부동산계약시주의사항 - 다가구주택의 임대차계약 시 주의사항은?

[질문]
제가 살던 집은 이층으로 되어 있는데 2층에 두 가구가 세 들어 살고 일층은 저희 집 한집이 세 들어 살고 일층 안쪽에 주인집이 있습니다.

 

이 경우 다가구 주택이라고 부르는 것이 맞나요, 아니면 다세대주택이라고 부르는 것이 맞나요? 이 둘의 구분이 후에 임대차 보호법 적용 시 영향을 끼치는 부분이 있는지요?

이 집에는 2001년 3월 5일 날짜로 1억 3천만원의 근저당이 새마을금고에 있습니다. 채무자는 집주인의 아들로써, 사업 자금을 융통하느라 그랬다고 합니다.

제가 사는 동안에는 아무 일이 일어나지 않았지만 혹시나 불미스러운 일이 있어 집이 경매로 넘어가거나 할 경우, 새로 들어오시는 입주자(보증금 500에 20만원의 월세로 입주하심, 지역은 서울)께서는 전입신고와 확정일자만 받으면 새마을금고보다 후순위에 있다고 해도 임대차 보호법 상 소액보증금 임차인에 해당되어 보증금 전액(5백만원)에 대한 최우선 변제권이 있는지요?

2층에 두 가구는 제가 알기로는 한집은 보증금 300만원에 월세18만원이고, 한집은 보증금 300만원에 월세20만원에 세 들어 사십니다. 위의 두 가구의 전입신고와 확정일자가 저의 집에 이사 오시는 분보다 빠르면 2층에 사시는 두 가구가 먼저 보증금을 돌려받고 저의 집에 오시는 분은 맨 나중에 받게 되는 건가요?

 

아니면 그런 날짜와 상관없이 2층의 두가구나 이사 오실 분 모두 소액보증금 임차인에 해당하므로 똑같은 권리로 나라에서 보증금을 돌려주는 건가요?

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 최우선변제금의 지급기준권리는 담보물권보다 우선 한다고 주택임대차보호법제8조에 있습니다.

 

그래서 선순위 근저당설정 일자가 언제인지, 2001년9월15일 이후에 설정되었다면 서울 및 수도권지역에서는 2014년 현재 보증금 8000만원 이하의 임차인은 전입신고와 입주만 해도 2700만원까지 다른 담보 물권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

질문자의 내용만을 볼 때 질문자께서 입주하신 주택은 다가구주택으로 보여 집니다. 다가구주택은 단독주택으로 번지만 정확히 기재가 되면 유효하지만, 다세대주택은 공동주택으로 구분등기가 되어있기 때문에 주소와 층수 ,호수까지 정확히 기재를 해야 합니다. 기재가 틀리면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

 

다세대는 정확한 기재가 필요합니다. 최우선변제금은 입주순위와 관계없이 낙찰가의 1/2에서 우선배당을 받습니다. 만일 최우선변제금액의 합이 낙찰가의 1/2이 넘을 경우는 보증금에 따라 비례배당 됩니다.