의 협력 조항이라든지, 잔금일에 전세권 또는 임차권등기를 해준다든지, 적정한 차임증가분 및 계속 재계약 약속 명시라든지, 부속물(간판, 창고, 주차장, 화장실 등) 이용에 관한 사항 등을 명기합니다.

대개의 경우 점포주(임대인)는 협력해 주지 않는 것이 현실이지만 개인사정이나 그 때 상황에 따라 달라질 수 있으므로 시도해 보는 것도 좋습니다.