부동산계약시주의사항 - 원룸월세계약 시 필요한 사항과 주의사항은?

[질문]
지방에서 고등학교를 다니다 서울에 있는 대학을 다니게 되었습니다. 처음으로 부모님과 떨어져 지내야 하는데 방 구하는 것이 쉽지 않습니다.

 

어떻게 해야 싸고 좋은 집을 구할 수 있는지 알려주세요. 그리고 원룸을 구하게 되면 어떤 것들을 조심해야 하는지 알려주세요.

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 1. 계약 시 필요한 사항으로는 계약금은 정해진 것은 없지만 보통 보증금의 10%를 걸게 됩니다.

 

가령 보증금이 500만원이면 계약시에 50만원을 계약금으로 걸고 입주시에 잔금 450만원을 지불하면 됩니다. 계약금은 돌려받기 어려운 돈이니 입주에 변수가 있다면 적게 지급하는 것이 유리합니다.

도장은 계약서에 작성 시 필요한데 없다면 자필 서명이나 손도장을 찍으면 됩니다. 단, 동사무소에서 확정일자를 받을 때 손도장은 거부되는 경우가 있으니 도장이 없다면 자필 서명이 좋습니다. 신분증을 필히 지참하여야 합니다.

중개수수료(복비)는 계약서 작성시에 50%를 주고 입주(잔금지불)시에 50%를 지급하는 것이 법의 기준이지만 보통은 입주시에 지급을 합니다. 계약서 작성 전에 미리 중개수수료를 물어보고 금액을 합의하는 것이 좋습니다.

미성년자는 주택임대차계약을 할 수 없습니다. 따라서 만 20세가 아니 되었다면 단독으로 계약을 할 수 없습니다. 미성년자의 계약은 법적으로 불완전한 계약이라 일방적인 취소가 가능하니 미성년자에게는 원칙상 법정대리인이 필요합니다.

당장 계약을 할 상황이 안 될 때는 가계약금(보통 10만원)을 걸 수도 있습니다. 가계약금도 계약금이라 돌려받기 어려운 돈입니다. 금방 다른 계약자가 올 것처럼 중개인이 이야기를 해도 확신이 서기 전까지는 가계약금을 걸면 안 됩니다. 가계약금도 모든 계약조건을 확인한 후 걸어야한다.

원룸 월세 계약 시 주의사항으로는 모든 계약은 소유주와 하는 것입니다. 등기부의 소유주와 소유주의 신분증을 대조 확인하고 계약을 해야 합니다. 상황 상 소유주가 못 온다면 계약금과 잔금은 소유주 명의의 통장으로 계좌이체를 해야 합니다.

등기부등본을 확인해야 소유주가 확인됩니다. 또한 등기부에 경매개시결정, 가등기, 가처분의 문구가 있으면 그 계약은 하지 않는 것이 좋습니다.

 

은행융자(근저당)는 크게 상관없지만 가압류나 압류가 있다면 경매로 가기 쉽습니다. 경매로 가면 세입자도 피곤하고 만약의 경우 보증금을 반환받을 수 없으므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.

기존 세입자에게 말 잘하면 가재도구를 얻어 쓸 수 있습니다. 주시고 갈 것 없냐고 공손하게 물어보고 이야기하다보면 원룸의 문제점도 파악할 수 있습니다.

중간에 나가야 할 변수가 있다면 단점 없는 무난한 원룸이 좋습니다. 자신이 필요한 장점 때문에 단점을 무시하고 입주를 하면 계약기간 중간에 나가기가 어렵습니다.

가령 짐이 많아 넓은 방을 구했는데 채광이 불량하다거나 월세를 아끼려고 반 지하를 구했다거나 직장은 바로 인근이지만 전철역에서 멀다면 나중에 다른 세입자를 구하기가 어렵습니다.

 

다른 세입자를 구하지 못한다면 원룸에 살건 아니 살건 계약기간동안의 월세를 책임져야합니다. 계약서 작성 방법을 알려드리면 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서입니다.

 

주택임대차계약서 작성은 법률행위이며 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야 합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야 합니다.

모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해야 합니다. 계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인은 아쉬울 것이 없습니다.

 

확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금 지급과 계약서를 작성해야 합니다. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리합니다.

 

직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아다니기란 번거롭습니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 부동산 고수랑 같이 다니는 것도 한 방법입니다.

계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본입니다. 사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다.

 

하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.

집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해야 합니다. 문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다.

 

가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다.

 

합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다. 정확하게 주소와 호수를 기입해야 합니다. 의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다.

 

건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 하나하나가 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다.

 

호수별로 등기가 되어 있어서 전입신고를 하고 확정일자를 받고 점유를 하고 있더라도 주소와 호수가 틀리면 말짱 헛일이 되는 것입니다.

전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 하는 것이 좋습니다. 단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 있습니다.

 

계산방법이나 고지서 확인 여부 등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.

계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리합니다. 사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다.

 

현재 거주중인 집에 이사 오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위 내에서 지불하는 것이 좋습니다.

가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사 갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다.

 

현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.

부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아야 합니다. 부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다.

 

임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.

계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아야 합니다.

 

계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 계약금 지불을 해야 합니다.

대리인과 계약을 하는 경우 주의해야 합니다. 대리인과 계약을 하는 경우가 있는데 이 경우 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부한다면 문제 될 것이 없지만 아닌 경우도 사실 있습니다.

 

이런 경우에는 계약금과 잔금을 주인 소유주 명의의 통장으로 반드시 입금해야 합니다.