[질문]
오늘 전세 계약을 했습니다. 잔금은 아직 내지 않았고 우선 계약금만 낸 상태입니다.(900만원) 계약 할 때 부동산에서 저당 잡힌 것도 없고 깨끗하다는 겁니다.
계약 시에 등기부 등본을 확인하니 '소유권이전청구권가등기-매매예약(2005년3월)' 이 되어있습니다.
부동산에서는 집주인 아들명의로 집이 되어있는데 아들이 맘대로 집을 못 팔게 하려고 사돈이름으로 해서 가등기를 했다면서 아무 문제없다는 겁니다.
그래서 계약은 했습니다. 실제로 계약한 사람은 집주인의 어머니와 계약을 했습니다. (집소유자와 가등기권자의 위임장을 받음) 이렇게 계약을 했을 경우 나중에 문제가 발생할 소지는 없나요?
추가로 문제발생 소지가 있을 경우 계약 파기가 가능한가요?(현재 계약금만 낸 상태입니다.)
[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 소유권이전청구권가등기(매매예약 민법 20 564조)는 소유권에 대한사항이기 때문에 임차인께서는 계약하셨을 때 집소유자와 가등기권자의 위임을 받으셨기 때문에 아무런 문제가 없습니다.
근거는 주택임대차보호법 제 3조(대항력 등) 제 2항에 ‘임차주택의 양수인(가등기권자 또는 기타 임대한 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(현재 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다.’ 라고 되어 있습니다.
임차인께서 하신 계약은 아무런 하자가 없으며, 잔금 지불일 이전이라도 법원(어디든) 등기과에 가시면 확정일자를(계약서에) 받으실 수 있습니다. 하지만 확정일자의 효력은 전입신고를 하신 날짜에 효력이 발생합니다.
그렇다고 해서 전입신고를 일찍하고 나중에 확정일자를 받으셔도 확정일자의 효력은 전입신고한 날짜가 되는 것이 아니라 확정일자를 받으신 날짜에 효력이 발생합니다.
그래서 전입신고와 확정일자를 동시에 하시는 것이 편리하고 좋습니다. 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 거라면 동사무소에서 한꺼번에 하실 수 있습니다.
잔금 지불 시 꼭 등기부등본을 다시 한번 확인하시고 이사와 동시에 주민등록 전입신고와 확정일자를 받으시면 대항력과 우선변제권이 생기게 되므로 걱정을 안 하셔도 됩니다.
참고적으로, 부동산 계약을 마치고 보관하셔야 하는 서류입니다.
계약서, 중개대상물 확인.설명서, 공제증서, 등기부등본(계약시와 잔금시 각 1부씩), 계약금 및 잔금영수증, 위임장 및 인감증명서는 꼭 보관하고 있어야 합니다.
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