부동산계약시주의사항 - 임대인이 변경되어 전세 계약서를 재작성하는 경우 주의사항은?

[질문]
집주인이 변경되어 전세 계약서를 다시 쓰려고 합니다. 제 입장에서는 안 쓰는 게 유리하다고 해서 안 쓰려고 하는데 집주인은 굳이 새로 쓰자고 하네요.

 

이때 주의하여야 할 사항은 무엇인지요? 계약서에 특별히 명시해야할 내용은 없는지요? 2년 전 계약 시 확정일자는 받았는데 다시 확정일자 받아야 되는지요?

 

다른 변동사항은 없습니다. 이때는 신규 계약이 맞나요? 재계약이 맞나요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.  집주인이 바뀌었다 하더라도 임차인에게는 어떠한 불이익도 발생하지 않습니다.

 

새로운 집주인은 기존의 계약을 모두 인수하여야 하기 때문이다. 집주인이 바뀌면 새로 계약서를 요구하는 경우가 있는데 새로 쓸 이유는 전혀 없습니다.

어떠한 경우에도 최초계약서를 파기하는 일은 없어야합니다. 최초계약서의 전입신고확인과 확정일자는 임차인의 보증금을 지켜주는 중요한 부분입니다.

 

계약기간연장이나 보증금 증액인 경우 최초 계약서에 뒷면에 확인날인을 하거나 별도 계약서를 작성하여 최초계약서에 첨부하는 형식으로 하는 것이 기본입니다.

 

세입자는 새로운 집주인이 정확하게 임대조건(보증금, 월세, 계약기간)을 알고 있는지 확인해볼 필요가 있습니다.

재계약시 주의 사항은 다음과 같습니다.
1) 임대보증금을 올려줄 경우에는 우선 등기부등본을 확인하여 추가 저당권이나 가압류 등이 설정 되어 있는지를 확인해야합니다. 만약에 등기부등본에 새로 설정된 저당권이나 가압류 등이 설정되어 있을 경우 문제가 생겼을 경우 증액된 보증금을 반환 받지 못할 가능성이 있기 때문입니다.

전세를 살다가 올려 준 전세금에 대하여는 올려 준 날 이전에 이미 권리를 취득한 저당권자나 가압류, 가처분권자 등에게 대항하지 못하기 때문이다. 이런 경우에는 권리분석 후 문제가 있다고 판단되면 보증금 증액을 거부하거나 이사를 하거나 하셔야 합니다.

2) 등기부등본 확인결과 특별한 문제가 없을 경우 보증금 증액계약서를 작성하고 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 보관해두거나 또는 증액계약서 대신에 기존계약서 뒷면에 증액내용을 기재하고 임대인, 임차인이 서명 날인해도 상관이 없습니다.

이때에도 뒷면에 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자를 받아야만 받아둔 그 시점부터 증액된 금액부분에 대하여 우선변제권을 확보할 수 있는 것이며, 만약 증액된 금액에 대하여 확정일자를 다시 받아두지 않을 경우에는 우선변제권이 인정되지 않습니다.

3) 참고로 일부 임차인의 경우 확정일자를 영수증에 받아두는 경우가 더러 있는데 이럴 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으니 반드시 증액계약서 기재부분에 확정일자를 받아두어야 합니다. 동일 부동산에 대해 계약기간과 계약금의 내용만이 변동되었더라면 굳이 부동산중개업소를 통해 계약서를 쓰실 이유는 없습니다.

그래도 확실하게 제3자를 통해서 작성하고 싶다면 인근 부동산에 대필을 부탁하시면 됩니다. 통상 대필료는 3만원내외로 임대인이나 임차인중 대필을 요구한 분이 부동산에 주시면 됩니다.

 

재계약서의 양식은 계약서와 동일하며 (따로 재계약서란 양식은 없습니다) 당사자간의 특약사항이 있다면 이를 함께 기재하셔서 후일의 분쟁을 명확하게 하는 것이 좋습니다.

4) 계약서 작성 시 반드시 해당부동산에 대한 등기부등본을 직접 확인하여야 합니다. 요즘은 인터넷(대법원 등기 인터넷 서비스)으로도 부동산 등기열람이 가능합니다.