부동산계약시주의사항 - 월세계약시 주의사항은?

[질문]
지금 살고 있는 원룸이 9월 30일이 계약기간 만료입니다. 그래서 8월 26일이나 27일쯤 이사를 할 계획입니다. 오늘 이사 갈 집을 보고 왔습니다.

 

전세는 2,000만원까지 해줄 수 있는데 제가 1,000만원정도 밖에 안 되어서 월세로 해달라고 했더니, 보증금 1000만원이면 월세는 20정도 내야한다고 하시더군요. 

 

주인아주머니도 좋아 보이시고, 집도 오늘 제가 돌아본 중엔 괜찮다 싶어서 계약을 할까 합니다. 3층 건물인데 1층은 세입자들이 살고 2층에 주인집이 살고, 3층은 전세를 줬다고 하시네요.

제가 1년으로 계약하고 1년 후에 다시 전세로 계약하자 하니까 일단 계약은 2년으로 하고 그 안에 1000만원 더 가지고 오면 현재 되어 있는 월세 계약을 전세계약으로 다시 해 주겠다고 합니다.

 

 

월세 계약은 보통 1년 정도 한다는데 그게 맞나요? 아직 등기부등본을 못 봤습니다. 부동산에서 계약하는게 아니라 직거래라서 불안합니다.

모레쯤 계약을 하려고 하는데 계약금을 200만원정도 달라고 하는데 계약금이 많은 게 아닌가요? 보증금 1000에 월20이면 그 정도 거는 건가요? 입주를 한달하고도 열흘정도 후에 할 건데 잔금은 입주할 때 주면 안 되나요?

동사무소에 전입신고하고, 확정일자를 받으려고 합니다. 계약은 며칠 후에 하더라도 동사무소에 신고는 실제 입주하는 날짜에 할 수 있는 건가요? 그리고 동사무소에 가면 바로 확정일자를 해주나요?

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 현재 거주중인 원룸의 보증금 반환문제를 정확하게 해결 한 후에 다른 집을 구하시는 것이 좋습니다.

 

현재 살고 있는 집에서 보증금을 반환받지 못 할 경우 새로 계약한 집에 보증금을 지불 하지 못하는 경우가 생겨서 계약금을 손해볼 수 도 있습니다.

현재 집주인이 보증금 반환약속을 했다면 보증금의 10%를 미리 받아서 새로 계약한 집의 계약금으로 사용하는 것이 좋습니다. 전세 2,000만원을 월세로 전환했을 경우 지역에 따라 차이는 있지만 보통 보증금 1,000만원에 월세금은 10~15만원으로 전환합니다.

 

주인분과 협의를 하셔서 가격을 조정하시기를 바랍니다. 20만원은 솔직히 조금 많습니다. 계약기간은 1년으로 하시는 것이 유리합니다.

임차인의 경우 1년으로 계약을 해도 2년은 보장 받으실 수 있습니다. 주인아주머니에게 사정을 해서라도 1년으로 계약하시기를 바랍니다. 등기부등본은 필히 확인을 하여야 합니다.

 

등기부등본상에 권리관계가 복잡하면 차라리 계약을 포기하는 것이 좋습니다. 직거래에서 가장 많이 실수하는 것이 임대인의 말만 믿고 등기부등본을 확인 안 하는 것입니다.

등기부등본의 내용을 잘 모르겠으면 열람한 등기부등본을 가지고 중개업소에 가서 확인 해 달라고 하면 대부분 확인해줍니다. 계약금을 200만원 달라고 하셨다는데 계약금은 일반적으로 보증금의 10%만 주시면 됩니다.

 

임차인의 경우는 계약금을 적게 걸면 걸수록 이익입니다. 현재 가지고 있는 돈이 100만원 밖에 없다고 하시고 100만원으로 계약하시기 바랍니다. 잔금은 당연히 입주할 때 주는 것입니다. 잔금 주시기전에 집의 이상이 있는지 그리고 공과금도 정확하게 정산을 한 후에 주시기 바랍니다.

전입신고와 확정일자는 입주하는 날짜에 한꺼번에 하시는 것이 좋습니다. 그리고 확정일자를 받으시려면 계약서가 있어야 합니다.

 

직거래로 하시더라도 계약서를 필히 작성하시고 분쟁의 소지가 있는 부분은 특약사항에 사소한 것 까지 적으시는 것이 좋습니다. (예: 관리비문제, 공과금납부문제 등) 동사무소에 가서 전입신고 할 때 확정일자도 같이 신청하시면 됩니다.

확정일자란 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명 받기 위하여 주택임대차 계약서에 공신력 있는 기관(법원, 공증인, 동사무소 등)의 확인인을 받고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말합니다.

 

 

따라서 보통 전세나 월세 임대계약 후 입주를 하면 동사무소에 전입신고를 하게 되는데 전입신고를 하면서 임대 계약서에 확정일자 도장을 받으면 되는 것입니다. 아주 간단한 절차이지만 효용성은 엄청 큽니다.

확정일자는 임차한 주택이 경매처분 시 다른 저당권 등의 물건에 대해 우선 변제효력을 갖게 만든 것입니다. 채무관계인 임대차를 전세권 설정 같은 별도의 과정 없이 확정일자로 간편화시켜 임차인의 보증금 보전을 위한 안전장치를 강화시킨 것입니다. 적어도 확정일자보다 늦게 들어온 융자(근저당)들은 확정일자에게 순위에서 밀리게 됩니다.

확정일자 받는 방법은 간단합니다. 통상 이사를 하면서 동사무소에 가서 전입신고를 하게 되는데 임대 계약서를 들고 가서 동사무소에서 찍어주는 날인 하나 받으면 됩니다.

 

임대차계약서를 지참하고 가까운 법원, 등기소에 가도 됩니다. 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성해도 됩니다.

주택임대차계약서에 확정일자를 받기 위해서는 계약서와 수수료만 필요할 뿐 집주인의 동의나 기타 필요한 서류는 없습니다.

 

확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 합니다.  동사무소에서는 전입신고를 받으면서 같이 확정일자를 날인해줍니다.

따라서 전입신고전이나 이후이거나 계약서상 잔금 지급일 전이거나 계약서의 내용이 미비하거나 하면 동사무소에서는 확정일자 날인을 거부하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 수정을 해서 받으면 됩니다. 날짜가 많이 지나서 못해준다고 한다면 관할지역에 상관없이 가까운 법원의 등기소에 가서 확정일자를 받으면 됩니다.

전입신고유지와 실제 거주(점유)가 없는 확정일자는 효력이 없습니다. 전입신고를 했어도 다른 곳으로 주소 이전을 했다면 효력을 상실하게 됩니다. 전입신고와 확정일자가 있어도 실제 거주를 하지 않으면 역시 효력이 없습니다.