부동산계약시주의사항 - 매매중인 아파트임대차계약 시 주의사항은?

[질문]
올 10월 달에 결혼 예정이어서 임대차 계약을 맺었습니다. 매매중인 아파트에 임대차 계약을 하려고 합니다. 절차도 복잡하고 확인해야 하는 사항이 많아서 걱정스럽습니다. 현재 계약하려고 하는 지역은 안양지역이고 8월 31일에 아파트 매매가 이루어집니다.

저는 현재 명의인(매도인)과 임대차 계약을 맺었으며 계약금 500만원을 지불한 상태입니다. 현재 이 아파트는 채권 최고 5천만원이 근저당(은행권) 설정이 되어있는 상태이지만 매매가 이루어진다고 합니다. (등기부 등본은 확인)

 

8월 31일 잔금 지불시 매수인을 임대인으로 하여 새로운 계약서를 다시 작성하나, 매수인이 융자 800만원 받은 후 임대차 계약서를 다지 작성하기로 하였습니다. 아파트 매매가는 1억원정도이며 전세는 7천5백만원입니다.

다음은 계약서에 작성된 내용입니다.
1. 잔금 7천만원은 8. 31일날 주기로한다.
2. 특약사항
- 기본시설 상태에서 임대차 계약하며 파손시 원상복구키로 한다.
- 은행 근저당 채권최고액 오천만원 설정 상태에서 계약하며 잔금시 말소키로한다.
- 본 물건은 매매 과정 중에 있으며 계약금은 현재 등기 명의인에게 지불한다.
- 본물건의 매수인이 본계약서의 임차인보다 선순위로 융자 8백만원(실액) 받기로 하며 임차인은 이에 협조키로 한다.
- 본 물건은 매매 과정 중에 있으므로 현재소유자를 임대인으로 하여 작성(계약서)하지만 잔금 시 매수인을 임대인으로 다시 작성키로 함

1) 계약서 작성에서 제가 실수 한 것이 있는지 궁금합니다. 절차가 복잡하다 보니까 불안합니다.

2) 잔금지불 시 매도인, 매수인, 저, 중개인, 법무사가 모여서 계약을 하는데 이 내용을 계약서에 그대로 작성해야 합니까? (향후 다른 계약서를 작성할 때 들어가야 할 내용은 무엇이 있을까요?)

3) 잔금 처리 후 융자 800만원만 있는지 어떻게 확인하나요? 그리고 확인한 후 어떠한 절차(전입신고, 확정일자 등)로 어떻게 처리해야 안전할까요?

4) 부동산 중개인이 바로 전입신고를 하면 융자를 받을 수 없다며 시간이 지난 후 전입신고와 확정일자를 받으라고 하던데 그 동안 새로운 주인이 만약 더 많은 융자를 받으면 저는 어떻게 행동해야 하는지요?(계약 위반으로 계약파기가 가능한가요?)

5) 계약금을 100만원은 중개인에게 400만원은 현재 소유자에게 계좌 이체 했는데 괜찮은가요?(100만원에 대한 영수증은 받았습니다.)

6) 8월 31일 당일 제가 확인해야 할 것이 무엇이 있을까요? 확인해야 하는 서류는 무엇이 있나요?

7) 아시는 분이 전세금이 너무 비싸다며 최악의 경우 손해를 볼 수도 있겠다고 하는데 걱정이 됩니다(저희가 원하는 지역에 전세가 귀하네요)

 

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다.

1) 우선 특약의 내용과 상황이 달라지는 경우 계약을 해지 할 수 있습니다.

융자 5000만원은 말소 조건이므로 말소가 될 것이며 이후 1순위로 융자 800만원을 받고 2순위로 임차인의 전세 7500만원이 되는 것입니다. 합치면 8300만원 입니다. 최악의 경우 경매가 진행될 경우 임차인이 800을 갚아 버리시면 1순위가 되실 수 있습니다.

2) 매매가 되어 임대인이 바뀐다고 하여도 세입자를 떠안고 매매를 하는 것이므로 계약기간은 보장 받으실 수 있습니다.

확실하게 하고 싶으시면 매매 후에도 임대차 기간은 보장한다는 식의 문구를 하나 넣어두시면 됩니다.

3) 융자 800만원은 등기부상 확인이 가능 합니다.

융자받은 후 등기부에 표시되기까지는 며칠의 시간이 소요되나 이 또한 특약사항 위반 시 계약을 해지 할 수 있으므로 큰 걱정은 안하셔도 될 듯 합니다. 특약사항에 융자 받은 후에 전입신고 하시기로 하셨으니까 융자 받는 거 확인되는 대로 전입신고 하시면 될 것입니다.

4) 융자를 800만원 이상 받으시면 계약 위반이 되므로 당연 계약해지가 가능합니다.

참고로 800만원 융자를 받았다면 최권 최고액은 보통 120%~130%로 설정하게 되므로 최대 1040만원까지 설정 되어 질것입니다.

5) 영수증 받았으면 유효 합니다.

계좌이체의 경우 통장에 찍히기에 굳이 영수증을 작성하지 않습니다.

6) 같이 다니시면서 융자 말소 하는거 확인 하시고 이날 대출신청도 동시에 한다면 그것도 확인 하시면 될 듯 합니다.

7) 최악의 경우는 경매가 진행되는 경우인데 경매의 경우 임차인이 융자금을 갚아버리면 1순위가 되기 때문에 크게 걱정하실 필요는 없을 것 같습니다.