부동산계약시주의사항 - 미등기아파트 전세계약 시 주의사항은?

[질문]
올해 가을에 입주를 시작한 새 아파트가 있습니다. 그 아파트로 전세계약을 하려고 합니다. 전세금은 7000만원입니다. 그런데 아직 미등기 상태입니다.

 

토지는 등기가 깨끗한데 건물등기가 시간이 걸린답니다. 입주자중 일부가 등기가 나기 전에 발코니공사를 해서 해당기관에서는 발코니를 원상복귀하면 건물등기를 내준다고 합니다. 분양가 1억 2천정도입니다.

전세가 7,000만원입니다. 제일 궁금한 건 미등기아파트니만큼 앞으로 어떻게 될지 모르잖아요. 전세계약을 해서 확정일자만 받으면 전세금은 안전할까요?

 

계약 시 어떠한 특약사항을 넣어야 합니까? 전입신고와 확정일자를 받으려면 필요한 서류는 무엇입니까?

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 미등기 아파트의 전세계약에 대해 말씀드리겠습니다. 대부분 신축 아파트는 미등기 상태로 전월세 계약이 모두 된다고 보시면 됩니다.

 

신축 아파트는 입주일(입주일은 준공검사가 끝났거나 사용승인 혹인 가사용승인이 난 상태) 이후 아무리 빨라야 등기가 한 두달 걸립니다.

모든 호수의 등기서류를 취합해서 한꺼번에 들어가기 때문에 시간이 좀 걸립니다. 질문자의 아파트는 확장공사를 해 놓아서 준공검사가 안 떨어졌고, 그래서 등기가 안 되고 있는 상황인 것 같습니다.

등기가 안 났기 때문에 분양계약서로 소유자를 확인 합니다. 계약할 때 분양계약서와 소유자와 주민등록증을 확인하시면 됩니다. 더 확실히 하려면 부동산에 아파트입주사무실에 전화하시어 소유자이름과 주민번호 확인하시면 됩니다.

등기는 나지 않지만 입주는 확실히 며칠부터 시작되는 지 확인합니다. 이것도 입주사무실에서 확인하시면 됩니다. 왜냐하면 준공검사가 안 떨어졌다 하더라도 사용승인이나 가사용 승인이 나야 전입신고와 확정일자 가능하기 때문입니다.

 

질문자께서 잔금까지 지급했는데 사용승인이 안 나서 입주를 못하면 전입신고도 안되기 때문입니다. 입주일이 확정되었다면 계약하시면 되고 등기나기 전에 확정일자를 받으시는 것이므로 최우선순위입니다.

 

위에 계신분의 말처럼 주인이 등기나기 전에 남한테 팔았다 하더라도 새로 산사람은 질문자에게 전세금 줄 법적 의무가 있습니다. 전세입자가 있는지 없는지 알았다 몰랐다 하는 것은 전 집주인과 후 집주인 사이에 일입니다.

대부분 신축아파트들은 등기나기 전에 거의 모든 전월세 계약이 끝납니다. 크게 걱정 마시고 확인할 부분만 확실히 하고 넘어가시면 됩니다.

 

또 계약하실 때 계약서상 "임대인은 등기가 이루어 질수 있도록 모든 협조를 한다"라고 쓰시고 그래도 정 불안하면 "계약서상 잔금일 그러니까 입주일에 아파트에 입주할 수 없을 경우 계약은 없는 것으로 한다"라고 쓰시면 되겠습니다.