부동산계약시주의사항 - 원룸계약 시 주의사항은?

[질문]
원룸을 계약 하려고 합니다. 보증금500에 월25만원 입니다. 그런데 처음이라 뭘 주의해야 하는지 모르겠습니다. 확인해야 하는 사항들을 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 등기부상의 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 반드시 입주하실 집의 등기부등본을 떼어 권리관계를 확인하셔야 합니다. 보통 전문가들이 하는 말은 다음과 같습니다.

 

"등기부등본에 설정돼 있는 근저당의 채권 최고액과 전세보증금을 더한 값이 세든 집의 현재시세의 60% 미만이어야 안전하며 또한 가등기, 압류등기, 예고등기, 가처분 등기 등이 돼있는 집은 절대 계약해서는 안된다."고 말하고 있습니다.

부동산 등기부등본을 떼어보시면, [표제부],[갑구],[을구] 세가지로 구성이 되어있습니다. 간략한 설명을 해드리면 아래와 같습니다.
[표제부] : 건물과 토지에 대한 내용
[갑구] : 집 소유권과 관련된 내용(가압류, 가등기 등이 표시)
[을구] : 소유권 이외의 권리( 융자에 관한 사항이 표시)

이제 등기부등본을 보실 때 갑구와 을구를 주목해서 보셔야 한다는 걸 아실 겁니다. 전세금이나 월세보증금 안전하게 지킬 수 있는 집은 갑구나 을구가 아예 없는 집이 좋습니다.

집주인을 확인해야 합니다. 가급적 계약은 등기부등본상의 소유자와 직접 체결해야 합니다. 그럼 등기부상의 소유자인지 아닌지는 주민등록증을 가지고 확인을 합니다. (얼굴확인과 주민번호 확인이 가능합니다)

 

만일 부득이한 사유로 소유주의 대리인과 계약할 때는 반드시 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 미리 받아두시기 바랍니다. 위임장을 받지 않고 대리인과 계약을 했다가 자칫하면 보증금 전액을 날릴 수도 있습니다.

 

실제 소유자가 계약 사실을 인정하지 않고 오리발 내밀면 보증금을 날릴 수 있습니다.

잔금지불과 입주는 동시에 해야 합니다. 잔금을 치르기 전에 반드시 등기부등본을 새로 떼어 새로운 근저당권 등이 설정되지 않았는지 다시 한번 확인하시기 바랍니다.

 

가끔 계약이후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로운 근저당권이 설정돼는 경우가 있습니다. 반드시 새 등기부등본을 열람하여 변동사항이 없음을 확인하고 잔금을 지불하셔야 합니다.

전입신고를 정확하게 하여야 합니다. 등기부등본에 올라있는 주소대로 전입신고를 하지 않으면 세든 집이 경매에 부쳐져도 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다.

 

그러므로 반드시 등기부등본에 표시된 내용대로 주소를 동, 호수까지 제대로 써야합니다. 전입신고를 한 다음 주민등록등본을 떼어 전입신고가 정확하게 됐는지 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.

계약서에 확정일자를 꼭 받아두어야 합니다. 확정일자는 전입신고를 하실 때 동사무소에서 받으시면 됩니다. 동사무소 직원이 알아서 다해주니 확정일자 받는다고 말만 하시면 됩니다.

 

계약서에 확정일자가 찍혔다는 것은 확정일자 이후에 세든 집에 설정되는 각종 권리들보다 임차내역에 대한 권리가 앞선다는 것입니다. 즉 세든 집이 경매될 경우 확정일자 이후 설정된 근저당권에 앞서 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다는 것입니다.

소액 보증금은 최우선 변제 대상입니다. 소액보증금 최우선 변제라는 것이 있습니다. 세입자의 보증금이 서울의 경우 4,000만원 이하일 경우에는 세든 집이 경매로 넘어가서 보증금을 한푼도 받지 못할 상황이 되더라도 서울은 최대 1,600만원까지 변제를 최우선적으로 해준다는 것입니다.

 

가장 좋은 것은 근저당이나, 가압류보다 앞서서 전입시고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 세입자가 되시는 겁니다.

미등기 주택이라도 주택임대차 보호법이 적용된다. 미등기 주택에 전세를 들 때도 확정일자를 받고 전입신고만 마치면 별다른 문제가 없답니다.

 

준공검사를 받지 않아 등기가 나지 않은 주택은 근저당권 등의 물건을 설정할 수 없기 때문이다. 단, 반드시 주택의 소유자와 계약을 맺어야 안전합니다. 보통 신축빌라의 경우 이런 경우가 종종 있습니다.

 

그래도 준공검사가 끝나고 등기가 나와 있는 주택에 입주하실 것이 좋습니다.

계약서상 특약사항을 공란으로 두지 말고 차후에 분쟁의 소지가 있을 만한 것을 모두 적어주시는 것이 좋습니다. 또한 전세금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기하셔야 합니다.

 

아래는 소위 말하는 특약사항의 모범답안입니다. 참고하셔서 실제 계약서 쓰실 때 한번 활용해 보시기 바랍니다.

1) 잔금지급 때까지 저당권-전세권-가등기등 등기부상 하자가 발생할 때는 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 계약금의 두 배를 임차인에게 지불한다.

2) 이사전의 고장은 임대인의 비용으로 수리한다. 입주한 날로부터 1주일이내에 발생 한 보일러나 화장실 고장은 임대인이 수리해 준다.

3) 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.

4) 계약기간 중 전근-질병 등 부득이한 사유가 있을 때는 임차인은 1개월 전에 임대인 에게 통지할 수 있다. 이 경우, 임대차 계약해지의 효력은 해지 통고를 받은 날로부터 1개월 후에 발생한다.

특약사항은 가급적 많이 적을수록 좋습니다.